Appartementen te koop in Manhattan | Waar te kopen om te wonen of te investeren

In 2018 was het aantal te koop staande nieuwbouwappartementen in Manhattan zo hoog dat er berichten waren dat het overaanbod aan nieuwbouw de vastgoedmarkt zou gaan tanken. Dat gebeurde natuurlijk niet en na de gebeurtenissen van de afgelopen jaren bevinden we ons precies in de tegenovergestelde situatie.

Wij verwachten nu dat het aantal te koop staande nieuwbouwappartementen in Manhattan New York in de komende jaren laag zal zijn (vooral in topwijken), wat een aanbodbeperking veroorzaakt, en als gevolg daarvan een opwaartse druk op de huizenprijzen vanuit de aanbodzijde.

Er zijn zes belangrijke factoren die van invloed zijn of zullen zijn op het aanbod van koopwoningen in Manhattan.

Ten eerste, record woningverkopen in 2021 en in 2022 hebben veel van de overtollige nieuwbouwvoorraad uitgeput. Hoewel 2020 een ramp was voor de vastgoedverkoop in New York City omdat Covid hier als eerste aansloeg, wilde iedereen een huis in Manhattan zodra de vaccins uitkwamen en ontwikkelaars hun prijzen verlaagden. Bijgevolg explodeerde de verkoop van appartementen en nieuwbouw in het bijzonder.

Ten tweede zijn er sinds Covid veel minder grondverkopen geweest, ook al zijn de grondprijzen in New York NY met 50% gedaald sinds de marktpiek in 2018, dus er zit niet veel in de potentiële pijplijn op basis van grondverkopen.

Ten derde liep de wet af die belastingverminderingen van 421a, 421g en J-51 toestond, die ontwikkeling aanmoedigden door de onroerendgoedbelasting voor ontwikkelaars en/of individuele kopers aanzienlijk te verlagen. Het vervallen van deze kortingen maakt het duurder om te bouwen. Er is gewoon geen politieke wil in NYC om ontwikkelaars te stimuleren appartementen of huurhuizen te bouwen. Onlangs hebben we gezien dat voorgestelde projecten met 30% betaalbare woningen zijn afgewezen door linkse gemeenteraadsleden, terwijl leden vragen om 50% (Project One45) en zelfs 100% (World Trade Center 5) betaalbare woningen. Verwacht in dit klimaat niet dat er in NYC veel gebouwd zal worden.

Ten vierde verdwenen de conversies van huurwoningen naar appartementen nadat de staat New York op 1 augustus 2019 lastige regels had aangenomen die eigenaren van gebouwen straften in een poging om huurders te beschermen. Momenteel zijn er vrijwel geen condo-omzettingsprojecten in de pijplijn als gevolg van deze nieuwe regels en geen enkele verwacht in de toekomst, tenzij de wet wordt gewijzigd.

Ten vijfde vormen de snelle kostenstijging als gevolg van de verstoringen in de toeleveringsketen door Covid en de snelle stijging van de financieringstarieven een enorme tegenwind voor de aanleg van nieuwe ontwikkelingsvoorraden. Alleen echt ultraluxe en superluxe projecten zullen genoeg marge hebben om potentiële kostenstijgingen met dubbele cijfers te dekken en de voorraad in het niet-luxe segment zal gewoon niet worden gebouwd totdat de inflatie tot rust komt. De snelle stijging van de financieringstarieven zal ook een domper zetten op de plannen van ontwikkelaars.

Ten slotte heeft de inflatieoorlog van de Fed geleid tot de snelste stijging van de hypotheekrente in de geschiedenis. Huiseigenaren die in de afgelopen jaren een hypotheek kochten of herfinancierden toen de rente ongewoon laag was, hebben nu een gouden handboei, die hen jarenlang aan hun woning bindt. Het is moeilijk te rechtvaardigen dat u uw hypotheekrente van 2,5% op een appartement met twee slaapkamers opgeeft voor een hypotheekrente van 6% op een appartement met drie slaapkamers. Dit zal zeker bijdragen aan een laag aanbod in de toekomst en de mobiliteit verminderen.

Aangezien het zo lang duurt voordat nieuwe ontwikkelingen op de markt komen in NYC en alle tegenwind tegen ontwikkeling tegenwoordig, inclusief politieke tegenwind, zal Manhattan binnen vijf jaar een voorraadschaarste krijgen, vooral in de beste buurten.

