Amerikaanse belastinghervorming Gevolgen voor vastgoedbeleggers en huiseigenaren

Anthony Guerriero, 1/17/18 2:09 UUR

Nu de belastinghervorming door het Amerikaanse Congres is goedgekeurd, weten we zeker dat sommige mensen veel baat zullen hebben bij de nieuwe belastingregels die in 2018 zullen worden ingevoerd. In het algemeen wordt verwacht dat de nieuwe wet zeer gunstig zal zijn voor investeerders in onroerend goed en voor de rijken, ongeacht of men zich in een hoogbelastbare staat bevindt of niet.

Natuurlijk zijn er winnaars en verliezers van elk nieuw belastingplan. En, het is duidelijk dat Republikeinen zich richten op Democratische staten in het uitdelen van straffen, in termen van het aftoppen van staats- en lokale belastingaftrek en het verminderen van het toegestane bedrag van de hypotheekrenteaftrek. Nochtans, klagen veel van de belastingsonderbrekingen mensen verliezen onder het plan GOP, zouden zij hoe dan ook onder de oude AMT regels verloren hebben. Voor marginale middeninkomenskopers zijn er echter delen van de wet die ontmoedigend zouden kunnen werken om te kopen en in plaats daarvan te huren.

In totaal zal het effect van het belastingplan echter vooral positief zijn. Het maakt het Amerikaanse bedrijfsleven onmiddellijk zeer concurrerend op wereldschaal en zou de economische groei, die de grootste motor van de welvaart is, moeten helpen stimuleren. 2018 zal een overgangsjaar zijn en een kans voor kopers (in termen van verkopers die bereid zijn te onderhandelen), gezien de onzekerheid over de veranderingen in de belastingwetgeving. Zodra 2019 begint, verwachten we echter een sterke economische groei en een sterke vastgoedmarkt in Manhattan en Miami.

In dit artikel zullen we in grote lijnen uitleggen a) de hoogtepunten van de fiscale veranderingen die van invloed zijn op de commerciële en residentiële vastgoedmarkten; b) hoe we denken dat ze van invloed zullen zijn op Miami en Manhattan onroerend goed, onze huiseigenaren en investeerders op de korte en lange termijn; en c) welke andere veranderingen zouden kunnen komen om de effecten van negatieve veranderingen in de code te verzachten. 

 

Belastinghervorming Veranderingen die Miami en Manhattan Real Estate zullen beïnvloeden

 

  • De federale vennootschapsbelasting daalt van 35% naar 21%.
  • Pass-Through Entiteiten Ontvangen 20% Aftrek
  • 1031 Wisselkoerswinstbelastingregels Ingehouden
  • Veranderingen in de hypotheekrenteaftrek
  • SALT en Property Tax Aftrek geplafonneerd op $10.000.
  • Kapitaalwinst Behandeling voor de verkoop van een hoofdwoning blijft ongewijzigd.
  • Geen wijzigingen in de vermogenswinstbelasting voor beleggers
  • Veranderingen in de Amerikaanse vermogensbelasting
  • Verdubbeling van de standaardaftrek
  • Renteaftrekbaarheid en Afschrijvingswijzigingen
  • Netto Operationele Verliesaftrek beperkt tot 80% Opbrengsten
  • Gedragen Renteperiode Uitgebreid tot 3 jaar
  •  
  • Vermindering tot 37% van 39,6% als het hoogste percentage

 

De federale vennootschapsbelasting daalt van 35% naar 21%.

De grootste winnaar van de belastinghervorming is het bedrijf, dat de federale belastingtarieven zal zien dalen van een zeer hoog tarief van 35% naar 21%, een van de hoogste ter wereld. Met 21% zal de Amerikaanse economie wereldwijd concurrerender worden, waardoor de kosten van kapitaal na belastingen aanzienlijk zullen dalen, wat de kapitaalinvesteringen en uiteindelijk ook de werkgelegenheid en de lonen een impuls zou moeten geven. De verwachting is dat bedrijven uit het buitenland er gunstiger uit zullen zien bij het verplaatsen van activiteiten naar of het vestigen van bedrijven in de Verenigde Staten, de grootste markt ter wereld. Ook wordt verwacht dat het binnenlandse bedrijven zal ontmoedigen om hun activiteiten naar het buitenland te verplaatsen. 

