Manhattan Vastgoedmarktanalyse

Neerwaartse verschuiving in de vastgoedmarkt van Manhattan in tweede helft van 2022

Het jaar 2022 was een verhaal van twee markten in Manhattan. 

Begin 2022 werd de hausse voortgezet die begin 2021 was begonnen, aangedreven door de ontlading van de opgekropte vraag en een kunstmatig lage rente die door de Fed was ingevoerd bij het aanbreken van Covid.  

In juni 2022 echter, nadat de Fed haar eerste jumbo verhoging van de benchmarkrente met 75 basispunten had doorgevoerd, verzwakte de markt snel, waardoor de meeste kopers en verkopers zich de rest van het jaar in een impasse bevonden terwijl ze zich aanpasten aan de nieuwe marktrealiteit. Dit wordt weergegeven in de onderstaande grafiek die de maandelijkse contractactiviteit vergelijkt.

Maandelijkse contractactiviteit

Met slechts 602 ondertekende contracten in december 2022 was het een van de slechtste eindes van het jaar sinds 2008. Nu kopers en verkopers zich neerleggen bij een nieuwe realiteit, verwachten wij dat de markt begin 2023 weer in beweging komt, omdat er nog steeds vraag is. 

Vastgoedprijzen in Manhattan

Condos

• $2.75M gemiddelde verkoopprijs
• $2.074 gemiddelde prijs per vierkante voet
• Hoewel dit een stijging was ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar, was de stijging vooral te wijten aan sluitingen in een handvol ultraluxe torens, zoals Central Park Tower en 220 Central Park South, waardoor de resultaten hoger uitvielen.
• In wezen bleef de prijs per vierkante meter van jaar tot jaar gelijk op iets minder dan $2K per vierkante meter.

Coops

• $1.27M gemiddelde verkoopprijs
• $1,225 gemiddelde prijs per vierkante voet

• $3.19M gemiddelde verkoopprijs
• $2.415 gemiddelde prijs per vierkante voet
  

Luxe segment (top 10% van de verkoop)

• $8.06M gemiddelde verkoopprijs 
• $2.909 gemiddelde prijs per vierkante voet
• $3.95M instapdrempel voor luxe

Fed renteverhogingen in 2022

In de periode van slechts 10 maanden in 2022 verhoogde de Fed de Feds fund benchmark rate met 4,0%, zoals blijkt uit onderstaande grafiek. Deze ongekende actie werd ondernomen in een poging de inflatie, een wereldwijd fenomeen in 2022, onder controle te krijgen. 

De tarieven zijn weliswaar hoger dan ze sinds 2008 zijn geweest, maar ze zijn al eerder hoog geweest en de vastgoedmarkten werkten prima in dat soort renteomgeving. Het tempo van de renteverhogingen dit jaar, samengeperst in slechts 10 maanden, is echter het meest zorgwekkend. Dit heeft zich vertaald in een stijging van de 30-jarige vaste hypotheekrente voor Jumbo's van 3,1% op 1 januari 2022 naar 5,7% op 31 december 2022. In oktober was dat nog 6,35%. 

Manhattan heeft veel contante kopers (ongeveer 55%) in vergelijking met andere steden, dus de rente speelt hier niet altijd zo'n grote rol in de activiteit. Bovendien hebben coops, die 70% van de voorraad uitmaken en uniek zijn voor New York City, zeer strikte regels over de hoeveelheid financiering die men kan krijgen. Sommige staan maximaal 70% financiering toe, maar vele slechts 50%. Sommige staan geen enkele financiering toe. Dit zijn verzachtende factoren voor de NYC-markt, maar helpen niet de eerste huizenkoper die vaak een hypotheek nodig heeft om te kopen. 

Manhattan Inventory Supply redt de dag

De reddende engel in dit verhaal is het gebrek aan aanbod op de markt. In vergelijking met eind 2020, toen de voorraadniveaus meer dan 8.100 bedroegen, staat het aanbod vandaag op een dieptepunt van 5.858. Daar zijn vele redenen voor, zoals ik al in augustus heb besproken en hieronder heb samengevat.

Het beperkte aanbod zou een bodem moeten leggen onder potentiële prijsdalingen naar 2023 toe. En we zien ook geen voorraad op de markt komen om de volgende redenen:

• Gouden handboei hypotheken
• 80% van de New Yorkers met een hypotheek heeft een rente van minder dan 5%.
• Dit zal ertoe leiden dat eigenaren voor onbepaalde tijd in hun huidige huis blijven wonen. 
• Niemand zal zijn hypotheek van 3% snel inruilen voor een hypotheek van 6%. 

• Bevroren markt voor omzetting van huur naar koopwoning door wet van 2019 van de staat NY
• De wet straft eigenaars van gebouwen die huurstabiliserende huurders hebben, waardoor het onmogelijk wordt om ooit marktconforme appartementen te creëren uit huurstabiliserende eenheden. Tenzij er een verandering in deze wet komt, zullen er geen conversies plaatsvinden, omdat ze financieel niet zinvol zijn voor een ontwikkelaar. 
• Het aflopen van belastingverminderingsprogramma's maakt het voor ontwikkelaars duurder om te bouwen.
• De 421a, 421g, J-51 kortingen zijn allemaal verlopen. 
• Dit waren ooit geweldige instrumenten die de overheid gebruikte om ontwikkelaars te laten bouwen, maar ze bestaan niet meer.
• Linkse NYC politici hebben hun veto uitgesproken over projecten met royale 30% en 50% betaalbare woningen.
• Weinig grondverkopen in Manhattan in de afgelopen twee jaar, dus niet veel ontwikkelaars zijn van plan om in de stad te bouwen.
• De inflatie heeft veel ontwikkelingen afgeremd, omdat de kosten niet bekend zijn, zoals in normale tijden.

Manhattan Vastgoed Vooruitzichten 2023

Veel voorspellers hebben voorspeld dat de huizenprijzen het komende jaar overal ter wereld zullen dalen. Dit zal echter waarschijnlijk vooral gebeuren op die plaatsen waar de prijzen tijdens de Covid het sterkst zijn gestegen. In de VS lopen veel kleinere steden het grootste risico, want daar stegen de prijzen het meest. Plaatsen als Boise, ID, Salt Lake City, UT, Phoenix, AZ en heel Connecticut lijkt het. 

New York City was echter niet één van deze plaatsen. In feite daalden de prijzen in New York City tijdens Covid omdat er een massale uittocht was uit de stad aan het begin van Covid. De prijzen hebben die verliezen pas in 2021 goedgemaakt en zijn bescheiden gestegen in vergelijking met de meeste andere steden. 

De Prime Residential Forecast van Knight Frank verwacht dat de prijzen in Manhattan in 2023 met minstens 2% zullen stijgen, na Miami (5% stijging) en Los Angeles (4% stijging) in de VS. Dat niveau van stijging plaatst Manhattan op de 13e plaats in hun prognose van de top 25 wereldsteden, wat getuigt van veerkracht en vertrouwen in de stad (en de VS in het algemeen). 

Knight Frank noemt "safe haven capital flight" en "overzeese kopers... die eerder meer dan minder blootstelling aan de Amerikaanse dollar zoeken". Ongetwijfeld zullen de factoren die ik noem over het lage aanbod de neerwaartse prijsdruk van Fed-acties in 2023 helpen compenseren.

Manhattan en Miami vastgoedmarkten zullen aanhoudende sterkte zien

Veel mensen hebben ons gevraagd wat we denken dat er gaat gebeuren op de markten van NYC en Miami nu de Fed de rente heeft verhoogd. Hoewel de activiteit is vertraagd, zijn beide markten nog steeds zeer actief op basis van historische metingen. 

Veel mensen hebben gevraagd of de vertraging zal leiden tot prijsdalingen. Hoewel sommige deskundigen zeggen dat dit zeker zal gebeuren in sommige regio's van het land, gezien hoe snel de prijzen omhoog gingen in die regio's, verwachten zij dat de kans op prijsdalingen in Manhattan en Miami respectievelijk laag of zeer laag is.

CoreLogic analyse - juni 2022: kans dat prijzen dalen

Volgens CoreLogic is de kans klein dat de prijzen in NYC en Miami in de komende 12 maanden zullen dalen.

