DOWNTOWN MIAMI APPARTEMENTEN TE KOOP PROFITEREN VAN DE BEVOLKINGSGROEI

Waar komen al deze mensen vandaan? Waarom komen ze naar Miami?

De meeste Downtown Miami bewoners zijn jonge professionals die genieten van een 24/7 levensstijl in een stedelijke kern met culturele en entertainmentmogelijkheden.

Steeds vaker maken inwoners van hoogbelaste staten als New Jersey, New York, Californië, Illinois, Massachusetts en Connecticut permanente verhuizingen naar de Sunshine State. 

De nieuwe belastingwet, die begin 2018 werd uitgevaardigd, heeft negatieve gevolgen gehad voor primaire huiseigenaren in hoge belastingstaten. Zo heeft de nieuwe aftrekbeperking van de staats- en gemeentebelasting (SALT) van $10K het bezit van een primaire woning in wezen duurder gemaakt, bijna van de ene op de andere dag. Daarnaast heeft de nieuwe belastingwet het bedrag aan rente dat een primaire huiseigenaar kan aftrekken van $1,000,000 op de aankoop van primaire woningen na 2017 verlaagd naar $750,000.

Welke Downtown Miami wijken hebben de grootste groei doorgemaakt? 

Miami heeft een buigpunt geraakt dat de stad in een sneller tempo vooruit zal stuwen, waardoor er nog meer vraag ontstaat. De waarheid is dat Miami in sommige gebieden een renaissance nodig had, en nog steeds heeft. De hyperontwikkeling heeft echter gewerkt aan het stimuleren van de economie en de bevolkingsgroei. Brickell heeft de meeste ontwikkeling gezien, zoals we hieronder opmerken. Daarnaast hebben we een sterke groei gezien in Edgewater. In de toekomst verwachten we dat Brickell sterk zal blijven groeien, maar we zien dat andere wijken, zoals het Central Business District en Park West en Wynwood, de komende 5 tot 10 jaar de drijvende kracht achter de groei zullen zijn.   

Brickell

Brickell heeft de grootste groei gekend Downtown Miami met een verdrievoudiging van de bevolking tussen 2000 en 2016. De visie van Swire Properties op een toekomstige Brickell is wat deze groei mogelijk heeft gemaakt. In de laatste vastgoedcyclus is de visie van Swire Properties in 2012 herrezen.

Uiteindelijk heeft Swire Properties meer dan 1 miljard dollar geïnvesteerd in Fase I van Brickell City Center, waar twee woontorens Reach en Rise (geleverd in 2016 met 773 eenheden), een enorm mooi winkelcentrum, het trendy East Hotel en twee kantoortorens deel van uitmaakten. Brickell City Center opende zijn deuren in 2016. 

In fase II van Brickell City Center worden twee stadsblokken uitgebreid, waaronder twee flatgebouwen (met een gecombineerde 1.000 eenheden) en twee kantoortorens. 

Andere ontwikkelaars volgden Squire Properties in drommen naar Brickell. Van 2012 tot 2018 heeft Brickell bijna 5.000 appartementen opgeleverd. Alleen al in 2017 heeft Brickell 1.400 appartementen geleverd, waaronder Brickell Heights (600 stuks), 1010 Brickell (387 stuks), Echo Brickell (185 stuks) en Brickell Ten (155 stuks). 

Niet alleen heeft Brickell hypergroei gezien in de woningbouw voor verkoop en verhuur, het heeft ook een aanzienlijke toename gezien in de bijkomende ontwikkeling die komt met hypergroei met de toevoeging van talloze restaurants, bars, supermarkten, sportscholen, bioscopen, enz. 

Met al deze ontwikkelingen is Brickell niet langer alleen een buurt voor Miamianen, want het is nu routinematig de voorkeur van bezoekers, die ervoor kiezen om te verblijven in de nieuwe hotels zoals SLS Lux, Kimpton, JW Marriott, W Miami, Mandarin Oriental en Four Seasons Downtown in plaats van die op South Beach, dat op slechts 15 minuten afstand ligt.

