Hoe de vermogenswinstbelasting op onroerend goed kan worden verminderd of uitgesteld bij de verkoop van onroerend goed

Anthony Guerriero, 1/2/19 14:31 UUR

Waarom zou u de overheid meer geven dan ze verschuldigd is als u uw primaire woning of beleggingsobject verkoopt? Er is meer dan één manier om de vermogenswinstbelasting (CGT) uit te stellen en te verminderen bij de verkoop van onroerend goed. Hoewel er planning en het volgen van strenge overheidsregels nodig zijn, als de omstandigheden van toepassing zijn, werken ze zeker.

Wanneer een klant zijn eigendom verkoopt, is het belangrijkste doel om de voordelen van de prijsstijging te maximaliseren. Een van de belangrijkste kosten waar alle verkopers van onroerend goed mee te maken hebben, is de CGT, een belasting die zij mogelijk verschuldigd zijn op de waardestijging van het onroerend goed op het moment van de verkoop. Astueuze vastgoedeigenaren plannen vooruit waar mogelijk om enige CGT-aansprakelijkheid te minimaliseren of uit te stellen.

De fiscale aansprakelijkheid is in veel opzichten afhankelijk van de specifieke omstandigheden van de verkoper. Het kan bijvoorbeeld gaan om het onroerend goed:

  • Een hoofdverblijf

  • Een secundair of vakantieverblijf, of een pied-à-terre

  • Een beleggingsobject


Het onroerend goed kan eigendom zijn van:

  • Een individu

  • Een getrouwd stel

  • Een bedrijf of andere bedrijfsentiteit

Kapitaalwinstbelasting is in veel opzichten afhankelijk van dit soort bijzonderheden. Het andere specifieke is de tijd. Hoe lang iemand een eigendom bezit heeft ook invloed op de CGT aansprakelijkheid. In dit artikel bespreken we details en opties in het algemeen. Iedereen die specifiek advies wil over zijn of haar eigen unieke omstandigheden, moet zijn of haar Amerikaanse belastingaccountant raadplegen. En als u een buitenlander bent, dan moet u een belastingaccountant uit uw eigen land raadplegen die de implicaties van eventuele belastingverdragen begrijpt.

 

Wat is Capital Gains Tax?

Capital Gains Tax is een belasting die door de IRS wordt geheven op de winst die wordt gemaakt bij de verkoop van onroerend goed in eigendom. Als de verkoop resulteert in een verlies of een break-even, dan is er geen belasting verschuldigd. In de meeste gevallen zal er echter wel sprake zijn van vermogenswinst, omdat de vastgoedprijzen in de loop van de tijd met de inflatie stijgen.

 

Hoe wordt "Gain" berekend en hoe kan het worden gereduceerd?

De winst, of nettomeerwaarde, wordt berekend door de kostenbasis van het onroerend goed af te trekken van de netto-opbrengst van de verkoop. De kostenbasis is de kostprijs die betaald is om het pand te kopen, plus de sluitingskosten die gemaakt zijn om de aankoop af te ronden, plus de kosten van eventuele permanente kapitaalverbeteringen die aan het pand zijn aangebracht tijdens de eigendomsoverdracht, minus de afschrijvingen die we hier niet zullen behandelen.

Het vervangen van apparaten is geen permanente verbetering, dus kan niet worden gebruikt om de kostenbasis te verhogen en de winst te verlagen. Het aanpassen van de keuken met nieuwe kasten en aanrechtbladen wordt echter wel als een permanente verbetering beschouwd en verhoogt de kostenbasis van het onroerend goed (het zou de meerwaarde en de daaruit voortvloeiende belasting compenseren). De kosten voor het opnieuw schilderen van dezelfde keuken wordt beschouwd als onderhoud is geen kapitaalverbetering. De eigenaars zouden alle ontvangsten in verband met kapitaalverbeteringen moeten bewaren om hun kostenbasis te bewijzen indien de IRS een bevestiging nodig heeft.

De sluitingskosten van de verkoop van het onroerend goed verminderen de meerwaarde. Posten zoals makelaarscommissies, overdrachtsbelasting en andere directe kosten die verband houden met de verkoop kunnen allemaal worden gebruikt om het winstcijfer te verlagen en zo de verschuldigde CGT te verlagen.

 

Hoe kan tijd invloed hebben op de vermogenswinstbelasting op onroerend goed?