Manhattan

Prijzen

De prijzen stegen niet in hetzelfde tempo als op andere plaatsen in het land. De vastgoedmarkt stortte in 2020 in (met prijzen die gemiddeld 7% daalden) en begon pas in het eerste kwartaal van 2021 weer op te veren, toen de vaccins uit waren (met prijzen die gemiddeld 16% stegen). 

1. Aangezien de prijzen in Manhattan de afgelopen 10 jaar met 4,5% per jaar zijn gestegen, is een nettostijging van 9% (16% min 7%) ongeveer het equivalent van 2 jaar normale prijsgroei. 
2. De huurprijzen liggen 20% hoger dan vorig jaar, waardoor de rendementen zijn gestegen. Voor investeerders is het dus een goed moment om Manhattan te kopen (vooral omdat de prijzen niet zijn gestegen). 
3. Wij verwachten dat de huurprijsstijgingen in Manhattan zullen aanhouden, aangezien de hypotheekrente ervoor zorgt dat minder mensen die voor het eerst een huis kopen, in de komende 12 maanden zullen kopen en meer mensen naar de huurmarkt zullen trekken. 
4. De hoge vastgoedprijzen in Manhattan worden nog steeds ondersteund door de hoge lokale inkomens, zoals het UBS Global Bubble report consequent heeft gemeld. 
5. Manhattan is een spel voor de lange termijn. Beleggers kopen vastgoed in Manhattan voor de veiligheid. Gezien de kosten die ermee gemoeid zijn, is het geen plek voor naakte speculatie of flipping. 
6. 50% van de kopers in Manhattan betalen contant voor hun vastgoedaankopen, vooral in het luxesegment, zodat zij niet zo worden getroffen door verschuivende rentetarieven. 
7. Coops maken 75% van de woningen uit. Veel Coops staan geen financiering toe of beperken het tot 50%. Dit feit heeft Manhattan vastgoed gestimuleerd tijdens de Lehman crisis. 
8. Het acceptatiebeleid is echter zeer streng, dus dit is geen scenario voor 2008. 

Levering

1. Het aanbod is relatief laag voor de beste NYC condo projecten in topgebieden. 
2. Het aanbod is met 10% gedaald ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar. 
3. Kijkend naar luxe Condos, er zijn er maar weinig van in de Pipeline.
4. Zo nu en dan krijgen we verzoeken van beleggers die op zoek zijn naar bulk condo deals in Manhattan. In 2018 waren er nogal wat en veel gebouwen met ten minste 50 eenheden om te verkopen.  
5. Bij de voorbereiding van een recente analyse voor twee afzonderlijke investeerders (een doet een zeer grote 1031 transactie), echter, merkte ik op dat er zeer weinig stellaire gebouwen op de markt komen in de komende 3-5 jaar onder 96th St. En, het aantal gebouwen met meer dan 50 eenheden te verkopen is aanzienlijk gedaald ten opzichte van vier jaar geleden. 
6. Sommige gebouwen die in de pijplijn zaten en waar we met spanning op zaten te wachten, zoals The Cortland, One High Line en One Wall Street zijn begonnen met de verkoop. Dit zijn allemaal zeer high-end projecten. Buiten deze projecten zijn er maar weinig topappartementen in topgebieden. 
7. Het gebrek aan aanbod van kwaliteitsprodukten zal de prijzen waarschijnlijk verder opdrijven, totdat er een evenwicht is tussen vraag en aanbod. Dit zal waarschijnlijk jaren duren. 
8. Het aflopen van de 421a-belastingaftrek, die in het verleden ontwikkelaars ertoe aanzette flatgebouwen en huurwoningen te bouwen, heeft geleid tot minder nieuwe ontwikkelingen in de pijplijn.  
9. De liberale politici van New York hebben geen zin om ontwikkelaars te stimuleren om te bouwen, dus deze stimulans zien we niet terugkomen. 
10. Natuurlijk zijn deze politici kortzichtig. Het gebrek aan stimulansen voor ontwikkelaars zal alleen maar a) de hoeveelheid betaalbare woningen verminderen die worden gebouwd (een vereiste voor nieuwbouwprojecten in Manhattan), b) de inkomsten voor de stad en de staat verminderen, en c) de huurprijzen voor huurders verder doen stijgen. 

Miami 

Miami's pas ontdekte kracht komt van:

1. een enorme toestroom van (rijke) inwoners die hoge belasting staten ontvluchten; 
2. een toevloed van inwoners die op zoek waren naar meer vrijheden en minder covid restricties, aangezien Florida erg lakse restricties had tijdens de pandemie;
3. een toevloed van hedgefondsen en technologiebedrijven die naar Miami verhuizen; 
4. een zeer gering aanbod van eengezinswoningen en appartementen (vooral grotere); en 
5. een lege pijpleiding. 

De bedrijvigheid is de laatste maanden weliswaar vertraagd, maar dat komt niet door de vraag. Het is echt over het aanbod. De vraag naar Miami (en alle Zuid-Florida) eengezinswoningen en appartementen is zo groot geweest, inventaris is weggesaneerd. En nieuwe aanvoer zal naar verwachting niet veel effect hebben op de markt tot de volgende bouwcyclus in volle gang is. Wij verwachten dat dit 5-7 jaar zal duren, aangezien er de komende 3 jaar vrijwel niets op de markt komt.

Ik bespreek dit diepgaand in mijn video hieronder:

Krantenkoppen en gemiddelden

Ik luister altijd graag naar Leonard Steinberg van Compass. In een recent bericht waarschuwde hij kopers en verkopers om de krantenkoppen niet te geloven en niet te veel naar de gemiddelden te kijken. En hij heeft zeker gelijk.  

1. Onroerend goed is hyper gelokaliseerd. 
2. Verwar krantenkoppen in een markt (of in het hele land) niet met een andere markt. 
3. Manhattan is echt een unieke markt (om vele redenen) en nationale trends zijn niet van toepassing, zoals de geschiedenis ons heeft geleerd. 
4. Hetzelfde kan worden gezegd van Miami, dat momenteel een enorme groeispurt doormaakt. Daarom heeft Miami volgens CoreLogic een zeer kleine kans op prijsdalingen. 
5. In Manhattan zien we hoe hyperlokaal de markt kan zijn. Hier beoordelen we gebouwen afzonderlijk, want vaak kunnen naburige gebouwen een totaal verschillende prijsstelling hebben, een totaal verschillende vraag, een totaal verschillend traject, enz. 
6. In Miami zien we hoe hyperlokaal de markt ook kan zijn. De prijzen en de vraag aan het strand staan in geen verhouding tot de prijzen en de vraag in sommige wijken op het vasteland. 

Laat u daarom niet vangen in de gemiddelden, want de gemiddelden vertellen ons alleen wat er in de markt als geheel is gebeurd en in wezen niets over wat er in een bepaald gebouw (of lijn van een gebouw, wat dat betreft) is gebeurd. 

Wij zijn er om u te helpen uw weg te vinden op de markten van Manhattan en Miami. Plan een snel telefoontje met mij als ik kan licht werpen op iets anders je overweegt. Ik zou graag beide markten in meer detail bespreken, een waardebepaling voor uw huis geven als u overweegt te verkopen, of u een zoekopdracht van eigendommen sturen.

Fijne zomer!

Het jaar 2021 wordt ongetwijfeld een van de beste jaren in residentieel vastgoed in de geschiedenis van Manhattan, met alleen al in het derde kwartaal meer dan $9,5B aan gesloten verkopen, de meeste gesloten verkopen in één kwartaal in 32 jaar. 

De verkoopactiviteit werd aangewakkerd door een ontketende inhaalvraag, een stijgend gebruik van vaccins, redelijke prijzen, een recordlaagte van de rentevoeten, een verschuiving naar grotere ruimten (of ruimten met buitenruimte), en een toegenomen persoonlijke rijkdom. 

Deze 9,5 miljard dollar heeft betrekking op deals die in 2021 werden gesloten, niet noodzakelijkerwijs ondertekend in het kwartaal, wat een meer actuele barometer van de markt is. 