Edgewater

Edgewater heeft een belangrijke ontwikkeling doorgemaakt, waarbij tussen 2014 en juni 2019 2.800 eenheden zijn toegevoegd. Het grootste deel hiervan wordt toegeschreven aan projecten die in de afgelopen 18 maanden zijn opgeleverd, waarbij Related Group zijn Paraiso-projecten Gran Paraiso (317 eenheden), One Paraiso (275 eenheden), Paraiso Bay Views (396 eenheden), Paraiso Bay Tower 1 (360 eenheden) heeft opgeleverd. Edgewater's twee nieuwste projecten, Elysee en Missoni Baia up the game.

Welke andere buurten zullen in de toekomst een hypergroei zien?

Park West / Central Business District in de buurt van Miami Worldcenter

Andere buurten zijn ingesteld op het volgen van Brickell's residentiële hypergroei, met name het Central Business District en Park West. Deze wijken zullen sterk profiteren van de toevoeging van het Miami World Center, dat later in 2019 gefaseerd zal worden geopend. Het CBD heeft ook Bayside Marketplace en Bayfront Park.

Miami Worldcenter 

Net als Brickell City Center, dat een transformatief effect heeft gehad op de wijk Brickell, Miami Worldcenter is het voorbestemd om een vergelijkbaar transformatief effect te hebben. Het Miami Worldcenter is een ambitieuze 17-acre mixed-use ontwikkeling in de stedelijke kern van Miami, gelegen tussen Northeast 6th en 11th Streets, en tussen Northeast Second en North Miami Avenues, op de kruising van I-95 en I-395. 

Miami Worldcenter zal beschikken over een top-tier indoor / outdoor winkelcentrum, een enorme Marriott hotel en congrescentrum, een outdoor voetgangersgebied, en meer dan 1.000 Miami appartementen te koop.

Dit transformatieve project is precies wat Miami nodig heeft om een echte stedelijke omgeving te worden, waarbij dichtheid in de kern wordt gecreëerd, niet alleen overdag, maar ook na het donker - iets wat de meeste Downtown Miami wijken ontbreken al tientallen jaren. 

Voor wie Miami niet kent, Miami Worldcenter bevindt zich in het "Arts and Entertainment District". Dat is echter slechts een mooie naam voor een gebied vol met louche pakhuisnachtclubs, leegstaande parkeerplaatsen en onaangename activiteiten, die de buurt al jaren vervuilen. 

De toevoeging van Miami Worldcenter zal de buurt meer in lijn brengen met de grote moderne woningen die zijn gestegen langs de oostelijke flank van de ontwikkeling langs de Biscayne Boulevard, namelijk, luxe condo gebouwen Marquis, Ten Museum Park, 1000 Museum (in ontwikkeling), 900 Biscayne en Marina Blue. Evenals de nieuwe Pérez Art and Frost Science musea in het Museumpark verder naar het oosten langs de baai en het Adrienne Arsht Center for the Performing Arts, een paar blokken ten noordoosten.

De Mall bij de Miami Worldcenter zal 765.000 vierkante meter van de detailhandel, met inbegrip van een Bloomingdales en Macy's als ankerwinkels. Als dat van Lincoln Road, zal de 7e straat Promenade voorzien zijn van speciaalzaken, restaurants, bars en nachtclubs. 

Daarnaast zal het 56 verdiepingen tellende Marriott Marquis Hotel and Convention Center een van de grootste congrescentra in de VS zijn en direct verbonden zijn met het winkelcentrum en de rest van de stadMiami Worldcenter. Daarnaast zal het openbaar vervoer via de Metro Mover en All Aboard Florida zeer dichtbij zijn, waardoor het centrum niet alleen met de auto gemakkelijk bereikbaar is.

We zien grote waarde in Miami World Center, niet alleen voor de aangrenzende bewoners, maar ook voor de bewoners en bezoekers van Miami. Eenmaal verderop verwachten we aankondigingen te zien op het gebied van meer torens met Miami condooms te koop, maar ook te huur, waardoor er nog meer behoefte aan dichtheid ontstaat. Uiteindelijk zal dit project een grote sprong voorwaarts zijn in de richting Downtown Miami van een echte 24/7 stedelijke omgeving door het creëren van een levendige plek om te werken, te winkelen en te wonen.  

Wynwood

Wynwood, dat een massale gentrificatie ondergaat, zal ook een katalysator zijn voor de hypergroei van de bewoners die naar Miami komen. Wat ooit bekend stond om zijn vermoeide discountwinkels en magazijnen, is Wynwood in opkomst als een commercieel en residentieel centrum. Hoewel er niet veel residentiële ontwikkeling gepland is voor Wynwood in het komende jaar of zo, geloven we dat Wynwood zal uitgroeien tot een woon- en hospitality hubspot. 

