Bestaande kopen

Als u de woning direct wilt gebruiken of als u direct rendement wilt zien van uw huurinvestering, dan is de bestaande vastgoedmarkt de enige manier om te gaan. Een contante koper of een koper met een reeds bestaande financiering kan het appartement van hun keuze sluiten en in ongeveer 30 tot 60 dagen in eigendom nemen.

Een andere reden om een bestaand appartement te kopen is dat de koper geen fantasie nodig heeft. Alles over het appartement, de afgewerkte staat, de functionaliteit van alles in het appartement en in de gemeenschappelijke voorzieningen, enz., het uitzicht, de aanpak van het beheerbedrijf tot tevredenheid van de eigenaar, en de rekeningen van de vereniging, de reserves, enz. zijn allemaal bekend. De ontwikkeling zal ook een bekende geschiedenis van verhuur en leegstand hebben als u een inkomensgenererend appartement wilt bezitten.

Het is ook gemakkelijker om de financiering van een bestaand appartement te regelen, aangezien de geldschieter gelijke toegang heeft tot dezelfde feiten, waarvan hij sommige zal gebruiken om te bepalen of hij aan een potentiële koper zal lenen.

Pre-bouw kopen

Dit is een proces op langere termijn en kan meer geld vergen. De reputatie van de ontwikkelaar en zijn eigen financiers beïnvloeden de woningkredietverstrekker voor zover het gaat om het verstrekken van een voorbouwsubsidie. Voor de lening kan een grotere aanbetaling worden gedaan dan bij de aankoop van een bestaande woning. Na goedkeuring wordt de lening vervolgens betaald volgens vooraf bepaalde fasen in het bouwproces.

Het is geldig om op te merken dat sommige ontwikkelaars de voorkeur zullen geven aan een contante koper voor de verkoop voorafgaand aan de bouw. Dit komt omdat het voor hen goedkoper en sneller is om te verkopen aan een contante koper dan aan iemand die zijn eigen geldschieter in het contract opneemt. Het betalen van contant geld kan ook een rol spelen bij de prijsonderhandelingen.

Een voordeel van het kopen van voorbouw in Miami is dat de ontwikkelaars het geld willen hebben om de bouwwerkzaamheden te helpen financieren. In ruil daarvoor moet de voorbouwprijs lager zijn dan de uiteindelijke prijs, vooral als het project twee of vier jaar voor oplevering duurt. Dit biedt een kans voor de koper van de voorbouw om een vroege en substantiële winst te maken. Dit geldt vooral omdat de economische indicatoren wijzen op een positieve vastgoedmarkt op lange termijn.

Het kopen van voorbouw heeft nog een ander voordeel. De koper krijgt een gloednieuw appartement dat nog nooit is bewoond. Dit is erg belangrijk voor veel van onze klanten. De uiteindelijke afwerking kan worden aangepast aan uw eigen smaak. Het is ingewikkelder om een bestaand appartement te upgraden.

Een nadeel van het kopen van voorbouw is dat de ontwikkelaar geen "hypothecaire voorzieningen" toestaat. Als de koper bij het sluiten geen hypotheek kan krijgen of met het geld kan komen om te sluiten, zullen ze hun borg verliezen. De financiers van de ontwikkelaar willen niet met een koper naar de sluitingstafel gaan om erachter te komen dat ze niet de capaciteit hebben om te sluiten!  

Gerelateerde inhoud:

"Wat je moet weten als je een Pre Construction Miami Condo koopt."

Al die mensen op het verkoopkantoor van het gebouw werken alleen voor de ontwikkelaar. Ze werken niet voor de koper, hoe aardig ze ook lijken te zijn. Het verkoopteam van de ontwikkelaar is er op uit om de winst voor de ontwikkelaar te maximaliseren en zij hebben geen echte plicht tegenover een koper. Ze kunnen "vergeten" u te vertellen dat er waarschijnlijk een gebouw aan de voorkant zal verrijzen en uw uitzicht zal ruïneren. Of dat er een overslagstation voor vuilnis naast de deur komt. Deze dingen zijn erg belangrijk om te weten. Maar, wed er niet op dat het ontwikkelingsteam u een hint gaat geven van een van deze. Rechtstreeks naar de ontwikkelaar gaan om een appartement te kopen is een slechte beslissing, hoewel veel slecht geadviseerde kopers er in meegezogen worden.