Onroerend goed dat na minder dan een jaar wordt verkocht, leidt tot korte termijn meerwaarden, die door de IRS als gewone inkomsten worden beschouwd. Vaak zal de belasting op de normale inkomstenbelasting op de winst veel hoger zijn dan de tarieven van de vermogenswinstbelasting op lange termijn, afhankelijk van welke van de belastingschijven men zou vallen. Het is dus het beste om het onroerend goed meer dan een jaar te bezitten. Als het onroerend goed wordt verkocht voor een onverwachte en een IRS-goedgekeurde reden, dan kan de belastingschuld worden kwijtgescholden of verminderd. Redenen zijn bijvoorbeeld een echtscheiding of scheiding, een grote ziekte, verlies van uw baan of een natuurramp.

 

De reden voor eigendomsredenen heeft invloed op de vermogenswinstbelasting

Een hoofdverblijfplaats die met winstoogmerk wordt verkocht, is onderworpen aan een beperkte CGT. Een enkele persoon kan de belastbare winstverplichting verminderen met $250.000 voordat CGT wordt berekend. Een echtpaar kan de belastbare winst verminderen met $500.000. De Capital Gains Tax kan dus worden verlaagd door te trouwen.

Als u van plan bent om uw huis te verkopen en het is een tweede huis of een vakantiewoning, kunnen sommige vooruitstrevende plannen hun vruchten afwerpen. De IRS beschouwt een woning als een hoofdverblijf als deze in de afgelopen vijf jaar minimaal twee jaar als zodanig is bewoond. Het vaststellen van een nieuw hoofdadres voor post, kiezersregistratie, rijbewijs, enz., twee jaar voor de verkoop van de woning kan de aansprakelijkheid van CGT aanzienlijk verminderen.

Het veranderen van elke beleggingsobject of tweede huis status naar primaire woonplaats status voor de verkoop zal voortdurend uitstellen tot $ 500.000 van CGT aansprakelijkheid. De IRS beperkt niet hoeveel keer een persoonlijke woning mag worden gebruikt om te profiteren van de belastingvermindering. Deze hoeveelheid planning is misschien niet mogelijk, dus een investeerder moet kijken naar de volgende route naar CGT-uitstel.

 

Hoe zit het met Vastgoedbeleggingen?

Het verkopen van een vastgoedbelegging met winst zal CGT aantrekken. Gelukkig heeft de overheid een programma geïntroduceerd zodat een belegger CGT voor onbepaalde tijd kan uitstellen. Er moeten specifieke regels worden gevolgd, maar het is een ander voorbeeld van hoe de VS het bezit van onroerend goed door zowel binnenlandse als buitenlandse investeerders ondersteunt.

 

Vastgoedbeleggingsgids 

 

De 1031 Exchange Rules - Fiscale Uitgestelde Uitgestelde Uitwisseling

Een 1031 Exchange (ook wel een Starker Exchange, Like-Kind Exchange of 1031 Tax Deferred Exchange genoemd) stelt investeerders in staat om alle CGT uit te stellen op voorwaarde dat ze de verkoopopbrengst herinvesteren in een ander goedgekeurd eigendom. De regels zijn streng en moeten nauwkeurig worden nageleefd, maar ze hebben ook brede parameters die uitstel gemakkelijker maken dan het zou zijn. Hieronder vindt u enkele tips om te voorkomen dat u belasting moet betalen bij de verkoop van een huis.

 

1031 Uitwisselingsproces

Wanneer een vastgoedbelegging wordt verkocht en alle opbrengsten worden gebruikt voor de aankoop van een andere vastgoedbelegging, wordt de CGT-verplichting naar de volgende vastgoedbelegging doorgerold. Wanneer dat onroerend goed wordt verkocht en een andere wordt gekocht, wordt de GBT-verplichting opnieuw verlengd. Dit kan voor altijd doorgaan. Op een bepaald moment, als een vastgoedbelegging wordt verkocht en de winst wordt geliquideerd, zal alleen al de winst op de verkoop van die vastgoedbelegging CGT aantrekken, die moet worden betaald.

De IRS vereist dat de volgende aankoop "like-kind" moet zijn om het belastinguitstel te kunnen toepassen. Dit betekent dat als er beleggingsobjecten worden verkocht, er meer beleggingsobjecten moeten worden aangekocht. Een luxe appartement in Manhattan kan worden verkocht en er kan meer dan een goedkope woning in Miami worden gekocht.

Waar het om gaat, is dat alle 1031 ruilobjecten bestemd zijn voor investeringen en dat alle verkoopopbrengsten worden gebruikt voor de aankoop van het nieuwe "like-kind"-object. Dit betekent dat bijvoorbeeld een zeer kostbaar stuk ruw land in Nevada dat is aangekocht voor ontwikkeling, maar dat nooit is ontwikkeld, kan worden "geruild" voor een bruine steen in Manhattan plus een appartement in Miami Beach. Een stuk onroerend goed voor investeringen voor een ander stuk (of stukken) onroerend goed voor investeringen of een gelijke of grotere waarde.