Minder contracten voor zomerseizoen, maar nog steeds een record voor het kwartaal

Zoals u in de onderstaande grafiek kunt zien, is de activiteit op het gebied van ondertekende contracten sinds het begin van het jaar op een hoog niveau gebleven, hoewel er nu sprake is van een afzwakking. Dit kan het gevolg zijn van seizoensinvloeden, aangezien de zomermaanden doorgaans trager zijn dan de rest van het jaar. Dit gezegd zijnde, waren de verkopen in het afgelopen kwartaal recordhoogtes. 

Hoewel 29% lager dan in het vorige kwartaal, werden in het kwartaal 3.500 deals gesloten. Met 270 deals per week in het kwartaal is dat een recordaantal. Oktober zet de trend voort en klokt af op ongeveer 305 deals per week.  

Verkopers zijn gelukkig, maar niet te gelukkig 

Verkopers in 2021 zijn erg blij, vooral na een schaarste aan verkopen in 2020. Kopers zijn er, dus de vraag is zeer sterk, vooral in het luxesegment waar u de grotere appartementen vindt.

Hoewel de activiteit het grootste deel van het jaar aanzienlijk is toegenomen, is de angst nog niet verdwenen, dus stijgen de prijzen niet boven die van vóór de covid. De covid-korting van 6-9% (afhankelijk van wanneer u vorig jaar kocht) is verdwenen, maar we hebben nog geen prijsstijgingen boven het niveau van 2019 gezien. 

Met al deze activiteit zou men denken dat de prijzen weer kunnen gaan stijgen. Over het algemeen vinden prijsstijgingen plaats binnen 9 tot 12 maanden na een duidelijke verbetering van de verkoopactiviteit. Check uw kalenders, want we zullen deze fase in korte tijd ingaan.

Te dure eenheden blijven op de markt staan

Aangezien de prijzen gelijk zijn gebleven met het niveau van 2019, was het derde kwartaal niet het moment om een woning tegen ambitieuze prijzen op de markt te brengen. In het kwartaal kostte het 78 dagen om woningen met een marktconforme prijs te verkopen. Daarentegen deden woningen die een prijsaanpassing nodig hadden er 181 dagen over om te verkopen - meer dan het dubbele (2,3x) van woningen die geprijsd waren op de huidige markt. 

Huidige prijzen in het kwartaal

Opmerking: Gewoonlijk vergelijk ik de kwartaalcijfers graag met die van het vorige kwartaal, maar in het derde kwartaal van 2020 was een derde van het verkoopvolume toe te schrijven aan transacties op 220 Central Park South, het duurste nieuwe flatgebouw in New York City. 16 units werden gesloten tegen een gemiddelde prijs van $37M, voor een totaal van $592M. Ik laat u dus alleen de cijfers van het lopende kwartaal zien. Als u meer gedetailleerde informatie wilt, kunt u contact met mij opnemen. 

Andere interessante statistieken:

• De verkoopactiviteit is gestegen tot het hoogste percentage in 32 jaar. 
• Zelfs met de laagste rentetarieven ooit, was ongeveer 50% van de transacties contant.
• De verkoop van nieuwbouwprojecten onder de 3 miljoen dollar groeide 2x zo snel als boven de 3 miljoen dollar, wat nog steeds een verdubbeling is ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. Een verschuiving naar kleinere eenheden in Nieuwe Ontwikkeling heeft de prijstrend lager getrokken.
• Gemiddelde noteringskorting in alle segmenten: 5,3% in het kwartaal
• Het totale aanbod van appartementen en coops, het aantal maanden dat het zou duren om alle te koop staande voorraad te verkopen, daalde tot slechts 5,1. 
  
  

Je hebt de bodem gemist. Mis het herstel niet! 

Manhattan blaast voorbij de marktbodem door explosieve contractactiviteit

Het tweede kwartaal van 2021 was een kaskraker en bewees dat iedereen het mis had dat wonen in de stad dood was. Manhattan heeft zich hersteld naar het beste verkoopseizoen in de lente in 6 jaar en heeft de hoogste verkoopactiviteit sinds 2007.

Uitgestelde vraag, redelijke prijzen, lage rentetarieven, de wens om te upgraden naar grote ruimtes (of ruimtes met buitenruimte), toegenomen persoonlijke rijkdom en een grotere groep kopers hebben het verkoopvolume doen stijgen. Kortom, de stad is booming, dankzij de wetenschap en, op zijn beurt, een hernieuwd optimisme.

Opmerking: voor deze update vergelijk ik Q2 2021 met Q2 2019, wat veel geschikter is dan Q2 2020, toen NYC op slot zat. 

Ondertekende contracten rijzen de pan uit

De ondertekende contracten stegen in het kwartaal met 60% ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2019. Veel van deze contracten zullen pas in het derde kwartaal van 2021 worden gesloten. Gezien het volume en de mix van de appartementen die in het afgelopen kwartaal werden gecontracteerd, verwachten wij dat de prijzen op dat moment zullen stijgen. 

Grotere appartementen weer in de mode

De super-prime markt (>$10M) had de beste eerste helft ooit, aangewakkerd door kortingen met dubbele cijfers ten opzichte van hun oorspronkelijke prijs. Bovendien is er een opmerkelijke toename in de verkoop van grotere appartementen, wat geweldig is voor de >$5M markt. 

De verkoopmix, die een aanzienlijke verschuiving naar de verkoop van grotere appartementen omvatte, trok de prijstrends scheef, waardoor de , Terwijl de mediane verkoopprijs steeg tot $ 1.130.000, de hoogste sinds het bereiken van $ 1.215.000 in het tweede kwartaal van 2019, werden de prijstrends scheefgetrokken als gevolg van de mix van de verkoop.

Covid Korting Verdwijnend

In vergelijking met hetzelfde kwartaal van vorig jaar is de gemiddelde prijs per vierkante voet met 3,6% gedaald. Dit is aangekondigd als de "Covid-korting". In het eerste kwartaal bedroeg deze spreiding 9%, wat aantoont dat de covid-korting snel aan het afnemen is. Wij verwachten dat de covid-korting in het derde kwartaal zal afnemen en tegen het vierde kwartaal verdwenen zal zijn, aangezien werkgevers het "thuiswerken" zullen stopzetten of beperken.

Huidige prijzen in het kwartaal: 

Andere interessante statistieken:

• De verkoop van appartementen steeg tot het hoogste percentage in 30 jaar. 
• De verkoop van nieuwe ontwikkelingen boven de 3 miljoen dollar was de grootste in drie jaar. 
• De verkoopactiviteit steeg sneller dan de nieuwe voorraad die op de markt kwam, wat resulteerde in een daling van het aantal maanden aanbod tot 6,9 maanden, het snelste tempo in 4 jaar. 
• De totale noteringskorting bedroeg 6,4% 

Als je de Bodem hebt gemist, mis dan niet het herstel! 

April 2021 Contracten Top

Maart 14-Jaren Record

De contractactiviteit in Manhattan bleef stijgen tot een nieuw record in april 2021 van 1.607 ondertekende contracten, waarmee het 14-jaar oude record van maart van 1.500 contracten in een enkele maand werd overtroffen. De eerste week van mei zet de trend door en tot nu toe ligt mei op schema om april te evenaren.

Met 1.607 ondertekende contracten is dat 50% hoger dan in april 2019, een vergelijkbare maand vóór de invoering van de covid. April 2020 had slechts 213 ondertekende contracten (vermoedelijk gestart pre-covid. Ter herinnering: New York City werd van eind maart tot eind juni 2020 afgesloten met een bezichtigingsverbod.

Op het front van luxe, volgens The Real Deal , zijn er 652 luxe contracten ondertekend year-to-date tot eind april, dat is meer dan alle van de luxe contracten ondertekend in het hele jaar 2020.

Op het gebied van nieuwe ontwikkelingen werden in april 235 contracten getekend, tegen 165 in maart. Het was Manhattan's hoogste activiteitsniveau in het nieuwbouwsegment in drie jaar.

Manhattan herrijst uit de as

Na een uiterst teleurstellend 2020, toen het eiland Manhattan werd geteisterd door een "Covid-exodus" en gedurende 90 dagen fysiek werd stilgelegd, is de Manhattan residentiële verkoopmarkt in het eerste kwartaal van 2021 uit de as herrezen. Terwijl de markt in november en december 2020 was opgelopen, was er in het eerste kwartaal van 2021 en met name in maart 2021 sprake van een verbluffende verkoopactiviteit. 