Voor het grootste deel, de koper agent komt gratis, omdat hun kosten is al gebakken in de nummers. Terwijl een koper kan denken dat ze gaan om een deal te krijgen als ze opdagen zonder een makelaar, ze hebben waarschijnlijk weinig kennis over de markt en weet niet wat ze niet weten. Dit kan gevaarlijk zijn bij het invoeren van een van de grootste transacties van hun leven.  

Een kopersagent heeft twee primaire rollen. De eerste is om gebruik te maken van hun gedetailleerde kennis van Miami, de wijken, en de eigenschappen beschikbaar voor kopers gedetailleerde en waardevolle informatie te geven. Ze kennen de goede ontwikkelaars en de slechte ontwikkelaars en zal deze informatie delen met kopers, maar zal nooit openbaar maken.

Het resultaat is dat de koper volledig is toegerust om de beste beslissingen te nemen over wat te kopen, waar te kopen, hoeveel te betalen, en onder welke voorwaarden. U heeft uw doelen en voorkeuren, uw must-have, want-to-have, don't-want-to hebben, en must-avoid lijst. Gewapend met uw lijst, zal uw kopersagent in staat zijn om u te helpen elk aspect van uw besluitvorming te evalueren. Elke buurt, ontwikkeling, en appartement zal worden getoetst aan uw lijst. Alleen een ervaren makelaar kan dat effectief voor u en uw gezin doen.

Gerelateerde inhoud:

"Waarom heb je een zeer ervaren makelaar in Miami nodig?"

We hebben stap 1 en 2 al afgedekt, dus stap 3 wel:

• Schakel een succesvolle, ervaren en effectieve onderhandelaar in als uw kopersmakelaar.
• Bespreek in detail uw doelstellingen, uw buurt, uw voorkeuren voor onroerend goed en uw budgetopties.
• Gewapend met dat alles, zal uw agent precies weten waar hij zich moet concentreren, en om afspraken voor u op te zetten om uitgebreide presentaties te ontvangen die gericht zullen zijn op hoe de ontwikkelaar en de appartementen kunnen voldoen aan uw doelstellingen.
• Als u eenmaal hebt besloten tot een eenheid, zal uw agent, die voor u werkt, in staat zijn om te onderhandelen over de best mogelijke deal, het contract voor de aankoop voor te bereiden en uw aanbetaling te ontvangen. Met dat in de hand wordt het contract geleverd aan het kantoor van de ontwikkelaar om het te ondertekenen en aan u terug te communiceren. Dat, onder de wet van Florida, maakt het bindend.
• Uw agent communiceert dan met de titelagent of sluitingsadvocaat om ervoor te zorgen dat alles op schema blijft. Dat houdt ook in dat u contact onderhoudt met uw geldschieter als u er een hebt om ervoor te zorgen dat alle financiën op orde zijn voor de dag van de sluiting. Uw kredietverstrekker of bank zal de definitieve hypotheekgelden en eventuele andere bedragen die nodig zijn, tijdig overmaken aan de sluitingsambtenaar. Florida closing officieren hebben de neiging om geen cheques te accepteren op de dag.
• Als uw luxe appartement bijna klaar is, zal uw agent de namen van de contactpersonen voor u hebben, zodat ze u alle benodigde interieurdecoratie en meubilair kunnen leveren.

Een condohotel is een ontwikkeling die meestal appartementen in condo-stijl heeft, maar die werkt als een hotel. Eigenaren van een appartement hebben een eigendomsbewijs dat aan hen toebehoort, maar dat verhuurd kan worden aan hotelgasten als het anders leeg zou staan. Sommige eersteklas ontwikkelaars voegen privé-appartementen samen met hotelsuites om een luxueuze levensstijl, hoogwaardige voorzieningen, ondersteund door een sterk merkimago en goed management te leveren.