Ongetwijfeld zal een groot deel van de belastingverlaging echter naar de aandeelhouders gaan in termen van hogere dividenden en aandelenprijzen - het Dow Jones Industrial Average van bijna 26.000 heeft al een deel van de verwachte winst uit de belastinghervorming geprijsd en als gevolg daarvan zijn de investeringsposities van de mensen en 401K's verrijkt en hebben ze het broodnodige vertrouwen in de toekomstige economie gegeven. Wij verwachten dat dit zal voortduren, aangezien bedrijven en uiteindelijk ook particulieren de gevolgen van de belastingverlaging uit de eerste hand voelen. Of dit de lonen van de werknemers over de hele linie verhoogt, valt nog te bezien, maar zeker met een zeer lage werkloosheid (4%) zou de toekomstige loonstijging aanzienlijk moeten zijn.

De verlaging van het bedrijfstarief is misschien wel de belangrijkste wijziging in de belastingwetgeving, waarvan we verwachten dat deze een positief langetermijneffect zal hebben op de prijzen van luxe onroerend goed in zowel Manhattan als Miami en een hausse zal zijn voor vastgoedbeleggers.

Pass-Through Entiteiten Ontvangen 20% Aftrek

Personen die gebruik maken van doorgestuurde entiteiten zoals vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid (LLC's), personenvennootschappen, S-vennootschappen en eenmanszaken ontvangen nu een speciale aftrek tot 20% van hun gewone inkomsten. Uiteindelijk zou dit in feite het effectieve maximale federale belastingtarief verlagen tot 29,6%. De volledige 20% aftrek is toegestaan als het bedrijf minder dan $157.500 aan inkomsten heeft ($315.000 indien gehuwd), maar de aftrek wordt geleidelijk afgeschaft afhankelijk van het inkomensniveau, W-2 verschuldigd aan werknemers en/of voldoende afschrijfbaar onroerend goed, aangezien de 20% speciale aftrek wordt gemaximeerd door de hoogste van:

  1. 50% van het W-2 loon dat door het bedrijf aan werknemers wordt betaald of
  2. 25% van het W-2 loon dat door de onderneming aan de werknemers wordt betaald plus 2,5% van de aanschaffingswaarde van de in de onderneming gebruikte, niet volledig afgeschreven, afschrijfbare goederen.

Aangezien vastgoedbeleggers 2,5% van de aankoopprijs van het onroerend goed kunnen gebruiken, wat significant is in Manhattan en het luxesegment in Miami, zullen investeerders in deze plaatsen waarschijnlijk deze speciale aftrek in zijn geheel kunnen gebruiken, zelfs als ze geen W-2-lonen betalen.

Wij verwachten dat de toevoeging van de speciale 20% doorgifteaftrek een positief effect zal hebben op onze vastgoedbeleggers, waarbij de meesten de volledige 20%-aftrek zullen kunnen nemen. Bovendien zullen kleine ondernemingen, het grootste deel van de ondernemingen die gestructureerd zijn als doorgeefluik, veel baat hebben bij deze aftrek.

Hoewel de speciale pas via aftrek niet van toepassing is op hoogbetaalde professionele dienstverleners, zoals advocaten, verwachten we dat veel van deze bedrijven een andere structuur zullen kiezen om hun bedrijf te runnen, zoals het worden van een bedrijf of het verdelen van het bedrijf in twee of meer bedrijven, om te profiteren van de belastinghervorming . Bijvoorbeeld, het opsplitsen van een advocatenkantoor in een die puur professionele juridische diensten verleent en een die andere diensten verleent, zoals administratief en paralegaal werk. In dit voorbeeld, zou de advocaten betalen hogere belastingtarieven op de inkomsten uit zuiver professionele diensten en lagere belastingtarieven op de administratieve soort werk dat ze ook uitvoeren, een dergelijk document herziening of sommige paralegal werk. Door het identificeren van verschillende kenmerken van advocatenkantoor inkomen en de herstructurering van de lonen en gegarandeerde betalingen, zal een advocatenkantoor in staat zijn om zijn vermogen om te profiteren van de nieuwe belastingwet te verbeteren.