Vermogenswinstbelasting op onroerend goed

Waarom wordt het een beurs genoemd?

De verkoop en aankoop moet worden uitgevoerd door een erkende en gekwalificeerde tussenpersoon of QI. De QI houdt de verkoopopbrengst vast en geeft deze door aan de verkoper(s) van de vervangende woning(en), zonder dat de oorspronkelijke verkoper deze aanraakt. De verkoop en aankoop wordt dus wettelijk gezien beschouwd als "een ruil". Het idee werd geïntroduceerd door congreslid Stalker, en de regels staan in Sectie 1031 van de IRS Code, vandaar de twee namen.

 

 Uw huis verkopen

 

Welke regels moet een verkoper volgen om CGT uit te stellen?

  • Alle eigendommen moeten zich in de Verenigde Staten bevinden.

  • Alle eigendommen moeten "like-kind" zijn, dus onroerend goed kan niet worden "geruild" voor bijvoorbeeld aandelen en obligaties of contant geld.

  • Het aangekochte (nieuw verworven) 1031 ruilobject moet van gelijke of hogere waarde zijn dan het te verkopen object (afgestaan).

  • Het afgestane goed moet zijn gebruikt voor investeringen, niet voor andere doeleinden, en het verworven goed moet ook zijn bestemd voor investeringsdoeleinden. (d.w.z., 1031 ruil nyc residentiële beleggingsobject voor 1031 ruilflorida commercieel vastgoed).

  • De door de IRS vastgestelde termijnen moeten worden nageleefd. De verkoop en aankoop hoeven niet gelijktijdig plaats te vinden. Daarom beheert een QI het allemaal. De QI voltooit de verkoop en houdt alle opbrengsten vast. De verkoper heeft dan 45 dagen de tijd om een vervangende woning (of eigendommen) te vinden en de aankoop van de vervangingen moet binnen 180 dagen na de eerdere verkoop worden afgerond. De QI zal de verkoopopbrengst houden, sluiten op de aankoop(s) en de fondsen overmaken zonder dat de oorspronkelijke eigenaar van het onroerend goed er toegang toe heeft.

  • De verkoper kan een goedgekeurde shortlist van mogelijke acquisitie eigenschappen opstellen voor de QI's records, en dan hun makelaar in staat stellen om te onderhandelen over de aankoop, zodat de QI de transactie(s) kan sluiten.

  • Het is aanvaardbaar om een "omgekeerde ruil" te doen, wat betekent dat de belegger het aangekochte eigendom vindt en sluit voordat hij de verkoop van het eigendom afsluit. De QI zal uitleggen hoe dat werkt, maar waar het om gaat is dat de belegger CGT nog steeds kan uitstellen wanneer de opgegeven vastgoedtransactie wordt gesloten.

  • De Uitwisselingsovereenkomst de QI moet bevestigen dat alle door de IRS vereiste stappen correct zijn uitgevoerd en dat ze deel uitmaken van het algemene plan voor belastinguitstel van 1031.

  • Als de verkoper (afkoopster) de aankoop (aankoop) financiert, moet de lening "passend" zijn. Het moet niet groot genoeg zijn om de verkoper een kasoverschot te geven, anders wordt de ruil tenietgedaan en wordt CGT verschuldigd.

  • De QI (soms ook wel accomodator genoemd) moet als tussenpersoon voltijds actief zijn. De QI mag geen financiële relatie hebben met de verkoper, dus de QI kan niet de makelaar, CPA of gewone advocaat van de verkoper zijn, bijvoorbeeld.


Dat is het. CGT kan worden geminimaliseerd en uitgesteld door de regels te kennen en te volgen.

Een slotopmerking over "Boot"

1031 Beurzen hebben hun eigen jargon; afstaan, verwerven, bemiddelen, enz. Een ander stukje jargon dat beleggers horen is het woord "boot". Dit verwijst over het algemeen naar alle contant geld dat rechtstreeks wordt ontvangen uit de verkoop van het onroerend goed. Wat betekent dat geld dat niet door de QI ging. Zodra u fysiek ontvangen geld op de verkoop dat contant geld belastbaar is. Daarom kunt u zich het beste omringen met adviseurs, zoals wij, die alle zeer strenge regels van 1031 beurzen kennen. 

Plan een tijd om te chatten met onze Manhattan Real Estate Broker Anthony Guerriero die gespecialiseerd is in NYC Real Estate belastingen.

 

IMG_9043

 

EEN PERSOONLIJKE
ONTMOETING MET ONS TEAM PLANNEN

EEN VERGADERING BELEGGEN