Verkoopactiviteit sterk toegenomen in Q1 2021

De verkoop in Manhattan groeide in maart 2021 in een razend tempo, met een verkoopvolume van meer dan 1.500 ondertekende contracten, de beste maand in 14 jaar. Zelfs januari en februari 2021 zagen het verkoopvolume de voorgaande maanden verslaan voor ten minste de laatste drie jaar, zoals hieronder getoond:

Kopers hebben geprofiteerd van de combinatie van recordlage hypotheekrente en lagere prijzen. Ze worden ook aangemoedigd door de nieuwe regering, waarvan NYC nu al profiteert, in tegenstelling tot de vorige regering, die vastbesloten was New York City te straffen omdat het Trump met een overweldigende meerderheid had afgewezen.  

Prijzen omlaag, maar niet in vrije val

Hoewel de prijzen zijn gedaald, zijn ze niet gekelderd zoals sommige mensen hebben aangenomen. De prijs per vierkante voet voor een condo in Manhattan was 8,8% lager in Q1 2021 ten opzichte van Q1 2020. Dit bovenop de lagere prijzen sinds de SALT cap werd ingevoerd in 2018, die het effect had dat de prijzen in NYC gemiddeld met 11% daalden volgens econoom Robert Schiller. Daarom zijn de prijzen ver verwijderd van hun piek van slechts een paar jaar geleden en zijn ze klaar om om te keren. Met een "blauwe" regering maakt het plafond van SALT , dat blauwe staten straft, een goede kans om in 2021 te verdwijnen. Dit zal de vastgoedprijzen ten goede komen en de exodus naar staten met lage belastingen temperen. 

Er blijven nieuwe ontwikkelingsovereenkomsten

Er zijn nog steeds koopjes te krijgen bij nieuwbouwprojecten, aangezien de prijzen voor projecten die 3 jaar geleden zijn geïntroduceerd aanzienlijk zijn verlaagd. Recent gelanceerde projecten zijn echter geprijsd op basis van de huidige marktprijzen, dus daar zijn niet veel kortingen. Terwijl sommige van de kortingen zichtbaar zijn in lagere prijzen, zijn veel van de kortingen verborgen in sluitingskosten concessies. Deze zijn niet terug te vinden in de prijs per vierkante meter. De omvang van de kortingen op nieuwbouwprojecten loopt sterk uiteen, omdat ze afhankelijk zijn van factoren als het moment waarop het project van start ging, de verkoopsnelheid tot nu toe, het aantal resterende beschikbare eenheden in een bepaalde lijn, de partners in het kapitaal, en vooral de minimum vrijgaveprijzen van de kredietverstrekkers (de banken bepalen de prijs, niet de ontwikkelaar). 

Om de beste deal in New Development te krijgen, moet je een open geest hebben en je niet vastpinnen op iets dat niet de hoogste kortingen zal opleveren. Bijvoorbeeld, ontwikkelaars bieden geen grote kortingen op appartementen met buitenruimte, noch op lijnen die bijna uitverkocht zijn.

Deze grafiek laat zien hoe de prijzen voor nieuwbouwprojecten weer wat zijn gestegen ten opzichte van de dieptepunten van een paar maanden geleden. 

Vaccins wekken vertrouwen

Wij verwachten dat de prijzen van onroerend goed in de lente/zomer en gedurende de rest van het jaar zullen stijgen naarmate NYC wordt gevaccineerd. Tot nu toe heeft 44% van de inwoners van Manhattan al een eerste dosis van het vaccin ontvangen en is 27% volledig gevaccineerd. Wanneer we 70% van de bevolking volledig gevaccineerd hebben, zullen de activiteiten weer normaal worden, met inbegrip van de volledige opening van restaurants en bioscopen (die nu gedeeltelijk open zijn), Broadway Shows, en sportlocaties, enz. Daarna verwachten we nog meer dramatische verschuivingen op de markt. Zodra het land weer open voor buitenlanders later dit jaar, verwachten we dat dit Manhattan onroerend goed herstel te gaan in overdrive!

Tekenen leiden tot aanhoudend stijgende markt

De mogelijke afschaffing van SALT , de schaarste aan nieuwe bouwvergunningen (aangezien nieuwe ontwikkeling het afgelopen jaar is stilgelegd) en de volledige heropening van de stad zullen de komende 4-5 jaar veel goeds voorspellen voor de vastgoedprijzen in Manhattan, zoals we hebben gezien na de Lehman-crisis.  

Als u overweegt te kopen, doe het dan nu om de beste prijzen te krijgen. De voorraad is gedaald van een record van 9.600 te koop staande eenheden in oktober 2020 tot 7.000 eenheden eind maart 2021, wat nog steeds een beetje hoog is. Maar als de verkoop in hetzelfde tempo doorgaat als in het eerste kwartaal, zullen we tegen het begin van de zomer in een verkopersmarkt zitten. Naarmate de economie opwarmt, zullen ook de rentetarieven stijgen, waardoor het duurder wordt om eenzelfde huis te bezitten.

De Manhattan Markt is in beweging... nu is het UW BEWEGING! 

Manhattan markt goed van start in 2021 met toegenomen verkoopactiviteit

Terwijl de Manhattan vastgoedmarkt nog steeds worstelt als gevolg van de effecten van Covid, heeft het vierde kwartaal 2020, en zelfs de maand januari 2021, een duidelijke verbetering laten zien, aangewakkerd door:

• Positief nieuws over vaccins en de verspreiding ervan, waardoor het kopersvertrouwen toenam,
• Historisch lage rentetarieven,
• Verkopers (en ontwikkelaars) die kortingen aanbieden (de gemiddelde Covid-korting bedroeg 10%, veel minder voor lager geprijsde eenheden en veel meer voor hoger geprijsde eenheden)
• De vraag van de 3 maanden durende blokkering opvangen
• Een nieuwe regering die NYC gunstig gezind is, en
• Mogelijke intrekking van de SALT -limiet, die de prijzen in NYC met 11% drukte (volgens Zandi) 

Contracten ondertekend in het vierde kwartaal stegen met ongeveer 8% ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2019. In januari 2021 stegen de condo-verkopen met 50% en de coop-verkopen met 167% ten opzichte van dezelfde maand een jaar eerder. Allemaal goed nieuws! Het huidige hoge aanbod van te koop staande voorraad is echter een tegenwind voor de markt die kopers in 2021 ten goede zal komen. 

Ook de huurmarkt is de laatste maanden weer aangetrokken. Maar zolang bedrijven hun werknemers niet vragen terug te keren naar hun kantoren, zal de verhuurmarkt traag blijven. Wij verwachten een snelle ommekeer in de verhuur binnen enkele maanden. 

Takeaways:

• Het is een kopersmarkt, maar de kans op de grootste deals wordt steeds kleiner,
• De prijzen daalden, maar stortten niet in,
• Luxekopers zijn terug op de markt - ze waren het grootste deel van het jaar afwezig, 
• De voorraad is sterk gedaald ten opzichte van de dramatische piek in oktober, maar staat nog steeds op een hoog niveau,
• Het is een geweldige tijd om een groot appartement van een projectontwikkelaar te kopen - bij nieuwe ontwikkelingen zijn enkele van de hoogste kortingen en concessies die we ooit hebben gezien. 

Manhattan Market Bounces Terug in Q4 2020

Met krantenkoppen over mensen die grote steden ontvluchten, is het geen wonder dat mijn klanten verbaasd zijn om te horen dat de ondertekende contractactiviteiten in Manhattan de afgelopen maanden robuust zijn geweest. De ondertekende contracten per maand in oktober en november 2020 bedroegen gemiddeld 855, waarbij december 2020 op schema ligt om de in december 2019 ondertekende contracten van 717 te overtreffen. De ondertekende contractactiviteit voor het kwartaal tot medio december heeft hetzelfde kwartaal vorig jaar al overtroffen. 

Het vertrouwen in het vaccin en de capitulatie door de verkoper voor prijskortingen hebben de kopers weer op de markt gebracht. Het grootste deel van deze contractactiviteit is in het $3 Miljoen-en-onder segment geweest, met de luxesector nog steeds glansloos, maar verbeterend. 