Duikend in projecten die hun aanbiedingsplannen hebben laten goedkeuren door de NY Attorney General (waarvan sommige klaar zijn voor bewoning en andere pas over 2-3 jaar), vanaf 1 augustus 2022, kan men zien dat er niet erg veel projecten of eenheden op de markt komen in topgebieden. Er waren slechts 6.000 ontwikkelaarseenheden die niet in contract zijn in Manhattan, een aanzienlijke daling ten opzichte van 2018.

In de onderstaande grafiek geeft de donkerpaarse lijn de onverkochte voorraad per buurt weer. De lichtpaarse lijn geeft de te koop staande eenheden per buurt weer. Van de ongeveer 6.000 projectontwikkelaars in Manhattan zijn er 500 in contract en 5.500 beschikbaar voor verkoop.

In de huidige inventaris zijn tien gebouwen goed voor 40% van het totaal dat te koop is, dus veel van deze inventaris is geconcentreerd in een paar grote gebouwen. Na de onderstaande lijsten van New York Apartments for Sale Manhattan, bespreken we de condo inventaris in de pijplijn voor geselecteerde buurten.

De toename van het aantal appartementen is vooral gunstig voor gentrificerende buurten als Financial District, Two Bridges, Clinton en Lower East Side. Deze wijken hebben samen 34% van de voorraad in de pijplijn. Deze buurten trekken echter traditioneel niet veel lokale New Yorkers aan.

In heel Manhattan zijn er bepaalde buurten met een voortdurend laag aanbod van nieuwe appartementen, zoals de West Village, Tribeca en Carnegie Hill, die samen slechts 246 ontwikkelaars beschikbaar hebben. Als men van elke buurt één of twee gebouwen wegstreept, ziet men dat er niet al te veel mogelijkheden voor nieuwe ontwikkeling zijn. Zelfs de wijken Upper West Side en Upper East Side hebben een tekort aan voorraad. En we verwachten niet dat de situatie in deze topwijken veel beter zal worden.

Financial District

Fidi heeft 1.000 onverkochte ontwikkelaarseenheden, wat sinds 2018 een stuk minder is geworden.
Slechts 3 gebouwen vertegenwoordigen 90% van de inventaris:

Een Wall Street - 530 eenheden;
125 Greenwich - 273 eenheden; en
Seaport Woningen - 105 eenheden.

De ontwikkelaar van 125 Greenwich is in gebreke gebleven en het gebouw is geveild. Verwacht wordt dat het gebouw ergens in 2023 opnieuw zal worden opgetrokken. Dit gebouw is eigenlijk best mooi qua ontwerp en afwerking, dus we hopen dat het herrijst zoals het nu al staat.
One Wall Street is een geweldig kantoor voor verhuur. Deze verbouwing zal de structuur van de buurt ten goede komen, omdat er Whole Foods en Lifetime Fitness in komen.
Wij hebben veel traditionele Wall Street bedrijven zien verhuizen naar Hudson Yards naar klasse A kantoortorens toen het World Trade Center volliep. Wall Street kantoren hebben voor het grootste deel hun voorsprong verloren en wij verwachten in de toekomst meer conversies van kantoor naar woningen te zien.
Seaport Woningen is een ramp, want deze nieuwbouw leunt 3 centimeter naar het noorden. Alle kopers zijn uit hun contract gestapt en er zijn veel rechtszaken gaande. Dit zal niet gemakkelijk worden opgelost.

Midtown

Midtown heeft 748 onverkochte ontwikkelaarseenheden.
Het Waldorf Astoria herontwikkelingsproject is goed voor bijna de helft van dat aantal met 365 te verkopen eenheden. Hoewel de afwerkingen van het Waldorf benijdenswaardig zijn en het serviceniveau ongetwijfeld uitstekend zal zijn, heeft het project zijn opleveringsdatum (2024) verlengd, waardoor sommige kopers op een zijspoor zijn geraakt en anderen gedwongen zijn om met andere concurrerende projecten in zee te gaan. Bij voltooiing zal Waldorf geweldig zijn en een van de beste afwerkingen van alle appartementen te koop in Manhattan NYC bieden.
Andere Midtown ontwikkelingen zijn The West, op 47th en 11th, met 189 eenheden (geen topgebied), de ultra-luxe ontwikkeling Central Park Tower, met 116 resterende eenheden, 53 W 53rd Street met 96 resterende eenheden en de Mandarin Oriental Residences by Shvo op Fifth Avenue met 86 resterende eenheden.
Billionaire's Row, de 57th Street corridor, ooit aangeprezen als overontwikkeld met overtollig aanbod, heeft de laatste jaren een goede absorptie van de voorraad gezien: One57, 432 Park, 520 Park en 220 Central Park South zijn allemaal grotendeels uitverkocht.