1031 Wisselkoerswinsten Belastinguitstelregels Ingehouden

Artikel 1031 regels voor onroerend goed zijn gehandhaafd. Op grond van artikel 1031 kan een bedrijf een onroerend goed ruilen voor een ander onroerend goed, zonder dat dit aanleiding geeft tot een belastbaar feit (zolang het onroerend goed zich in de Verenigde Staten bevindt). Het laat uw nieuwe investering toe om de belastingen uitgesteld te laten groeien. De vele regels rond het proces van "like-kind" uitwisselingen voor onroerend goed zullen intact blijven in onze 1031 exchange rules pagina.

Het behoud van 1031 regels is een grote overwinning voor vastgoedbeleggers die altijd veel baat hebben gehad bij 1031 beurzen.

Veranderingen in de hypotheekrenteaftrek

Verhuurders van commercieel en residentieel vastgoed behouden de mogelijkheid om het volledige bedrag van hun hypotheekrente af te trekken. Huiseigenaren zijn nu echter beperkt tot het aftrekken van de hypotheekrente op leningen van $750.000, vanaf $1.000.000, voor nieuwe hypotheken op zowel primaire als tweede woningen. Bestaande hypotheken worden niet beïnvloed. Vanaf 2026 zal de limiet terugkeren naar een hypotheek van $1.000.000. Net als in het vorige beleid wordt de limiet niet geïndexeerd voor de inflatie. Ook zal de aftrek voor rente betaald op eigen vermogen (HELOC) niet meer in aanmerking komen voor de hypotheekrenteaftrek (voorheen was de rente tot $100.000 aftrekbaar).

De psychologische effecten van het aftoppen van de hypotheekrenteaftrek op leningen tot $750.000 voor primaire huiseigenaren kunnen groter zijn dan de werkelijke effecten in de vastgoedmarkten van Miami en Manhattan, aangezien de werkelijke kosten van de beleidswijziging zich vertalen in een maximum van netto $3.700 minder belastingbesparing per jaar of $308 per maand (voor de 1st jaar), uitgaande van het nieuwe toptarief van 37% en zou slechts $2.500 per jaar of $208 per maand zijn voor iemand die toevallig in de 25% belastingschijf zit. [Voor onze voorbeelden hebben we de rente berekend op $250.000 tegen 4% rente, wat ongeveer $10.000 aan rente per jaar is tegen 37% en 25%, respectievelijk zou zijn $3.700 en $2.500 minder belastingbesparing].

Wij denken dat deze verandering een licht negatief effect zal hebben op de vastgoedprijzen in New York City en de luxe vastgoedmarkt in Miami Beach, waar de vastgoedprijzen over het algemeen hoger zijn dan in de rest van het land. Hoewel we sensationele berichten hebben gelezen dat dit zou kunnen leiden tot lagere prijzen, verwachten we dat de economische groei, hogere lonen en lagere belastingtarieven het effect zullen compenseren of in ieder geval zullen verminderen.

Bovendien verwachten we dat veel huidige huiseigenaren met hypotheken van $1.000.000 of meer minder snel zullen handelen of bewegen, aangezien de nieuwe hypotheek een maximum van $750.000 zou hebben. Dit kon het effect hebben van het zetten van een verdere samendrukking op de levering van inventaris, vooral op lagere prijspunten, zeg onder $2 miljoen, die reeds in Manhattan onder druk is geweest, uiteindelijk zettend opwaartse druk op prijzen. Deze verandering is een klap voor de mobiliteit en niet de meest logische economische beleidskeuze bij het stimuleren van de economische groei. Deze onlogische verandering toont aan dat de Republikeinen de Democratische kiezers in de grote steden waar de prijzen van onroerend goed het hoogst zijn, hiermee schade willen berokkenen.