Zoals u hieronder kunt zien, blijft het aantal ondertekende contracten boven de 5 miljoen dollar groeien en dit is het segment waar we de grootste kortingen zien. 

Inventarisatie scherp omlaag van de piek, maar nog steeds hoog

De activiteit en het vertrouwen heeft het aanbod van Manhattan onroerend goed voor verkoop verlaagd van ongeveer 9.600 in oktober 2020 tot 8.000 vandaag. 

Terwijl de voorraad met 20% is gestegen ten opzichte van het vorige jaar, toen de voorraadniveaus 6.600 bedroegen, zijn we blij te zien dat de voorraadniveaus met 17% zijn gedaald ten opzichte van de piek. Deze zeer scherpe ommezwaai in de voorraad in oktober was waarschijnlijk een gevolg van het stellaire vaccinnieuws van Pfizer en Moderns. We hopen dat dit de verkopers niet te veel zal aanmoedigen.

Totdat het vaccin volledig is uitgerold, verwachten we dat er deals worden gesloten in NYC. Hoewel de tijd vordert en de activiteit toeneemt, verwachten we niet dat de verkopers korting zullen krijgen zoals ze dat hebben gedaan. Het voelt alsof we de bodem van de markt al gepasseerd zijn, maar nog steeds in een periode waarin een koper, tot nu toe, aanzienlijke kortingen kan krijgen in NYC. 

Waar zijn alle kortingen nu?

De gemiddelde "Covid-korting" ligt rond de 10%, maar is hoger in het segment van meer dan 4 miljoen dollar. Urban Digs analyseerde de gesloten verkoop in het 4e Kwartaal 2020, en vond dat 

• Onder de $2 miljoen - een gemiddelde van 5% korting
• $2 tot $4 miljoen - een gemiddelde van 10,4% korting
• Meer dan $4 miljoen - een gemiddelde van 13,5% korting

Natuurlijk, dit zijn gemiddelden en alleen rekening houden met de prijzen, niet andere giveaways die ontwikkelaars aanbieden om deals gedaan te krijgen, zoals sluitingen kosten kredieten, enz. Het is belangrijk om op te merken dat de Manhattan vastgoedmarkt al een klap kreeg nadat de SALT belastingwijziging eind 2017 plaatsvond, met het dieptepunt in de markt in Q3 2019. Daarom hadden de prijzen al een behoorlijke klap gekregen voordat Covid erin trapte. De extra Covid-korting is slechts de kers op de taart voor de kopers. 

Nieuwe ontwikkeling 

Kortingen zijn echt afhankelijk van de vele factoren van het gebouw zelf, zoals waar het zich bevindt, hoeveel eenheden er verkocht zijn, eventuele specifieke problemen met de ontwikkelaar, de geldverstrekker, enz. Ook, welke lijn van het gebouw koopt u? Als de ontwikkelaar 50% van de eenheden van de beste lijn in het gebouw heeft verkocht en 0% van een andere lijn, moet je niet dezelfde korting verwachten op beide lijnen. 

Op dit moment zijn de kortingen voor nieuwe ontwikkelingen van toepassing en het hangt echt af van de vele factoren die van invloed zijn op het gebouw zelf. Ontwikkelaars zijn verplicht aan hun banken, die de minimum releaseprijzen dicteren, dus ze zijn meer geneigd om royale sluitingskredieten aan te bieden dan regelrechte kortingen. We hebben echter een combinatie van prijskortingen en sluitingskredieten gezien. 

De gemiddelde korting is 10% in nieuwe ontwikkeling plus sluitingskredieten, hoewel er enkele ontwikkelingen zijn die dat bovenop de reeds verlaagde prijzen aanbieden. Het is niet ongehoord om 20-30% van de prijs van Schedule A te zien, wat de oorspronkelijke prijs is die bij de NY State Attorney General is ingediend. 

De ontwikkelaars hebben ten minste een deel van de sluitingskosten van de koper gedekt, inclusief een deel van deze kosten:

• Overdrachtsbelasting (ca. 2%)
• Herenhuisbelasting (gegradueerde schaal beginnend bij 1% en gaande tot 4% als meer dan $25 miljoen)
• Parkeren - kan het inbegrepen krijgen afhankelijk van de eenheid
• Opslag - kan het inbegrepen krijgen 
• Gemeenschappelijke kosten - kan 1 jaar gemeenschappelijke kosten betalen. 

Sommige ontwikkelaars zijn helemaal niet aan het onderhandelen of misschien dekken ze alleen de overdrachtsbelasting als ze iets heel bijzonders met hun gebouwen hebben. Park Loggia heeft bijvoorbeeld terrassen met uitzicht op Central Park die tegen vraagprijzen worden verhandeld. De Benson heeft maar een paar eenheden op Madison Avenue in de UES die ook tegen vraagprijzen handelen. Andere gebouwen die zelf gefinancierd worden en dus niet aan anderen zijn verschuldigd, zijn ook niet in onderhandeling. Maar dat zijn er maar weinig. 

Macro Takeaways:

• Dit is waarschijnlijk de grootste nieuwe ontwikkelingsmarkt die NYC ooit heeft gezien in de afgelopen 20 jaar. 
• We zitten niet in een financiële crisis; we zitten in een gezondheidscrisis die waarschijnlijk is opgelost.
• We zitten niet in dezelfde situatie als de Grote Recessie van 2008/2009, 2000 Tech Bubble, of 9/11 toen er angst was en geen geld op straat.
• De banken en de bedienden zijn gelijk met het geld en de DJIA is meer dan 30.000 (niet 6.000 zoals in 2009).
• De angst zit in de verkopers. Kopers hebben een kort venster om te profiteren van deze angst.
• Voor degenen die aan de zijlijn zitten, vergeet niet dat je een bod moet doen om korting te krijgen. Je moet spelen om te winnen!

Als we het jaar afsluiten, willen we iedereen een prettige vakantie wensen. We bidden dat 2021 beter zal zijn dan 2020. 

Manhattan Vastgoedmarkt

Stuitert terug In oktober 2020

Om in real time te begrijpen wat er in de vastgoedmarkt van New York City gebeurt, is de eerste metriek waar we naar kijken het aantal ondertekende contracten gedurende een bepaalde maand. Het aantal ondertekende contracten in oktober is aanzienlijk gestegen, met 874 ondertekende contracten, een stijging van 30% vanaf september 2020 en een stijging van 4% vanaf oktober 2019. Dit is een duidelijk bewijs dat de vastgoedmarkt in Manhattan is teruggekeerd uit de diepte van de Covid-crisis. Bovendien waren de ondertekende contracten in oktober hoger dan enige andere maand in 2020, zelfs vóór Covid, wat duidelijk blijkt uit de onderstaande grafiek.

Grote ticket Manhattan kopers zijn terug

Most of the sale activity was for properties under $3 million, however, several more contracts were signed in the >$25 million segment, hinting that big-ticket buyers were coming back to the market.  While we won’t know what prices these traded at for a few weeks, we noted many, but not all, properties in the >$25 million segment traded at significant discounts. While all sellers are now negotiating, significant discounts haven’t been the case in the <$3 million market. 

Manhattan Inventaris lijkt zijn hoogtepunt te hebben bereikt...

Inventarisatie, of levering, bijgevuld medio oktober op een record 9.628 woningen te koop en ziet er nu uit alsof het vervaagt. Het maandelijkse nieuwe aanbod is met 21% gedaald ten opzichte van september 2020 en met 1,2% ten opzichte van oktober 2019. Dit geeft aan dat de groei van de voorraden is vertraagd, maar het zal even duren voordat de opbouw van de voorraden weer op een normaal niveau is. Daarom denken we dat de kans voor kopers nog niet is afgenomen, hoewel we de piekonzekerheid als gevolg van het virus achter de rug hebben. In de afgelopen weken zijn de voorraadniveaus gedaald en vanaf vrijdag 6 november zijn er nog maar 9.255 woningen te koop. Dat is een zeer groot aantal objecten te koop, gezien de inventarisatie van vorig jaar op dit moment ongeveer 7.700. 