De prijzen variëren van $4,5K tot $10K per vierkante voet voor deze categorie ultra-luxe appartementen.
De meest recente ultra-luxe gebouwen, Central Park Tower, 111 West 57th Street, en 53 W 53rd Street, die prachtige ontwikkelingen zijn, doen het allemaal goed nu ze hun deuren hebben geopend en enkele prijsverlagingen hebben doorgevoerd.

West Chelsea

West Chelsea heeft 600 eenheden van ontwikkelaars inventaris.
Het grootste deel van deze inventaris is verdeeld over twee prachtige gebouwen aan de Hudson-rivier die vrij dicht bij elkaar liggen, - Cortland en One High Line.
Cortland heeft nog 135 eenheden over. Dit gebouw is net in de verkoop gegaan en is prachtig, want het is ontworpen door Robert A.M. Stern, die NYC enkele van de meest luxueuze gebouwen in de bovenstad heeft gebracht (520 Park, 15 CPW, 220 CPS, enz.), evenals Superior Ink en 70 Vestry in respectievelijk de Village en Tribeca.
One High Line, met 236 beschikbare eenheden, gaat in september 2022 opnieuw van start. Dit is een geweldig project van twee kronkelende torens langs de Hudson van architect Bjarke Ingels. One High Line werd eerst ontwikkeld door HFZ, dat het project op een veiling verloor nadat een groot deel van de bouw was voltooid. Nieuwe ontwikkelaars, Witkoff en Blavatnik, hebben het project overgenomen en enkele prijzen verlaagd.
Dit zijn twee van de meest interessante projecten in de binnenstad op dit moment. Als ze uitverkocht zijn, zal er voorlopig weinig nieuwe ontwikkeling zijn in West Chelsea , want de meeste kavels zijn gebouwd.
De wijk West Chelsea is de luxe enclave voor laagbouw waar hoogbetaalde Hudson Yards werknemers van bedrijven als KKR, Blackstone en Morgan Stanley wonen. De voorschriften voor laagbouw in West Chelsea onder 28th Street beperken het aantal eenheden dat op de markt kan komen en de meeste beschikbare percelen zijn al ontwikkeld en verkocht.
West Chelsea is een surrogaatbuurt geworden voor wie in de West Village wil wonen, maar waar vrijwel geen nieuwe ontwikkelingen en weinig appartementen zijn. De nabijheid van de West Village en Hudson Yards is een belangrijke factor van de populariteit van de buurt.

Hudson Yards

Hudson Yards heeft nog 174 ontwikkelaars over.
35 Hudson Yards, het vlaggenschip van Hudson Yards, maakt de helft uit van de voorraad van deze ontwikkelaar met nog 86 te verkopen eenheden.
15 Hudson Yards, die 284 eenheden te verkopen had, heeft nu nog 28 eenheden te verkopen, nadat 90% van zijn voorraad is uitverkocht.
Tussen 15 Hudson Yards en 35 Hudson Yards zijn er 400 appartementen - één voor elk hoekkantoor in de kantoorgebouwen van de Hudson Yards Eastern Yard. Deze gebouwen zijn kant-en-klare woonsuites voor de vele kaderleden die naar HY en omgeving zullen verhuizen, hetzij als bedrijfsappartementen, hetzij als tweede huis, hetzij als eerste huis.
Hudson Yards werd opgericht door de Related Group. Rond Hudson Yards wordt ongeveer 350 hectare herontwikkeld. Veel kantoortorens die enkele van de bekendste bedrijven huisvesten zijn klaar om hun deuren te openen tegen 2023. Wij verwachten dat de prijzen en huurprijzen op 35 HY zullen stijgen naarmate deze andere gebouwen online komen.
Wij verwachten geen woongebouwen van dit kaliber tussen W 36th en W 42nd Streets, omdat de buurten daar beperkt aantrekkelijk zijn, gezien de nabijheid van de Lincoln Tunnel en het verkeer.
35 Hudson Yards is het vlaggenschip voor Related Group's Hudson Yards Project, dus dit gebouw is gebouwd als een ultra luxe toren vergelijkbaar met gebouwen op Billionaire's Row. Voorzitter Steve Roth woont in een penthouse. HBO's Succession TV show toont een ander penthouse.
35 Hudson Yards heeft hun prijzen verlaagd ten opzichte van hun oorspronkelijke aanbiedingsplan, een gevolg van het te laat op de markt komen (na de verkoop van het grootste deel van 15 HY) en vervolgens de Covid hit. In sommige opzichten kwam het gebouw te vroeg op de markt, want veel van die hoekkantoren in de buurt zullen pas in 2023 klaar zijn voor bewoning.
35 HY werd oorspronkelijk gebouwd voor $4.500 psf, dus de koper krijgt een deal in de zin van de materialen, het ontwerp, de kwaliteit, enz. op dat niveau voor een lagere prijs. Het interieur heeft het gevoel in een Four Seasons Hotel te zijn.