SALT en Property Tax Aftrek geplafonneerd op $10.000.

Verhuurders van commercieel en residentieel vastgoed behouden hun mogelijkheid om staats- en lokale onroerendgoedbelasting af te trekken. De nieuwe belastingwet plaatst echter een maximum van $10.000 op het bedrag aan staats- en lokale eigendomsbelastingen, inkomstenbelastingen en verkoopbelastingen die een individu kan aftrekken. Het maximum is niet geïndexeerd voor inflatie. Deze wijziging is misschien wel de meest flagrante verandering in de belastingwet en een straf voor de democratische kiezers.

Onder de Alternatieve Minimumbelasting ("AMT") hebben degenen die tussen de $200.000 en $500.000 verdienen echter al het voordeel van de SALT aftrek verloren omdat ze door de Alternatieve Minimumbelasting zijn getroffen. Onder de AMT zijn de SALT aftrekken al gemaximeerd, aangezien de AMT regels de SALT aftrek verminderen of elimineren. Bij de AMT moeten veel belastingplichtigen twee keer hun schuld berekenen - één keer volgens de regels van de reguliere inkomstenbelasting en één keer volgens de regels van de AMT - en dan het hogere bedrag betalen. In 2017 moesten ongeveer 5 miljoen huishoudens de AMT betalen. Ondanks de SALT bovengrens zullen huishoudens met een hoog inkomen het over het algemeen goed doen onder de nieuwe belastingwet, die de effectieve belastingtarieven voor bedrijven en particulieren verlaagt en de AMT terugdringt, die onder de nieuwe wet een hogere drempel zal hebben, waardoor het aantal personen dat AMT-belasting moet betalen vanaf 2018 aanzienlijk zal afnemen.

Over het geheel genomen verwachten we dat deze verandering negatieve gevolgen zal hebben voor hoge belastingstaten zoals New York en ten goede zal komen aan lage belastingstaten zoals Florida. Staten met hoge belastingen zoals New York, Californië en New Jersey evalueren echter opnieuw hoe zij de inkomstenbelasting van de staat innen en zullen waarschijnlijk proberen de gevolgen van de wet te verzachten door de inkomstenbelasting te vervangen door een loonbelastingsysteem dat wordt geheven op werkgevers of door bepaalde belastingbetalingen te herclassificeren als aftrekposten voor liefdadigheidsdoeleinden. Terwijl het idee van de liefdadigheidsaftrek dubieus is en waarschijnlijk een niet-starter, heeft het idee van de werkgever betaalde loonbelasting enkele poten. Het idee is dat als werkgevers de loonbelasting betalen en de salarissen van werknemers met hetzelfde bedrag verlagen, werknemers niets van hun belastingen hoeven af te trekken en dat ze hetzelfde bedrag krijgen. Dit zou staten toestaan om dezelfde inkomsten te innen en tegelijkertijd de inhoudingen van individuen voor federale belastingdoeleinden te behouden. Er is een gezamenlijke inspanning van gouverneur Cuomo en andere gouverneurs om dit snel voor elkaar te krijgen, dus we verwachten deze verandering in 2018 te zien. Een dergelijke verandering zou de negatieve gevolgen van het maximum van $10.000 in de nieuwe wet aanzienlijk verminderen en zou mogelijk een meevaller zijn voor de NYC-belastingbetalers.

Kapitaalwinsten Behandeling voor de verkoop van een primaire woning blijft ongewijzigd

Een primaire huiseigenaar kan de meerwaarde van de verkoop van onroerend goed tot $250.000 op een huis voor een enkele belastingbetaler of $500.000 voor een koppel dat gezamenlijk een aanvraag indient, uitsluiten. Zolang de huiseigenaar het huis als hoofdverblijfplaats voor twee van de afgelopen vijf jaar bezet, komt de huiseigenaar in aanmerking voor deze uitsluitingen van de vermogensbelasting.

