In 2018 was het aantal te koop staande nieuwbouwappartementen in Manhattan zo hoog dat er berichten waren dat het overaanbod aan nieuwbouw de vastgoedmarkt zou gaan tanken. Dat gebeurde natuurlijk niet en na de gebeurtenissen van de afgelopen jaren bevinden we ons precies in de tegenovergestelde situatie.
Wij verwachten nu dat het aantal te koop staande nieuwbouwappartementen in Manhattan New York in de komende jaren laag zal zijn (vooral in topwijken), wat een aanbodbeperking veroorzaakt, en als gevolg daarvan een opwaartse druk op de huizenprijzen vanuit de aanbodzijde.
Er zijn zes belangrijke factoren die van invloed zijn of zullen zijn op het aanbod van koopwoningen in Manhattan.
Ten eerste, record woningverkopen in 2021 en in 2022 hebben veel van de overtollige nieuwbouwvoorraad uitgeput. Hoewel 2020 een ramp was voor de vastgoedverkoop in New York City omdat Covid hier als eerste aansloeg, wilde iedereen een huis in Manhattan zodra de vaccins uitkwamen en ontwikkelaars hun prijzen verlaagden. Bijgevolg explodeerde de verkoop van appartementen en nieuwbouw in het bijzonder.
Ten tweede zijn er sinds Covid veel minder grondverkopen geweest, ook al zijn de grondprijzen in New York NY met 50% gedaald sinds de marktpiek in 2018, dus er zit niet veel in de potentiële pijplijn op basis van grondverkopen.
Ten derde liep de wet af die belastingverminderingen van 421a, 421g en J-51 toestond, die ontwikkeling aanmoedigden door de onroerendgoedbelasting voor ontwikkelaars en/of individuele kopers aanzienlijk te verlagen. Het vervallen van deze kortingen maakt het duurder om te bouwen. Er is gewoon geen politieke wil in NYC om ontwikkelaars te stimuleren appartementen of huurhuizen te bouwen. Onlangs hebben we gezien dat voorgestelde projecten met 30% betaalbare woningen zijn afgewezen door linkse gemeenteraadsleden, terwijl leden vragen om 50% (Project One45) en zelfs 100% (World Trade Center 5) betaalbare woningen. Verwacht in dit klimaat niet dat er in NYC veel gebouwd zal worden.
Ten vierde verdwenen de conversies van huurwoningen naar appartementen nadat de staat New York op 1 augustus 2019 lastige regels had aangenomen die eigenaren van gebouwen straften in een poging om huurders te beschermen. Momenteel zijn er vrijwel geen condo-omzettingsprojecten in de pijplijn als gevolg van deze nieuwe regels en geen enkele verwacht in de toekomst, tenzij de wet wordt gewijzigd.
Ten vijfde vormen de snelle kostenstijging als gevolg van de verstoringen in de toeleveringsketen door Covid en de snelle stijging van de financieringstarieven een enorme tegenwind voor de aanleg van nieuwe ontwikkelingsvoorraden. Alleen echt ultraluxe en superluxe projecten zullen genoeg marge hebben om potentiële kostenstijgingen met dubbele cijfers te dekken en de voorraad in het niet-luxe segment zal gewoon niet worden gebouwd totdat de inflatie tot rust komt. De snelle stijging van de financieringstarieven zal ook een domper zetten op de plannen van ontwikkelaars.
Ten slotte heeft de inflatieoorlog van de Fed geleid tot de snelste stijging van de hypotheekrente in de geschiedenis. Huiseigenaren die in de afgelopen jaren een hypotheek kochten of herfinancierden toen de rente ongewoon laag was, hebben nu een gouden handboei, die hen jarenlang aan hun woning bindt. Het is moeilijk te rechtvaardigen dat u uw hypotheekrente van 2,5% op een appartement met twee slaapkamers opgeeft voor een hypotheekrente van 6% op een appartement met drie slaapkamers. Dit zal zeker bijdragen aan een laag aanbod in de toekomst en de mobiliteit verminderen.
Aangezien het zo lang duurt voordat nieuwe ontwikkelingen op de markt komen in NYC en alle tegenwind tegen ontwikkeling tegenwoordig, inclusief politieke tegenwind, zal Manhattan binnen vijf jaar een voorraadschaarste krijgen, vooral in de beste buurten.
Duikend in projecten die hun aanbiedingsplannen hebben laten goedkeuren door de NY Attorney General (waarvan sommige klaar zijn voor bewoning en andere pas over 2-3 jaar), vanaf 1 augustus 2022, kan men zien dat er niet erg veel projecten of eenheden op de markt komen in topgebieden. Er waren slechts 6.000 ontwikkelaarseenheden die niet in contract zijn in Manhattan, een aanzienlijke daling ten opzichte van 2018.
In de onderstaande grafiek geeft de donkerpaarse lijn de onverkochte voorraad per buurt weer. De lichtpaarse lijn geeft de te koop staande eenheden per buurt weer. Van de ongeveer 6.000 projectontwikkelaars in Manhattan zijn er 500 in contract en 5.500 beschikbaar voor verkoop.
In de huidige inventaris zijn tien gebouwen goed voor 40% van het totaal dat te koop is, dus veel van deze inventaris is geconcentreerd in een paar grote gebouwen. Na de onderstaande lijsten van New York Apartments for Sale Manhattan, bespreken we de condo inventaris in de pijplijn voor geselecteerde buurten.
De toename van het aantal appartementen is vooral gunstig voor gentrificerende buurten als Financial District, Two Bridges, Clinton en Lower East Side. Deze wijken hebben samen 34% van de voorraad in de pijplijn. Deze buurten trekken echter traditioneel niet veel lokale New Yorkers aan.
In heel Manhattan zijn er bepaalde buurten met een voortdurend laag aanbod van nieuwe appartementen, zoals de West Village, Tribeca en Carnegie Hill, die samen slechts 246 ontwikkelaars beschikbaar hebben. Als men van elke buurt één of twee gebouwen wegstreept, ziet men dat er niet al te veel mogelijkheden voor nieuwe ontwikkeling zijn. Zelfs de wijken Upper West Side en Upper East Side hebben een tekort aan voorraad. En we verwachten niet dat de situatie in deze topwijken veel beter zal worden.
MANHATTAN-kantoor
157 Columbus Avenue, 4th Fl
New York, NY 10023
+1-646-376-8752
MIAMI KANTOOR
1688 Meridian Avenue, Suite 700
Miami Beach, FL 33139
+1-305-296-8885
BEGIN NU MET ZOEKEN