Upper West Side

De Upper West Side heeft 373 ontwikkelaars beschikbaar.
Een derde is in 50 West 66th Street, een nieuw ultraluxe gebouw van Extell, vergelijkbaar met Central Park Tower en One 57, met prachtig uitzicht op Central Park. Het uitzicht op het park begint rond $20M, hoewel er in de basis van het gebouw goedkopere eenheden zonder uitzicht op het park zijn.
Dit is een zeer uniek product voor de UWS, aangezien het een toren van 70 verdiepingen is die bijna op Central Park West staat, maar pas in 2025 klaar is voor bewoning.
De rest van de beschikbare eenheden zijn verspreid over een aantal projecten van 60th tot 96th Streets aan de westkant, dus over een groot gebied.
Als men 50 W 66th Street wegstreept, ziet men hoe weinig nieuwbouwwoningen in zo'n grote buurt te koop zijn.

Upper East Side

Op de hele Upper East Side (inclusief Yorkville, Carnegie Hill, Lenox Hill) zijn slechts 493 eenheden van nieuwe ontwikkelaars beschikbaar.
86 eenheden zijn in 200 East 83rd Street, ontworpen door Robert A.M. Stern, dat bijna is uitverkocht, maar de sluitingen beginnen pas volgend jaar.
The Hayworth op 86th en Lex is terug op de markt met 60 resterende eenheden nadat Zeckendorf het overnam van Ceruzzi Properties, na de dood van Ceruzzi.
De rest is verdeeld over 28 gebouwen.
Een groot deel van de kern van de UES heeft een groot aantal coöperaties, waardoor het aantal toekomstige nieuwbouwwoningen van Fifth Avenue tot Lexington Avenue effectief wordt beperkt. Wanneer boetiekgebouwen in deze buurt worden opgestart, zijn ze snel uitverkocht.

Greenwich Village & West Village

Deze twee buurten vormen samen The Village. Deze buurt is een zeldzaam voorbeeld van een eeuwigdurende verkopersmarkt.
Als u op zoek bent naar een nieuwbouwverkoop in Manhattan NY, zijn deze buurten niet de plaats om dergelijke eigendommen te vinden, aangezien dit de enige buurten zijn die geen nieuwe ontwikkeling en niets in de pijplijn hebben.
Aangezien een groot deel van het dorp onder monumentenzorg valt, worden er maar weinig nieuwe projecten ontwikkeld. De projecten die wel groen licht krijgen, zijn meestal aan de kleine kant.

Tribeca

Tribeca heeft slechts 120 ontwikkelaars.
450 Greenwich, de herpositionering van het huurgebouw Truffles Tribeca, heeft het grootste deel van deze eenheden, hoewel het aanbiedingsplan nog niet is goedgekeurd.
Het vastgelopen 45 Park project, dat grenst aan de Financial District heeft er 48.
Een favoriet onder financiers, tech-savvy, & ondernemende types, waar kunstenaars lofts-turned-condos en celeb-goedgekeurde gebouwen het ooit-industriële gebied een boost hebben gegeven.
Bewoners houden van het openbare schooldistrict, want Stuyvesant High School is gevestigd in Tribeca.
Het historische weefsel en de lage bouwvoorschriften van de buurt vormen een beperking voor de toekomstige inventaris, hoewel er in de meest zuidelijke grens nabij het World Trade Center enkele hoge torens zijn verrezen.

SoHo, NoHo & Nolita

In deze buurten zijn slechts 192 ontwikkelaars beschikbaar.
Het grootste deel daarvan, 72 eenheden, bevindt zich op 100 Vandam en 50 eenheden blijven in Greenwich West .
Wie geïnteresseerd is in het kopen van een huis in Soho kan 565 Broome overwegen, met nog 22 prachtige appartementen. 565 Broome is ontworpen door de beroemde Italiaanse architect Renzo Piano.
Het historische en laagbouwkarakter van deze wijken vormt een beperking voor de toekomstige inventaris.

Manhattan Appartementen te koop: Waar te kopen