De voordelen van het bezitten van een Condo Hotel Appartement

Door hun appartement te zien als een vakantiewoning in plaats van een voltijdse hoofdverblijfplaats, hebben de eigenaars een huis met een volledige schoonmaakdienst en huishouding, en met eersteklas openbare voorzieningen zoals zwembad, spa, lekker eten, een zakencentrum, eventueel luxewinkels, enz.

De eigenaar en het hotelmanagement zijn het erover eens hoeveel tijd ze in residentie zullen zijn en hoe vaak het verhuurd kan worden. Eigenaren ontvangen een deel van de huurinkomsten.

De nadelen van eigendom

Ten eerste worden ze door sommige geldschieters niet altijd beschouwd als bewezen investeringen. Enkele eerdere ontwikkelingen waren bekend om het pand na enkele jaren te verkopen aan een andere hotelgroep met een ander merknaam. Dit kan een negatief effect hebben op de huurinkomsten van gasten. Uw advocaat door de kleine lettertjes laten gaan om te verduidelijken wat de ontwikkelaar of het managementbedrijf wel en niet mag doen in de toekomst is een veilige manier om verder te gaan.

De bezettingsgraad van de eigenaar is beperkt, tenzij u eigenaar bent van een ontwikkeling die volledig gescheiden hotelsuites heeft, omdat het hotel wil profiteren van de inkomsten van zijn gasten.

Het inkomen van de gasten is afhankelijk van de marketing en de reputatie van het hotel en hoe goed andere hotels concurreren om het marktaandeel. Er is dus geen controle over de inkomsten. Evenmin kunnen de eigenaars de uitgavenkant van het grootboek controleren.

Onderhoudskosten en onroerendgoedbelasting zijn meestal hoger dan bij een regulier appartementsgebouw vanwege het hoge aantal kortstondige gastbezoeken en de ingebouwde beheersvergoeding.

Vanwege hun geschiedenis hebben banken de neiging om geen hypotheken te verstrekken aan investeerders.

Meer mensen willen traditioneel een appartement in een flatgebouw bezitten, dus de potentiële wederverkoopmarkt kan beperkt zijn als een eigenaar besluit om zijn appartement opnieuw te verkopen, tenzij uw appartement gescheiden is van de hotelsuites.

Condo hotels bestaan in Miami. W Hotel en Residences South Beach is een perfect voorbeeld van een modern condo hotel ontwikkeling. Maar de meeste appartementen op het strand van Miami zijn geen condohotels. Mocht u dit herontworpen condo-hotelconcept willen verkennen, dan vertellen we u graag meer en vertegenwoordigen we u als uw kopersmakelaar.

Wederverkoop Eigendom

Het is een transparante markt, dus het bepalen van de marktwaarde is eenvoudig. De woningen worden te koop aangeboden in de Miami MLS (Multiple Listing Service) die wordt beheerd door de Realtor Association of Greater Miami and the Beaches. Dit geeft ons niet alleen details over elk object dat momenteel op de markt is, maar ook hoe lang het is genoteerd, welke prijswijzigingen het kan hebben gehad, enz. De MLS geeft ons ook direct toegang tot eigendommen die onder contract staan, maar niet gesloten zijn, en alle recentelijk gesloten eigendommen met de werkelijke prijs waarvoor ze verkocht zijn. County records kunnen een maand duren om hun records bij te werken. Gewapend met dit, en de bijbehorende details over elk appartement kunnen we nauwkeurige markttaxaties berekenen, en onze klanten adviseren wat een verstandige aanbiedingsprijs zou zijn bij het kopen van appartementen te koop in Miami.

Nieuwe ontwikkeling

Enkele nieuwe ontwikkelingen worden op dezelfde manier op de MLS vermeld. Zo niet, dan weten we welke prijswijzigingen er kunnen zijn geweest als elke fase is afgerond en verkocht. Door te kopen zodra een fase beschikbaar is, krijgen onze klanten meestal een betere prijs.