De woningverkopen in de buitenwijken van New York City zijn voorbij de piek... 

Terwijl de verkoop op een hoog niveau blijft in Westchester, Greenwich, Long Island, the Hamptons, is de verkoopactiviteit gedaald van de piek die de voorsteden van New York deze afgelopen zomer raakte. 

Nu de verkiezingen voorbij zijn - nou ja, bijna - en Pfizer een vaccin heeft aangekondigd dat voor 90% effectief is, geloven we dat de markt in Manhattan zal blijven groeien. 

De beste tijd om te kopen in NYC

in meer dan 10 jaar

We zijn nu drie maanden bezig met de heropening van de NYC vastgoedmarkt. Terwijl er veel uitdagingen zijn geweest, is de stad aan het heropleven. We beginnen tekenen van leven te zien in termen van toegenomen ondertekende contracten en hangende verkopen. Maar we hebben nog een lange weg te gaan, wat betekent dat er een enorme kans is voor slim geld.

Met de heropening van restaurants, sportscholen, kantoren en musea heeft NYC een veel drukker gevoel gekregen. New Yorkers zijn sociaal afstandelijk en dragen op religieuze wijze maskers, wat het virus in de stad heeft onderdrukt.

Het nemen van een stap terug en kijken naar het grote beeld van de vastgoedmarkt van 30.000 voet, weten we dat het het juiste moment is om te kopen in Manhattan. Als je in 2001 of 2009 hebt gekocht, weet je al dat NYC sterker dan ooit zal terugkaatsen. Daarom vraag ik u een moment te nemen en na te denken over waar u over 18 maanden zult zijn. Zeker, kopers die aan de zijlijn zitten zullen spijt hebben dat ze niet eerder een stap hebben gezet om NYC te kopen.

Hier zijn onze belangrijkste afhaalmaaltijden voor wat er op dit moment op de markt gebeurt:

1. Covid heeft een tijdelijke mogelijkheid gecreëerd om in Manhattan tegen lage prijzen te kopen. 
2. De bovenstaande marktpulsgrafiek houdt rekening met hangende verkopen en voorraden. Het toont duidelijk aan dat NYC zich in een kopersmarkt heeft begeven en zich begint te herstellen. 
3. Serieuze verkopers zetten hun eigendommen op een rijtje tegen redelijke prijzen of geven korting. Vooral ontwikkelaars, die prijskortingen en concessies aanbieden - ongehoord van slechts een paar jaar geleden...en zal over een paar jaar ongehoord zijn.
4. Terwijl de gemiddelde korting 8% is, zien we veel hogere kortingen (2x - 3x) op de duurste eigendommen.
5. Het venster van de gelegenheid is nu...wanneer zal dit venster sluiten? Het zal waarschijnlijk voor het tweede kwartaal van 2021 sluiten, met de beste deals in het vierde kwartaal van 2020, gevolgd door goede deals in het eerste kwartaal van 2021. Zodra een vaccin is aangekondigd als effectief en klaar voor distributie, zullen verkopers meer vertrouwen hebben - dus we stellen voor om nu te slaan! Tegen de tijd dat u sluit, zijn we in 2021 en een nieuwe markt.
6. 7 biljoen dollar aan overheidsstimulans (14x meer dan in 2008) betekent dat de risico's laag zijn. Dit is niet 2008. Banken zijn gezond en de steun van de Fed is nog nooit zo groot geweest.
7. Recordhoge beurswaarderingen (een bijproduct van de stimuleringsmaatregelen van de overheid) tonen aan dat de Federal Reserve alles in het werk stelt om de economie te stimuleren. Het toont ook aan dat investeerders vertrouwen hebben in de Amerikaanse economie, en dat Covid onder controle zal zijn en dan de geschiedenis in korte tijd.
8. NYC is in het onderdrukken van het virus sinds juni, veel effectiever in zijn regeren dan de federale regering. Bewoners hebben hun deel gedaan door zich sociaal te distantiëren, grote evenementen te vermijden en maskers te dragen om hun mede-Yorkers te beschermen. Terwijl een heleboel pers klonten alle van NYC in een partij, hebben de meeste Covid-infecties voorgedaan in Queens en Brooklyn, niet Manhattan. We hebben dit nergens in het nieuws gezien.
9. De afzetmarkt is niet langer in vrije val door de lockdown. In afwachting van de verkoop is het een andere kant op gegaan, met een aanzienlijke groei in september, omdat de markt de echte bodem heeft gepasseerd.

Beleefdheidskaarten van Urbardigs

Onze huidige Best Picks:

 

Deze gereduceerde geprijsde oversized 2 slaapkamer in de East Village Oorspronkelijk verkocht als nieuwe constructie voor $400K meer dan de catalogusprijs van $3,4 miljoen in 2017. Dit is een boetiekgebouw uit 2015 met verbazingwekkende openslaande ramen. Meer informatie.

20 West 53 Straat - Eenheid 22A
$4.750.000 / $2.748 per ft²
Verminderd met $600.000 / Verkocht voor $5,7 miljoen in 2017

2 Bedden / 2,5 Baden / 1.728 ft²
Onderhoud: $3.792 / R.E. Belastingen $2.414

Woont in de Baccarat Hotel and Residences, een van de beste hotels in New York City. De oorspronkelijke eigenaar betaalde 5,7 miljoen dollar voor dit appartement, dus ze zijn zeer gemotiveerd met een korting van 1 miljoen dollar. Meer informatie.

540 West 28 West Street - Eenheid 3A
885.000 dollar / 1.560 dollar per ft².

Studio / 1 Bad / 567 ft²
Onderhoud: $606 / R.E. Belastingen $629

Deze studio bij +Art in West Chelsea is erg goed geprijsd voor $885K. Tot slot, verkopers zijn een lijst van appartementen geprijsd om te verkopen, niet de aspirant-prijzen van een paar jaar geleden. Dichtbij Hudson Yards en de High Line! Meer informatie.

Om af te ronden, als u een zoom call wilt hebben om de markt in meer detail te bespreken, kies dan hieronder een tijdslot met mij:

Plan een gesprek

Een andere zomer in NYC 

Rond deze tijd van het jaar geef ik meestal een update van de Q2 Manhattan Market Reports. Echter, Q2 2020 is een heel ander dier, aangezien de Manhattan onroerend goed markt werd gesloten voor 12 van de 13 weken die deel uitmaken van het 2e kwartaal. 

Voor degenen die zich niet bewust zijn van wat er in NYC gebeurde, ging NYC op 23 maart 2020 in lockdown modus en kwam 90 dagen later op 22 juni 2020 weer tevoorschijn. Er waren geen fysieke vertoningen toegestaan gedurende deze tijd. De voorraden zijn tijdens de crisis aanzienlijk gedaald, omdat de verkopers hun eigendommen op de markt hebben teruggetrokken of hun notering hebben uitgesteld. Nu zijn de eigendommen echter weer op de markt, met een stijging van de voorraad met 8% ten opzichte van dezelfde tijd vorig jaar.  

De markt komt de afgelopen maand langzaam terug, maar nog niet noodzakelijkerwijs op een normaal niveau. Sinds de heropening 5 weken geleden hebben we dat gezien:

• 84% van de getekende contracten waren minder dan 3 miljoen dollar.
• Een verrassende urgentie in sommige van deze kopers, zoals ze weten zal NYC terug te gaan naar een zekere schijn van normaliteit binnenkort. 

• Er gebeurt niet veel aan de bovenkant van de markt, omdat veel mensen nog steeds in hun zomerhuis zitten en er nog steeds reisbeperkingen zijn.
• De hypotheekrente raakt een recordlaagte (minder dan 3%), omdat de Fed het tarief van de fondsen tot nul heeft teruggebracht.
• Globale indicatoren suggereren dat de prijsstelling 8-10% onder het pre-Covid-niveau ligt, maar niet op alle prijspunten. 
• Voor nieuwe ontwikkelingen, gecombineerde sluitingskosten en prijsverlagingen rond 8-12%, afhankelijk van het project. 
• De grootste kortingen zijn in de high-end markt geweest, waar sommige ontwikkelaars hun aanbiedingen opnieuw hebben geprijsd en het grootste deel van de sluitingskosten van de koper hebben opgepikt, wat een zeer aantrekkelijke stimulans is om nu te handelen.  
• Wederverkopen bij $5 miljoen en hoger ontvangen geen verzoeken om week na week te laten zien. Daarom moeten serieuze verkopers van een grotere woning bereid zijn om ten minste 10%, en waarschijnlijk meer, korting te geven op pre-COVID-prijzen. 
• De kortingen nemen af naarmate de prijzen dalen, met weinig of geen kortingen, als die er al zijn, onder de grens van 1 miljoen dollar.