Geen wijzigingen in de vermogenswinstbelasting voor beleggers

Het maximumtarief van de vermogenswinstbelasting op lange termijn voor particulieren blijft 20% plus 3,8% Obamacare-toeslag voor meer dan 250.000 dollar. Om in aanmerking te komen, moet het onroerend goed ten minste een jaar worden aangehouden, zoals onder de huidige wet. Als Obamacare volledig is geëlimineerd, dan kan de 3,8% toeslag wegvallen, maar niet eerder dan dat.

Veranderingen in de Amerikaanse vermogensbelasting

Vanaf 2018 tot 2025 wordt de vrijstelling van de Amerikaanse onroerendezaakbelasting verhoogd tot $11,2 miljoen voor alleenstaande huurders of $22,4 miljoen per koppel voor diegenen die in de Verenigde Staten wonen. Voor niet-Amerikaanse particulieren zal er geen wijziging aan de Amerikaanse vermogensbelasting, blijven zij dus onderworpen aan de Amerikaanse vermogensbelasting bij overlijden en zijn zij vrijgesteld van 60.000 dollar. Niet-Amerikaanse particulieren zullen dus plannen moeten maken om de boedelbelasting te vermijden of zich ertegen in te dekken. Nu de vennootschapsbelasting convergeert met de individuele tarieven, door terug te gaan naar 21% (vs. 35% voorheen), zou een buitenlandse koper van Amerikaans onroerend goed moeten overwegen om de aankoop te structureren met behulp van een Foreign Corporation, die nu een veel aantrekkelijker voertuig is om het Amerikaanse onroerend goed te houden. Door dit type voertuig te gebruiken om het onroerend goed te houden, kan de koper de blootstelling aan de Amerikaanse onroerendezaakbelasting vermijden. Lees meer in onze gids voor buitenlandse kopers.

Verdubbeling van de standaardaftrek

De standaardaftrek is verdubbeld tot $12.000 voor alleenstaande en $24.000 voor gehuwde indieners. Hoewel dit een heleboel zaken vereenvoudigt voor de meeste middeninkomensplichtigen, maakt de verdubbeling van de standaardaftrek het onderscheid tussen eigendom en huur in de belastingwetgeving voor middeninkomensplichtigen effectief ongedaan, waardoor een fiscale stimulans om te bezitten wegvalt. Deze wijziging zou mogelijkerwijs het meest van invloed kunnen zijn op kopers van een eerste woning die wellicht geen concrete financiële voordelen (via belastingvoordelen) zien in het bezit van een woning. Echter, de voordelen van het bezitten van een huis zijn veel meer dan het ontvangen van een kleine belastingvoordeel, dus we denken niet dat dit een significante invloed zal hebben op Manhattan onroerend goed of Miami luxe onroerend goed.

Renteaftrekbaarheid en Afschrijvingswijzigingen

Een vastgoedonderneming kan de nettorentelasten blijven aftrekken en geldt voor bestaande en nieuwe schulden. De belastingbetaler moet kiezen uit de nieuwe regels voor renteaftrek, die de aftrekbaarheid van de rente beperken voor zover de nettorentelasten meer dan 30% van de EBITDA bedragen (EBIT vanaf 2022).

Naast de verkiezing van de nieuwe regels voor rentediscontoleerbaarheid, moeten deze belastingplichtigen hun onroerend goed over iets langere herstelperiodes afschrijven: woonhuizen van meer dan 30 jaar, commercieel onroerend goed van meer dan 40 jaar en verbeteringen aan het interieur met 20 jaar. Anders zet de nieuwe belastingwet de huidige afschrijvingsregels voor onroerend goed voort.