Een andere reden om een makelaar in te schakelen zodra u begint na te denken over een investering, is dat hij u beter van dienst kan zijn. Hoe eerder we op de hoogte zijn van de doelstellingen en het tijdschema van onze kopers, hoe beter we hen op de hoogte kunnen houden van wat er gebeurt in ontwikkelingen waarin zij geïnteresseerd kunnen zijn.

Een ervaren makelaar heeft meestal een uitstekend netwerk van contacten, en komt vaak als eerste te weten wat er in de marketing- en prijsplannen van een ontwikkelaar kan zitten voordat ze officieel openbaar worden gemaakt. Hoe eerder een makelaar op de hoogte is van een project, hoe waardevoller hij kan zijn voor een koper. 

Voor zowel nieuwe ontwikkeling en wederverkoop eigenschappen, zal een ervaren makelaar weet de achtergrond verhaal over hoe goed de ontwikkelaar is gevestigd, hoe financieel stabiel de beheermaatschappij is, hoe goed-gefinancierd de reserves zijn, hoe goed het pand is gebouwd (op basis van het verleden van de ontwikkelaar en aannemer record)en hoe goed het pand wordt onderhouden. Een ervaren makelaar zal al deze details gebruiken om de marktwaarde te bepalen, wat een goede openingsbod prijs zou kunnen zijn, en wat de uiteindelijke sluitingsprijs zou kunnen zijn. Voor sommige kopers kunnen de voorwaarden de belangrijkste punten zijn om over te onderhandelen, dat is waarom wij altijd een advocaat inschakelen voor onze klanten.

Terwijl wij optreden als uw kopersmakelaar, raden wij onze klanten altijd aan om het definitieve contract te laten opstellen door een gespecialiseerde vastgoedadvocaat. Investeringen van meerdere miljoenen dollars zijn belangrijke transacties en daarom willen we een advocaat om de belangen van onze cliënt te beschermen als we eenmaal in het contractstadium zijn.

Gerelateerde inhoud:

"Denk aan de wederverkoop bij de aankoop van een appartement in Miami."

"Miami Appartementen te koop zijn veel minder duur dan andere wereldsteden."

Onze buitenlandse klanten stellen deze vraag vaak. In de eerste plaats is het goed om te weten dat de VS buitenlandse vastgoedeigenaren op dezelfde manier ziet als binnenlandse investeerders. Er zijn dus geen beperkingen zoals extra zegelrecht zoals in veel andere landen.

De courtage van de vastgoedmakelaar wordt gedekt door de verkoper, dus onze diensten zijn voor u net zo vrij als voor al onze binnenlandse klanten.

Sommige kredietverstrekkers hebben extra leenvoorwaarden, zoals een lagere lening naar waarde, maar wij verbinden u graag met een in de VS gevestigde bank. Het merendeel van onze klanten kiest ervoor om met HSBC of Citi Private te werken.

Wij beheren het hele proces en onderhouden contacten met geldschieters, verkopers, titelhouders, advocaten, enz. Veel van onze klanten zijn buiten de stad of het land, dus we zijn gewend aan dit onderdeel van de klantenservice. Het helpt ook dat we zaken doen in verschillende talen. Hablamos español, y falamos portugees, e noi parliamo italiano.

Gerelateerde inhoud:

"Fiscale en juridische kwesties voor buitenlanders die onroerend goed in de Verenigde Staten kopen".

"Kunnen buitenlanders onroerend goed kopen in de VS"

Ten eerste worden buitenlandse eigenaren wat betreft de meeste belastingen op dezelfde manier behandeld als binnenlandse eigenaren. Florida heeft geen inkomstenbelasting van de staat, dus de onroerendgoedbelasting is over het algemeen wat hoger dan in sommige andere staten. Dat gezegd hebbende, zijn de prijzen in Miami een derde of de helft van die van New York City, wat de totale kosten beperkt. Ook met alle belastingafschrijvingen die beschikbaar zijn voor beleggers-eigenaren, betalen velen helemaal geen inkomstenbelasting op hun huurinkomsten gedurende 10 tot 15 jaar na het nemen van de eigendom.

