Belastingregels voor buitenlanders die onroerend goed kopen in de Verenigde Staten

Het kopen van residentieel vastgoed in een ander land kan intimiderend zijn, maar met de juiste makelaar partner, hebben buitenlandse burgers die onroerend goed kopen in de Verenigde Staten weinig om zich zorgen over te maken. Buitenlandse burgers zijn wettelijk toegestaan om residentieel vastgoed te kopen in de Verenigde Staten, maar zij zullen bepaalde belastingregels moeten volgen, zowel in de VS als mogelijk in hun eigen land. Het feit dat een koper een niet-ingezetene is, betekent niet automatisch dat hij extra belastingen moet betalen. Sommige van deze belastingen kunnen zelfs door een Amerikaans staatsburger worden betaald, onder bepaalde omstandigheden.

Hier is hoe je als buitenlander onroerend goed kunt kopen in Amerika, voor huizen in Manhattan en Miami.

1. Kan een buitenlandse burger onroerend goed kopen in de Verenigde Staten?

Ja, een buitenlandse burger kan onroerend goed kopen in de Verenigde Staten. Coöperaties (co-ops) kunnen erg moeilijk zijn voor buitenlanders om te kopen en zijn niet het beste type eigendom voor een niet-Amerikaanse burger, omdat co-ops meestal veel beperkingen hebben, waaronder onderverhuring. Daarom vinden de meeste buitenlanders het gemakkelijker om een condominium (appartement) te kopen. 

Coöperatiebesturen voeren gesprekken met alle kopers, ongeacht hun nationaliteit, en zijn wettelijk in staat om een koper zonder opgaaf van redenen te aanvaarden of af te wijzen. Dit interviewproces vereist een langdurig onderzoek van persoonlijke en financiële informatie over de koper, en coöperatiebesturen zijn niet geneigd om tegemoet te komen aan eigenaars die niet hoofdzakelijk in het pand wonen. 

Condo's hebben echter vaak een veel eenvoudiger beoordelingsproces, waarbij het condo-bestuur afziet van wat het "recht van eerste weigering" wordt genoemd, wat hen het voorrecht geeft appartementen te kopen vóór kopers van buitenaf. Condos staan ook toe huizenkopers om hun eigendommen onder te verhuren en hun aankoop te doen met behulp van een trust, een binnenlandse LLC, of zelfs een buitenlandse vennootschap. 

Elk van deze bedrijfsstructuren kan kopers extra bescherming bieden tegen aansprakelijkheid, en verleent ook belastingvoordelen aan buitenlandse kopers.

Leer meer over de Verschil tussen Condo en Coop.

 2. Wat is "FIRPTA"?

FIRPTA is een wet die speciale regels creëert rond belastingheffing wanneer een buitenlandse eigenaar of bepaalde soorten wettelijke vertegenwoordigers een eigendom verkopen. Het is een bronbelasting die alle buitenlandse verkopers van onroerend goed moeten betalen om ervoor te zorgen dat zij geen uitstaande verplichtingen hebben jegens de IRS.

Wanneer een buitenlander onroerend goed in de VS koopt, zijn de vertegenwoordigers van de koper verantwoordelijk voor het inhouden van 10% tot 15% van de verkoopopbrengst en voor het indienen van deze bedragen bij de IRS. Dit is slechts een inhouding en geen extra belasting. Het ingehouden bedrag wordt terugbetaald wanneer wordt vastgesteld dat de belastingen op het onroerend goed zijn betaald.

 3. Welke belastingen betalen buitenlandse kopers als ze een appartement in Manhattan willen kopen?

Elke koper van een woning die voor zijn aankoop in de staat New York een financiering gebruikt, moet rekening houden met de "hypotheekregistratiebelasting", waarvan het tarief varieert naargelang van de waarde van uw nieuwe woning. De kredietverstrekker zal altijd 0,25% van deze belasting betalen. Voor transacties onder $500.000 bedraagt de belasting 2,05% (waarvan 1,8% door de koper wordt betaald), en voor andere transacties is het tarief 2,175% (waarvan 1,925% door de koper wordt betaald).

• Voor aankopen van meer dan $1.000.000 is er een "herenhuisbelasting" van 1% die oploopt tot 4% voor eigendommen met een prijs van $25 miljoen of meer.
• Bepaalde eigendommen - sommige soorten nieuwe ontwikkelingen - de ontwikkelaars van het onroerend goed kunnen eisen dat een koper de "overdrachtsbelasting" betaalt, die zowel op stads- als op staatsniveau wordt geheven. New York City rekent een overdrachtsbelasting van 1% voor verkopen onder de $ 500.000, en 1,425% voor die boven die drempel. De overdrachtsbelasting van de staat New York is een vast tarief van 0,4% voor alle verkopen.