Wynwood zal geen hoogbouwgemeenschap zijn, maar we verwachten wel kleinere projecten in de hele buurt te zien. De bouw van twee grote commerciële projecten op 2nd Avenue is begonnen en de Goldman Garage is voltooid en geopend, met meer kantoorprojecten aangekondigd dit jaar. Wynwood zal zich in een veel hoger tempo dan voorheen uitbreiden, waardoor een van de meest veelbelovende buurten in heel Florida zal ontstaan. 

De transformatie van de eenmalige industriële hoek van Miami dateert van het debuut van Art Basel Miami Beach in 2002. In de tussenliggende jaren heeft de internationale jetset die naar deze kunsttentoonstelling werd getrokken, vaak de kunstenaars gezocht die in ateliers in de verbouwde pakhuizen van Wynwood werkten. Deze artistieke instroom droeg bij aan de evolutie van Wynwood van een wijk vol vermoeide pakhuizen en discountwinkels naar een wijk die op het punt staat om een bloeiend commercieel en residentieel centrum te worden.

De buurt kreeg een nieuwe status in 2009, toen Tony Goldman, die in New York en Miami Beach al een voortrekkersrol had gespeeld bij de gentrificatieWynwood Walls, een openluchtproject creëerde met bijdragen van wereldwijd bekende straatkunstenaars als Shepard Fairey en Ron English. Al snel volgden andere grote New Yorkse ontwikkelaars als David Edelstein en Moishe Mana Goldman's voorbeeld.

De ontwikkeling in de wijk nam een enorme sprong voorwaarts in 2015, toen Miami het Wynwood Neighborhood Revitalization District creëerde, een zone-overlapping om de bouw van meer condominiums, huurappartementen en winkels aan te moedigen. Sindsdien is er een groot aantal projecten met een hoge dichtheid voor gemengd gebruik voorgesteld. In totaal zouden ze ongeveer 1.000 woningen en 3,9 miljoen vierkante meter winkelruimte kunnen toevoegen.

Waarom is nu de beste tijd om te kopen in Miami?

De Downtown Miami vastgoedmarkt is op dit moment op de goede weg. Door overbouw Downtown Miami is er tijdelijk een overschot aan woningen ontstaan. We verwachten dat de prijzen snel zullen stijgen omdat er vrijwel geen toekomstige voorraad meer online komt op een moment dat de vraag stijgt. 

Dit biedt op korte termijn een unieke kans voor kopers in de komende 6 tot 9 maanden (tijdens de winter). Op een bepaald moment in het begin van 2020 zal het gebrek aan nieuwbouw zeer uitgesproken zijn, omdat de pijpleiding opdroogt en niet in hetzelfde tempo wordt aangevuld als in Miami. 

Is er genoeg nieuwbouwaanbod om al deze mensen die naar Miami migreren te huisvesten? 

Waarschijnlijk niet. De grondbreuken en toekomstige condominium startups zijn vrijwel op nul, van Coconut Grove tot Fort Lauderdale. Bovendien zal de nieuwbouwaanvoer in Downtown Miami de komende 6 - 9 maanden van een klif vallen, omdat dan alles in deze vastgoedcyclus al geleverd zal zijn. 

Tegelijkertijd echter wordt de vraag naar de eigendommen van Miami Fl steeds groter door de belastingmigratie en zien de mensen de resultaten van de hypergentrificatie van Miami. En, ze houden nu van Miami. Met de huizenprijzen in Florida op een fractie van wat ze zijn in sommige hoge belastingstaten, geloven we dat de vraag vrij snel kan opwarmen. Als de dollar zwakker wordt, zoals Trump de dollar heeft neergehaald, zou Miami snel een opleving kunnen zien in kopers uit Brazilië, Argentinië, Colombia, en Mexico, enz.

Welke projecten zijn nu in aanbouwDowntown Miami?

Op 1 juli 2019 Downtown Miami waren slechts 7 projecten (of 2.186) in aanbouw. Van de 7 projecten zullen tegen eind 2019 drie projecten met in totaal 1.452 eenheden worden opgeleverd. Van de eenheden die nu in aanbouw zijn, zullen we waarschijnlijk slechts 349 eenheden voltooid zien in 2020 en de resterende 385 afgeleverd worden in 2021.