Primaire woningeigenaren kunnen hun huis "in de plaats" stellen. Homesteading heeft drie voordelen. Tot $50.000 van de belastbare waarde van het onroerend goed zal niet worden onderworpen aan onroerend goed belasting, er is een limiet aan hoeveel onroerend goed belasting tarieven kunnen toenemen in een bepaald jaar. Deze cumulatieve limiet kan een aanzienlijk voordeel hebben door de jaren heen. Het derde voordeel is dat het huisstead geaccumuleerde limiet kan worden overgedragen aan een andere primaire verblijfplaats, mocht u besluiten om elders in Florida te verkopen en te kopen.

Als een klein puntje, Florida kortingen de onroerende voorheffing verschuldigd door maximaal 4% voor het betalen van "volgend jaar" bedrag door de november van "dit jaar". Een gespaarde dollar is een verdiende dollar.

Veel buitenlandse beleggers vragen hun advocaat om een overzeese onderneming op te zetten in een geschikt land, zodat de inkomsten op het onroerend goed, enz. kunnen worden vermeden. Wij adviseren onze cliënten om advies in te winnen bij de belastingspecialisten van hun eigen land, zodat zij alle belastingschulden tot een minimum kunnen beperken.

De verkoop van Condo's is onderworpen aan de federale meerwaardebelasting (CGT) op de verkoopwinst. De federale wet laat echter verkopers toe om om het even welke CGT volledig uit te stellen door het proces van de 1031 Uitwisseling te gebruiken en een ander goedgekeurd bezit in een vooraf bepaald tijdsbestek te kopen. 1031 Exchanges hebben een specifieke set van stappen te volgen, en uw advocaat zal ervoor zorgen dat alles is voltooid dienovereenkomstig, en de CGT zal worden uitgesteld totdat er een definitieve verkoop, mocht u besluiten om te liquideren en niet kopen van een andere woning.

Een buitenlandse eigenaar die verkoopt, krijgt 15% van de verkoopprijs ingehouden totdat de Internal Revenue Service (IRS) ervan overtuigd is dat alle verschuldigde belastingen zijn betaald. Het resterende bedrag wordt dan terugbetaald.

Gerelateerde inhoud:

"Onroerend goed en aanverwante belastingen"

"Miami Luxury Real Estate Tax Information You Should Be Aware Of."

Dit is vaak een van de latere vragen die onze klanten stellen als we beginnen met de zoektocht naar hun nieuwe high-end appartement. Veel van onze klanten leven buiten de staat om en willen weten dat hun investering het hele jaar door in veilige handen is.

We hebben een "light property management service". We hebben ook een volledige property management service via een lokale Miami partner. Dat zullen we doen:

Verkoop uw woning, uitgebreid, om voor u de juiste huurder te vinden tegen de juiste voorwaarden en tegen het juiste huurbedrag voor uw woning. Wij screenen de huurders volledig (niet alleen een kredietcontrole) en stellen vervolgens de huurdocumenten op. Wij behandelen ook huurverlengingen en -beëindigingen.

Condo verenigingen screenen ook huurders, dus we assisteren bij het sollicitatiepakket van het condo-bestuur, om ervoor te zorgen dat alles soepel en snel verloopt, zodat je een minimale leegstand hebt.

Reparaties en onderhoud zijn belangrijk, dus we hebben een goedgekeurd team van aannemers om elke eventualiteit af te handelen. We hebben ook een effectief systeem om met noodsituaties om te gaan.

Van begin tot eind houden we zowel onze klanten als hun huurders volledig op de hoogte, zodat niemand zich ooit hoeft af te vragen wat er gebeurt of wat er vervolgens kan gebeuren.

Gerelateerde inhoud:

"Verkoop van uw Miami Condo"

"Vastgoedbeheer voor beleggers"