Huurders:

• Hoewel de huurinventaris hoog is, ziet de markt ook een gestage stroom van ondertekende huurovereenkomsten, vooral bij $10.000 per maand en onder. Alhoewel met kortingen! 

Wat is het volgende?

We bevinden ons nog in het beginstadium van een nieuwe realiteit, maar in termen van COVID is New York City nu veiliger dan 80% van het land!  

Als New York zijn veiligheidsprotocollen kan handhaven en virale infecties laag kan houden, en er nog steeds zeer positief nieuws is over vaccinatieproeven en therapeutische medicijnen (zoals Remdesivir), suggereert de geschiedenis dat NYC onroerend goed snel zal herstellen.  

Op dit moment zijn we de piekonzekerheid voorbij, wat voor NYC het tijdsbestek april/mei was, dus misschien ligt het beste van de beste deals wel achter ons. Maar we geloven dat kopers de komende 4 tot 5 maanden de tijd hebben om ook geweldige deals te krijgen. Als er eenmaal een vaccin is waarvan bekend is dat het werkt, en de kans is groot dat we er een zullen zien in de herfst, zal New York City beter dan ooit terug zijn. 

Vragen? Plan een tijd om met mij te praten. 

Geniet van uw zomer! 

Anthony

Het Coronavirus' Effect op de prijzen van onroerend goed in Manhattan

In het midden van deze ongekende wereldwijde crisis hebben we verschillende vragen ontvangen over de impact van COVID-19 op de prijzen van de vastgoedmarkt in Manhattan. Ik hoop dat iedereen veilig en gezond blijft in deze tumultueuze tijd. Terwijl de jury uit is over wat er vervolgens gebeurt, volgt hier de laatste informatie over de vastgoedmarkt in NYC.

Eind maart werd New York City in een "medisch-geïnduceerde coma" gebracht, zodat het de volksgezondheidscrisis voor kon zijn. Als gevolg daarvan is de New Yorkse vastgoedmarkt de afgelopen twee maanden volledig bevroren in de tijd met minimale nieuwe contractactiviteiten. Fysieke vertoningen van appartementen en woningen in Manhattan zijn door de staat New York verboden. En, New York City is vrij veel op lockdown sinds medio maart. Echter, die deals die in de werken zijn geweest voordat de pandemie toesloeg zijn in staat geweest om vrijwel te sluiten en de banken zijn doorgegaan met het financieren van hypotheken. 

Het is nu half mei en New York is een maand voorbij de crisispiek en is ontwaakt uit zijn zelf veroorzaakte coma. Dankzij de leiding van de New Yorkse gouverneur Andrew Cuomo heeft New York de bocht met succes afgevlakt en weet het zijn weg uit deze crisis te vinden. Hoewel we nog niet voor 100% uit de problemen zijn, staat er voor de komende weken en maanden een gefaseerde heropening gepland. Veel appartementencomplexen in Manhattan zullen vanaf 15 mei hun moratorium op het in en uitlopen opheffen en we verwachten dat het moratorium op het tentoonstellen ergens in juni zal worden opgeheven. 

Als we in de achteruitkijkspiegel kijken naar januari en februari 2020, is de contractactiviteit in dezelfde perioden van vorig jaar met 15% gestegen, wat belooft dat het voorjaar van 2020 een zeer solide verkoopseizoen zal worden. Helaas is dit niet meer het geval! Op dit moment, condo en coop voorraad te koop gecontracteerd dramatisch, met slechts 5.000 eenheden genoteerd voor de verkoop, 50% lager dan de gebruikelijke lente verkoop seizoen voorraadniveaus. Zelfs de dagen op de markt berekening, die het aantal dagen telt dat een woning te koop staat, is bevroren door de listing portals, want die berekening werd zinloos zodra het moratorium op het tonen van onroerend goed werd uitgevoerd. Dus, wat is het effect geweest op de prijzen van onroerend goed in Manhattan?

Hoewel het voorbarig is om conclusies te trekken uit het effect van het virus op de vastgoedprijzen van Manhattan, merkte de voormalige voorzitter van de Federal Reserve Bank, Ben Bernanke, op dat deze economische stilstand meer weg heeft van een natuurramp dan van een economische depressie. Dit is niet het gevolg van een storing in een financieel systeem zoals in 2008 of de Grote Depressie. Banken zijn sterk en goed gekapitaliseerd. Gelukkig is de Fed snel overgegaan tot monetaire stimulering en is de administratie snel overgegaan tot fiscale stimulering. 

De zilveren rand in dit alles is dat NYC onroerend goed prijzen aanzienlijk zullen profiteren van record lage rente en record kwantitatieve versoepeling. De inflatie van de activaprijzen is het beoogde doel van kwantitatieve verruiming, hoewel het enige tijd kan duren voordat de gelegenheid zich voordoet. Ongeacht het niveau van Manhattan onroerend goed prijsinflatie van deze record QE stimulans, uiteindelijk, NYC is nog steeds een van de topsteden wereldwijd en mensen moeten nog steeds huisvesting te kopen of te huren. 

Uiteindelijk is dit een gezondheidsprobleem dat kan worden opgelost, zeker nu iedereen zich op het probleem van Covid 19 concentreert. 

Als u een zoom call wilt hebben om de markt in meer detail te bespreken, kies dan hieronder een tijdslot met mij:

Plan een gesprek

6 Dingen die je moet weten over de NYC Vastgoedmarkt deze februari

1. 1. Significante toename van de verkoopactiviteiten in het afgelopen jaar

• In afwachting van een omzetstijging van 17% - Totale markt
• In afwachting van een omzetstijging van 25% - $600K - $1 Miljoen.  
• In afwachting van een omzetstijging van 21% - $1 miljoen tot $2 miljoen 

Dit toont aan dat de verkoopactiviteit aanzienlijk is gestegen ten opzichte van vorig jaar, dat qua activiteit de bodem van de markt was. Eigenschappen in de lagere prijspunten onder de 2 miljoen dollar zien de grootste opleving. We zien eindelijk dat de vraag groter is dan het aanbod, iets wat we al een tijdje niet meer hebben gezien in NYC. De contracten die in Manhattan zijn getekend zijn in november 2019, december 2019, januari 2020 en februari 2020 met dubbele cijfers gestegen. Een belangrijke indicator, een verlengde bump in contract getekende activiteit gaat meestal vooraf aan prijsactie. In januari, een ongewoon langzame maand, werd een indrukwekkend aantal contracten getekend, wat niet gebruikelijk is voor de koudste maand van het jaar. 

Anekdotisch gezien hebben we gemerkt dat wanneer we andere makelaars bellen om afspraken te maken, deze eenheden in minstens 25% van de gevallen al een aanbod hebben geaccepteerd. Niets zoals 12 maanden geleden. De eenheden die in contract gaan zijn ofwel al een tijdje op de markt en gingen door verschillende prijsverlagingen, of nieuwe die correct geprijsd waren vanaf het begin. Ook, in het laatste geval, zien we ingepakte open huizen & een paar biedingsoorlogen (een overblijfsel van een ander tijdperk).

2. 2. Luxemarktactiviteit Versterkt de kortingen

Kortingen in heel New York krijgen deals gesloten en in januari zagen we een mediane noteringskorting van 6,4% (een hoog tarief voor New York) die laat zien dat verkopers hebben gecapituleerd en dat deals niet worden gedaan. Terwijl de hoogste stijging van de verkoopactiviteit voor eenheden onder de $3 miljoen is geweest, hebben we ook enige verbetering gezien in het hoge segment. 

Zo wordt in het Olshan-rapport opgemerkt: "Twintig contracten werden vorige week getekend voor 4 miljoen dollar en meer, de derde week op rij van 20 of meer verkopen. De gemiddelde prijsdaling van de oorspronkelijke vraagprijs was 18%, een totaal dat scheefgetrokken werd door de top 2 van de verkopen".