Merk op dat het gewogen gemiddelde van alle geleverde eenheden $780 per vierkante meter bedraagt en dat 5 van de 7 projecten gemiddeld meer dan $1.000.000 kostten. Dit toont het opwaartse traject van Downtown Miami residentieel vastgoed aan.  

Welke nieuwbouwprojecten die nog niet in aanbouw zijn, maar die wel een voorbehoud maken en contracten schrijven?

Zoals uit onderstaande tabel blijkt, zijn er slechts vier projecten die een voorbehoud maken en contracten schrijven. Wij noemen de projecten in de planningsfase projecten die zijn goedgekeurd door de , die wij beschouwen als projecten die een voorbehoud maken of contracten ondertekenen. Met zo'n schaars aantal projecten in de pijplijn, Downtown Miami is een voorraadschaarste in 2020 en 2021 gegarandeerd. 

Projecten in de Reserverings- en Contractfasen zijn iets twijfelachtiger wat betreft het tijdstip van oplevering. De kans is groot dat geen van de onderstaande projecten in 2020 zal worden opgeleverd en dat slechts één project Una in Brickell in 2021 zal worden opgeleverd. 

Merk op dat gedurende de laatste 5 ½ jaar, Downtown Miami 9.661 condooms zijn geleverd. Voeg daarbij de 1.400 die naar verwachting tegen het einde van dit jaar zullen worden geleverd, wat neerkomt op ongeveer Downtown Miami 3.064 geleverde condooms in 2018, bovenop de 1.821 condooms die in 2017 werden geleverd en 2.209 condooms die in 2016 werden geleverd. 

Tijdelijke overtollige voorraad, hoge prijsstimulansen, een gebrek aan nieuwbouw en een gunstig fiscaal klimaat allemaal gunstig Downtown Miami appartementen te koop in 2019. In combinatie met de toename van de migratie uit andere staten verwachten we dat Miami zal groeien, zowel wat betreft de bevolking als de economie en, uiteindelijk, de huizenprijzen. 

Wat er gebeurt in het marktsegment van de Downtown Miami appartementen te koop mag niet worden verward met Miami Beach Luxury Real Estate, dat niet hetzelfde traject volgt als Downtown Miami gezien de schaarste van de grond in Miami Beach - dit zijn twee verschillende segmenten met verschillende marktdrivers. Overbouw heeft echter plaatsgevonden in een bepaalde buurt op het strand, Sunny Islesdie waarschijnlijk de Downtown Market zal volgen, zij het tegen veel hogere prijzen.

Wat betekent dit alles voor Miami?

Het is een goed moment om te investeren in appartementen die te koop worden aangebodenDowntown Miami, omdat we dit zien als een buigpunt dat een hoger tarief van fiscale migratie voedt, op hetzelfde moment, in ongeveer 6 maanden in het begin van 2020, zullen toekomstige nieuwbouwprojecten van een klif vallen. En, er is heel weinig in de geplande fasen van de ontwikkelingscyclus, die u hieronder zult zien. 

"Downtown Miami vs Miami Beach Real Estate"

Als u aan de zijlijn hebt gezeten, wachtend op het juiste moment om te investeren in Downtown Miami Luxury Real Estate, dan is dit misschien wel het juiste moment. Een laag aanbod van nieuwbouw is een belangrijke indicator voor toekomstige prijsacties. Zelfs als ontwikkelaars de leegte opvullen en een stel nieuwe ontwikkelingen lanceren, zal het tegen de tijd dat ze worden geleverd ongeveer 36-48 maanden of zelfs langer duren voordat de inventaris wordt geleverd.

Om huizenkopers en investeerders te helpen, hebben we onlangs onze Frequently Asked Q&A When Buying Miami Luxury Condos gelanceerd:

• Hoe weet ik of het nu de juiste tijd is om te kopen?
• Welke buurt moet ik overwegen bij het kopen van een woning in Miami?
• Moet ik een Miami Condo kopen in een nieuwbouwproject of in een bestaand gebouw?
• Wanneer u een appartement in Miami koopt, hoe weet ik dan dat ik de beste prijs krijg?
• Wat zijn de fiscale gevolgen bij het kopen van luxe appartementen in Miami?