Jaag niet op rendement bij het kopen van vastgoedbeleggingen

Anthony Guerriero9/25/18 8:02 UUR.

Investeren in aandelen en investeren in onroerend goed

Ervaren aandelenbeleggers verdienen geld door hun aandelen verstandig te kiezen. Ze kunnen investeren in een gerenommeerde beursgenoteerde onderneming, of het nu gaat om een grote, middelgrote of kleine onderneming. Ze kunnen ervoor kiezen om hun geld te steken in een veelbelovende beursgang, of zelfs in een niet-beursgenoteerde onderneming omdat ze de toekomst ervan heel duidelijk zien.

Succesvolle beleggers begrijpen genoeg over de totale markt, de industrie en de individuele bedrijfsentiteit voordat ze afscheid nemen van hun geld. Als gevolg daarvan maximaliseren ze de kans op toekomstige winst.

een uitzicht vanaf de grond op prachtige wolkenkrabbers in Manhattan...

Een factor waarmee ze rekening houden is de opbrengst. Maar het rendement is zelden de enige factor, omdat het "najagen van het rendement" de belegger verplicht om oogkleppen te dragen (of oogkleppen, zoals we in sommige landen zeggen).

Beleggers kopen aandelen en kunnen ook beleggen in obligaties. Ze maken een schone beslissing "om eigenaar te zijn" of "om een lener te zijn." Er zijn voordelen voor beide, afhankelijk van de doelstellingen van de belegger, het tijdsbestek en de toestand van de markt. Rendement is belangrijk, maar het is slechts één factor in de beslissing.

Hetzelfde geldt voor het investeren in onroerend goed. Rendement is belangrijk. Veel onervaren vastgoedbeleggers nemen echter de in hun ogen veilige weg naar het eigendom door te kijken naar de aankoopprijs en tijdens de beheerperiode van het vastgoed de mogelijke maandelijkse opbrengst van de huur die hun huurder zal betalen. Zij baseren zich daarbij op de huur die de huidige huurder betaalt of op wat zij veronderstellen dat een toekomstige huurder zal betalen.

Dit eenvoudige principe wordt versterkt door het idee dat in onroerend goed "je geen winst maakt op de verkoop van onroerend goed, je bouwt toekomstige winst in de aankoop". Met behulp van dit principe geloven minder ervaren beleggers dat een harde onderhandeling zal leiden tot een lagere aankoopprijs, dus het rendement zal hoger zijn, dus dat is de manier om te gaan.

Meer ervaren, en meer succesvol, vastgoedbeleggers weten breder te kijken naar de aankoop van onroerend goed op dezelfde manier dat een succesvolle voorraadbelegger breder kijkt naar de voorraad. Laten we dat onderzoeken.

 

Waarom beleggers niet gewoon achter het rendement aan gaan...

De procentuele opbrengst van een bedrijf kan laag of hoog zijn om verschillende redenen, en de belegger kan aandelen in dat bedrijf willen bezitten om andere redenen dan de opbrengst. Door het begrijpen van de markt en zijn waarschijnlijke toekomst plus het bedrijf en zijn waarschijnlijke toekomst, kan de belegger deze factoren testen tegen haar of zijn beleggingsdoelstellingen.

Als het doel is om op een bepaald moment een enorme winst te maken, kunnen ze een laagrenderend aandeel kopen. Google, Amazon, en Microsoft leverden allemaal lage opbrengsten, maar hun futures waren helder genoeg om het najagen van opbrengsten onbelangrijk te maken.

Sommige bedrijven betalen hoge dividenden en leveren een hoog rendement op. Maar ze kunnen dat percentage bereiken door te weinig te besteden aan bijvoorbeeld de groei van hun marktaandeel of aan onderzoek en ontwikkeling van nieuwe producten. Door nu een hoog rendement te leveren, trekken ze beleggers aan die alleen naar het huidige rendement kijken. Zulke bedrijven leveren mogelijk niet lang een hoog rendement omdat hun concurrentie hen ver achter zich laat omdat ze hun eigen marktaandeel hebben laten groeien of nieuwe producten hebben ontwikkeld die met succes zullen concurreren. De ervaren belegger houdt rekening met dergelijke factoren.

Investeren in onroerend goed heeft dezelfde lessen bij het kopen van onroerend goed.

Laten we beginnen met een perfect voorbeeld. Een eigenaar van een luxe appartement kan om een dringende reden snel moeten verkopen om contant geld te genereren. Er zijn andere, soortgelijke, appartementen te koop in dezelfde ontwikkeling. Ze concurreren met elkaar om een beperkt aantal kant-en-klare, bereidwillige en bekwame kopers. De wanhopige eigenaar adverteert hun appartement voor een lagere prijs dan de concurrentie. De wet van substitutie zegt dat een investeerder eerst de goedkopere eenheid zal kopen. De waarschijnlijke opbrengst van de hoge huur die de huidige huurder van de luxe-eenheid betaalt is er, plus de potentiële toekomstige winst op de wederverkoop maakt het een slimme keuze.

Maar welke andere factoren spelen mogelijk een rol bij het stimuleren van die andere eigenaren om nu te verkopen? De ervaren belegger komt erachter. Misschien staat de lokale overheid of de Vereniging van Condo-eigenaren op het punt om haar normen voor verhuur te veranderen. Het kan zijn dat de nieuwe regels een huurperiode van minstens zes maanden plus een dag in plaats van een maandelijks minimum voorschrijven. Sommige steden herdefiniëren een appartement dat korte termijn huurcontracten toestaat, als een hotel. Dat verandert de juridische status van het appartement.

die uitkijkt over Manhattan onroerend goed vanuit een appartementraam...