Netto Operationele Verliesaftrek beperkt tot 80% Opbrengsten

Het bedrag van de netto-exploitatieverliezen (NOL's) die aftrekbaar zijn van het inkomen is beperkt tot 80% van het belastbare inkomen van de onderneming voor dat jaar. Volgens de nieuwe wet mogen NOL's niet langer worden overgedragen naar de twee voorgaande jaren, maar kunnen ze voor onbepaalde tijd worden overgedragen, in tegenstelling tot de overdrachtsbepaling voor 15 jaar in de vorige wet.

Gedragen Renteperiode Uitgebreid tot 3 jaar

Carried Interest preferentieel lange termijn kapitaalwinstbelastingstarief niet geëlimineerd, maar vereist een meer dan drie jaar durende participatieperiode. 

Wij verwachten dat de verhoging van de holdingperiode naar 3 jaar vanaf 1 jaar weinig impact zal hebben op onze investeerders, aangezien de meeste van hen toch al meer dan 3 jaar commercieel vastgoed in bezit hebben. Degenen die onroerend goed willen omdraaien, hebben echter pech.

Andere hoogtepunten:

  • Het individuele hoogste belastingtarief is verlaagd tot 37% van 39,6%, voor inkomen van meer dan $500.000 als alleenstaand en $600.000 gehuwd.
  • Zakelijke AMT wordt ingetrokken

 

Conclusie:

De belastinghervorming zal de vastgoedbeleggers en, uiteindelijk, de huiseigenaren, als het zover is, aanzienlijk ten goede komen. De economische stimulans die ontstaat door het verlagen van het vennootschapstarief van 35% naar 21% zal enorm zijn, aangezien de kosten van kapitaal na belastingen aanzienlijk dalen, waardoor kapitaalinvesteringen in eigen land worden aangemoedigd. Bovendien zal de speciale doorberekeningsaftrek van 20% de kleine ondernemingen, de ruggengraat van de economie en met name de investeerders in onroerend goed, enorm helpen. Hoewel er ontmoedigingsmaatregelen zijn toegevoegd aan de code voor meer kopers met een middeninkomen, zullen de voordelen van deze twee veranderingen alleen al groter zijn dan de eventuele belastingvoordelen die door de nieuwe wetswijzigingen verloren gaan.

In 2018 zullen we beginnen met het zien van bedrijven die de bedrijfsstructuren veranderen om te profiteren van alle goede dingen in de wet en om alle slechte dingen te vermijden. Met dergelijke flagrante veranderingen gericht op de Democratische Staten, is er een volledige gezamenlijke inspanning om de negatieve gevolgen van de SALT caps te minimaliseren door de inkomstenbelasting te herkwalificeren naar de loonbelasting en de charitatieve aftrekposten. In de tussentijd zal Miami aanzienlijk profiteren van deze wetgeving, aangezien sommige mensen verschuiven van hoge belastingstaten naar lage belastingstaten. 

Terwijl 2018 een jaar van onzekerheid zal zijn, zal het ook een jaar van kansen zijn voor kopers in de luxe vastgoedmarkten van Manhattan en Miami die profiteren van de onzekerheid rond de wet. Verkopers daarentegen zullen waarschijnlijk niet profiteren op de korte termijn, maar vanaf 2019 verwachten we dat ze het heel goed zullen doen, vooral in Manhattan en Miami, naarmate de economische groei toeneemt. Uiteindelijk zullen de belastingverlagingen ten goede komen aan de rijken en de ultrarijken, die de luxe projectontwikkelaars en uiteindelijk de huiseigenaren in NYC en Miami als muziek in de oren zullen klinken.

Manhattan en Miami Real Estate News:

 "Hoe te investeren in onroerend goed"
"Een analyse van de beste steden om te investeren in onroerend goed."
 "Miami Real Estate Tax Information You Should Be Aware Of"
"Hoe kapitaalwinsten kunnen worden verminderd of uitgesteld bij de verkoop van onroerend goed".

 


Referenties:

https://www.hklaw.com/en/insights/publications/2018/01/main-effects-of-us-tax-reform-on-foreign-taxpayers

EEN PERSOONLIJKE
ONTMOETING MET ONS TEAM PLANNEN

EEN VERGADERING BELEGGEN