4. Hoe zit het met buitenlanders die onroerend goed verkopen in NYC?

• Al het geld dat wordt verdiend met het verhuren van een eigendom in de VS zal worden belast in de VS, en mogelijk ook in uw eigen land, als inkomsten die onderworpen zijn aan de FIRPTA-belasting. 
• Op federaal niveau bedraagt de vermogenswinstbelasting in totaal 21% van de nettovermeerwaarde. 
• De stad New York heft een vermogenswinstbelasting van 8,82% op niet-ingezeten verkopers.
• Als u huurinkomsten ontvangt van uw onroerend goed in Miami, moet u zich mogelijk laten registreren bij het Florida Department of Revenue als verkoper van omzetbelasting
• Makelaars moeten buitenlandse kopers in contact brengen met een advocaat of een andere deskundige, zodat alles duidelijk is voordat de koop wordt gesloten

5. Moeten buitenlandse eigenaars van Amerikaanse goederen de successierechten betalen?

Een "estate tax", of belasting die moet worden betaald over de waarde van iemands nalatenschap wanneer hij is overleden, is in vele landen gebruikelijk. Indien buitenlandse burgers op het ogenblik van hun overlijden onroerend goed bezitten in de Verenigde Staten, zullen zij aan deze belasting worden onderworpen.

• In de staat New York bedraagt het maximale tarief van de successierechten 16%. 
• Op federaal niveau rekenen de Verenigde Staten maar liefst 46%.
• Planning vooraf kan buitenlandse burgers helpen om gebruik te maken van belastingverdragen in de VS of om buitenlandse vennootschappen of LLC's op te richten om deze belasting te vermijden of zich ertegen in te dekken.
  
  

6. Welke voor- of nadelen zijn er verbonden aan de aankoop van onroerend goed als particulier in plaats van als vennootschap of LLC?

Kopen als individu

• Voordelen: Particulieren betalen vermogenswinstbelasting tegen een iets hoger maximumtarief (23,8%) dan vennootschappen hun federale belastingen betalen (21%).
• Nadelen: minder privacy en grotere aansprakelijkheid in geval van rechtszaken.

Kopen als een LLC of een buitenlandse vennootschap

• Voordelen: Extra privacy en bescherming tegen rechtszaken. Als de LLC een buitenlandse koper als enig lid heeft, betaalt deze een vermogenswinstbelasting van 23,8% in tegenstelling tot het vennootschapsbelastingtarief van 21%. Als de koper koopt als een buitenlandse entiteit, vermijdt hij de successierechten bij overlijden.
• Nadelen: Hogere vermogenswinstbelasting. Als de koper een LLC is als individu, is de koper onderworpen aan de vermogensbelasting. Als de LLC een buitenlandse entiteit is, betalen ze vermogenswinstbelasting die kan oplopen tot 21%.

7. Welke gevolgen heeft het belastingverdrag van mijn thuisland voor mijn belastingverplichtingen?

De Verenigde Staten hebben vele belastingverdragen met andere landen die de belastingtarieven en -vrijstellingen bepalen. Sommige buitenlanders kunnen aanspraak maken op vrijstellingen van successierechten tot $11,2 miljoen. Andere verdragen hebben helemaal geen betrekking op successierechten, waardoor de vrijstelling van successierechten voor buitenlandse kopers beperkt is tot $60.000.

Bezoek de IRS website om de details van het verdrag van uw land te bekijken.

8. Wat is een I.R.C. 1031 uitwisseling en kunnen buitenlandse kopers er gebruik van maken?

Wanneer een investeerder een vastgoedbelegging verkoopt, kan die investeerder al zijn vermogenswinstbelasting uitstellen als hij ervoor kiest om 100% van zijn nettowinst uit de verkoop te investeren in de aankoop van een nieuwe vastgoedbelegging in de Verenigde Staten. Dit wordt een "1031 transactie"en het is iets dat een buitenlandse koper kan gebruiken om vermogenswinstbelasting en FIRPTA-inhouding te vermijden (zie hierboven). Merk op dat als een buitenlandse verkoper ervoor kiest om gebruik te maken van deze ruil, hij zijn nieuwe vastgoedbelegging binnen 45 dagen na de verkoop moet identificeren, en dat hij dat vastgoed binnen 180 dagen moet kopen.

Voor meer informatie over juridische en fiscale kwesties, zie deze bronnen:

• Snelle Buitenlandse Koper Feiten

• Hoe te investeren in Manhattan Real Estate