Het kan zijn dat toekomstige huurders moeten voldoen aan een minimumleeftijdsproef (om de voorkeurssfeer van de ontwikkeling van het appartement te behouden en om te voorkomen dat rijke ouders luxe-eenheden huren voor hun tiener, partijminnende zonen). Dit kan de markt voor huurders beperken en dus de marktprijs voor de huur verlagen. Dit zal een negatief effect hebben op de opbrengst.

Hier is een derde voorbeeld; misschien dat het beheer van het appartement op de een of andere manier faalt, zodat sommige eigenaren vroegtijdig liquideren om de stormloop van toekomstige verkopen te vermijden wanneer de eenheidsprijzen nog verder kunnen dalen. Potentiële huurders van een luxe appartement zullen verstandig genoeg zijn om het beheerbedrijf en de voorzieningen die ze willen gebruiken te controleren voordat ze een huurovereenkomst ondertekenen. Slecht beheer of voorzieningen zonder limiet drijven de huurprijzen omlaag en verminderen het rendement op lange termijn. Ze slepen ook de toekomstige verkoopprijzen naar beneden, zelfs nadat dergelijke problemen zijn opgelost. "Geef een hond een slechte naam" geldt zowel voor appartementen als voor andere slechte publiciteitssituaties.

Een vierde voorbeeld; laten we zeggen dat er in de buurt een aparte ontwikkeling is goedgekeurd. Dat nieuwe project kan een negatieve invloed hebben op de ontwikkeling van het appartement waar de huidige eenheid te koop staat. Opbrengst- en doorverkoopwaarden kunnen dus negatief worden beïnvloed. De huidige eigenaar weet dat, maar de overzeese belegger niet, dus het betaalt de potentiële koper om meer te leren voordat hij investeert.

 

Hoe nemen investeerders verstandige beslissingen?

Ze nemen verstandige beslissingen op basis van alle passende factoren en ze nemen advies aan van deskundigen. Ricardo's huurrecht (genoemd naar David Ricardo, 1809) regelt de betekenis van en de waarde achter de huur. Het geeft dan ook krachtige redenen om een aankoopbeslissing voor onroerend goed te baseren op veel meer dan opbrengst.

In een notendop staat dat de markt voor een nietproduct waar al lang vraag naar is en dat winstgevend is, de prijs van andere producten en activiteiten die dat winstgevende nietproduct ondersteunen, zal beïnvloeden. Een eenvoudig voorbeeld: als een landeigenaar weet dat pachters hun gewas tegen hoge prijzen kunnen verkopen, zal hij een hoge pacht betalen om zijn gewas te laten groeien. De landeigenaar weet ook, dat omdat de markt voor het gewas sterk zal blijven, hij bij de verkoop van de grond een goede toekomstige winst zal maken en ook een hoge huidige opbrengst zal hebben.

Er is elders misschien wel goedkopere grond beschikbaar, maar als er geen gewassen van hoge kwaliteit worden geproduceerd die tegen een hogere prijs kunnen worden verkocht, zullen de pachters niet dezelfde hoge pacht betalen. Als de goedkopere grond vruchtbaar is, maar de kosten voor het telen, oogsten en vervoeren van het gewas naar de markt te hoog zijn, dan zal de pacht, en dus de opbrengst van de landeigenaar, laag zijn.

De ervaren landeigenaar weet verder te kijken dan alleen de aankoopprijs van de grond en de verhoopte toekomstige opbrengst. De succesvolle grondinvesteerder houdt meer rekening met de huidige opbrengsten van vergelijkbare, maar niet identieke grond elders. Door inzicht te krijgen in de economische basiswetten, plukken ervaren beleggers meer winst op lange termijn.

 

New York Property Management Voor Investeerders en Condo-eigenaren

 

Hoe is dit principe van toepassing op vastgoedbeleggingen?

In Manhattan zijn er bijvoorbeeld veel hoogwaardige en waardevolle eigenschappen. Sommige daarvan zijn te koop bij de ontwikkelaar op zoek naar geld. Die eenheden die worden aangeboden kunnen zeer aantrekkelijk geprijsd zijn. Ze zullen een nulrendement opleveren omdat ze nog steeds worden gebouwd, maar bij voltooiing zal de belegger een hoge winst maken omdat afgewerkte luxe-eenheden op de juiste locatie een hoge prijs zullen afdwingen. Nulopbrengst maar hoge doorverkoopwinst in twee of drie jaar.

Om een ander voorbeeld te nemen, een voltooid appartement in, laten we zeggen, One57een ontwikkeling van wereldklasse met uitzicht op Central Park, is op een toplocatie en wordt gezocht door zeer vermogende bewoners. De aankoopprijs kan hoger zijn dan een eenheid die niet over Central Park heen kijkt, maar de huurprijs zal hier in overeenstemming zijn met een product op die locatie, en de vraag zal blijven bestaan. Dit moet resulteren in zowel een acceptabele opbrengst, lage leegstand als een acceptabele winst bij doorverkoop.

Dit zijn slechts twee eenvoudige voorbeelden, maar ze laten verschillende redenen zien om te investeren in luxe onroerend goed, gebaseerd op gezonde economische principes die niet alleen gericht zijn op het najagen van rendement.

 

Manhattan en Miami Real Estate News:

"FAQ's bij het kopen van Miami Luxury Condos For Sale"
"Een analyse van de beste steden om te investeren in huurwoningen in 2019".
"Hoe kapitaalwinsten kunnen worden verminderd of uitgesteld bij de verkoop van onroerend goed".
"Deze New Construction Miami Condos For Sale zal de Skyline veranderen."

 

EEN PERSOONLIJKE
ONTMOETING MET ONS TEAM PLANNEN

EEN VERGADERING BELEGGEN