"Het gemiddelde aantal dagen op de markt was 803, een totaal dat hoger lag omdat de helft van de eigendommen door ontwikkelaars werd verkocht en al jaren op de markt was. Dat was het hoogste totaal dat dit rapport ooit heeft geregistreerd sinds we in 2012 zijn begonnen met het volgen van deze specifieke status.

Central Park Kopers: Als je de Billionaire's Row en Central Park markt hebt bekeken, zijn er mogelijkheden. Nu kan het tijd zijn om in te springen voordat de markt zich omdraait. Bijvoorbeeld, voor iemand die bereid is om te wonen in Trump International Hotel en Tower in Columbus Circle, kan men pick-up een grote directe Central Park uitzicht 3 slaapkamer voor $ 3.300 per vierkante meter (hieronder). DJT zal niet voor altijd president zijn en dit gebouw zal op een gegeven moment terug stuiteren. Daarnaast hebben we sterke kortingen gezien op One57 en Time Warner Building ook, hoewel de prijsvloer voor direct Central Park zicht in deze en andere ultra luxe gebouwen rond de $4.500 per vierkante meter zweeft. 

Merk op dat we van kopers in dit segment blijven horen dat er meer voorraad op de markt komt. Hoewel dat misschien het geval is voor andere wijken, komen er geen nieuwe gebouwen in Billionaire's Row. Bovendien is het voorraadniveau onder de $20 miljoen met een vrij uitzicht op Central Park beperkt, aangezien de meeste van deze gebouwen een gemiddelde verkoopprijs van $30+ miljoen hebben. 

3. 3. Nieuwe ontwikkelingen Vs Wederverkoop

De nieuwe ontwikkelingen die 2-3 jaar geleden zijn geprijsd, blijven op de markt achter en de reden daarvoor is dat er een kloof bestaat tussen de ontwikkelaars en hun banken en investeerders. 

Wat we onze kopers vertellen: er zijn tonnen kansen in de wederverkoopmarkt met eigendommen die ergens tussen de $1.100 en $1.800 per vierkante meter geprijsd zijn. 

Natuurlijk zijn er mogelijkheden in het nieuwe ontwikkelingssegment en zijn er in sommige gebouwen kortingen van 15% geweest. Veel van die gebouwen waar je dubbelcijferige kortingen ziet, zijn echter al jaren geleden gelanceerd. We hebben daarentegen gebouwen gezien die in 2019 zijn gelanceerd met een prijsstelling die de huidige markt weerspiegelt, met weinig kortingen van lage vraagprijzen, maar nog steeds veel van de sluitingskosten van de kopers oppikken.

De markt is zeer prijsgevoelig en dollargevoelig. Het is bekend dat er een schaduwinventarisatie bestaat. Dit zijn eenheden die van de markt zijn gehaald bij onrealistische verkopers, of nieuwbouwprojecten in randwijken. Kopers zijn tegenwoordig erg snugger en weten een goede waarde te spotten. Als je het in de afgelopen 5 jaar hebt gekocht en nu probeert te verkopen, ben je waarschijnlijk onder water of op break-even. Bereid je daarom voor op een hobbelige rit. Gimmicks en trucs - er zijn er veel - zullen niet leiden tot een te dure verkoop van onroerend goed.

Nieuwe ontwikkelingen Eigenschappen voor verkoop

Nieuwste appartementen te koop in Manhattan

4. 4. De huurprijzen zijn omhoog 

Na een zekere mate van zachtheid in de afgelopen jaren, zijn de huurtarieven aanzienlijk hoger dan in het voorgaande jaar. Van de Real Deal - Als appartementenjagers proberen te achterhalen wat er in hemelsnaam aan de hand is met de makelaarskosten, hebben ze nu ander nieuws om ze te laten pauzeren: De huurprijzen waren vorige maand 5 tot 6 procent hoger dan een jaar eerder in alle drie de gemeenten die in het Douglas Elliman marktrapport staan.

5. 5. Hypothecaire tarieven

De hypotheekrente is sinds dezelfde tijd vorig jaar gedaald en ligt nu bijna op het laagste niveau. De 30-jarige vaste hypotheekrente klokte in op 3,65%, terwijl de aandelenmarkt dicht bij een recordhoogte van meer dan 26.900 lag. Ter vergelijking: in de afgelopen 30 jaar heeft dezelfde hypotheekrente gemiddeld ongeveer 6,25% bedragen. In de afgelopen 10 jaar was de enige 2 keer dat de rente lager was in september 2016, met een dieptepunt van 3,42%, en in november 2012, met een dieptepunt van 3,32%.

Het is onwaarschijnlijk dat de tarieven veel lager kunnen liggen, omdat we al in de buurt van historische dieptepunten zijn. Wij raden onze klanten daarom aan om nu te herfinancieren of hun nieuwe vastgoedaankopen te financieren om te profiteren van dit kunstmatig lage hypotheekrenteverschijnsel voordat het te laat is. 

5. 5. Coronavirus en buitenlandse kopers 

Hoewel het nog te vroeg is om te bepalen wat de impact van de gezondheidszorg op de vastgoedmarkt kan hebben, moet worden opgemerkt dat de vastgoedmarkt in New York is verankerd door binnenlandse kopers en dat buitenlanders vrijwel afwezig zijn. Chinese kopers op het vasteland zijn sinds 2016 afwezig op de NYC-markt, Europeanen zijn afwezig omdat hun munt al een aantal jaren laag is. Latino's en Brazilianen zijn grotendeels afwezig omdat hun munt in waarde is gedaald.

We verwachten dan ook niet dat dit op korte termijn een negatief effect zal hebben op de NYC markt. Mocht de dollar dalen en de gezondheidsschrikken afnemen, dan zou de markt wel eens kunnen gaan stijgen. Tot slot kunnen bepaalde Aziatische landen beperkte investeringsmogelijkheden zien, terwijl de autoriteiten proberen de spreiding te beperken, wat leidt tot meer investeringen in New York City, een risicovrije locatie. 

Waarom is het nu de juiste tijd om te investeren in de Manhattan Condo markt?

Warren Buffett zei het best: "Prijs is wat je betaalt, waarde is wat je krijgt. . . Het is verstandig om bang te zijn als anderen hebzuchtig zijn en hebzuchtig als anderen bang zijn."

Sommige recente rapporten over onroerend goed in New York City hebben sommige mensen bang gemaakt. Als we kijken naar het brede beeld en de algemene statistieken in die rapporten is het vrij duidelijk waarom die mensen bang zijn, maar men moet dieper graven om het hele verhaal te begrijpen.

De kopers van het appartement in Manhattan bleven in het 3e kwartaal van 2018 voorzichtig vanwege de bezorgdheid over de nieuwe belastingwet (FN1) die eind 2017 werd ingevoerd, ondanks een zeer sterke economie, een recordbreuk op de beurs, en nog steeds een relatief lage, zij het snel stijgende, rentestand.

Manhattan onroerend goed is zelden in een kopersmarkt, dus als u geïnteresseerd bent in een veilige lange termijn investering, kan nu de tijd zijn om te kopen. Dit is niet van plan om een langdurige gebeurtenis te worden of te worden herhaald elk moment snel. In feite, tijdens het derde kwartaal, begon de high-end van de markt (>$5M), die een correctie begon in 2016, enigszins terug te stuiteren, zoals hieronder besproken.

Headlines Vertel het hele verhaal niet.

De krantenkoppen over de wijk zijn wel verontrustend, maar ze vertellen niet het hele verhaal. We moeten kijken naar wat er vandaag in de markt gebeurt en niet naar 1, 2 of 8 kwartalen geleden, waar de driemaandelijkse marktrapporten zich meestal op richten. Als je kijkt naar het aantal ondertekende contracten in het kwartaal, een leidende indicator, was dit kwartaal ongeveer hetzelfde als hetzelfde kwartaal vorig jaar.

• De ondertekende contracten in Manhattan vertoonden een lichte daling van 1% ten opzichte van het aantal ondertekende contracten in het derde kwartaal van 2017.

• Het best presterende segment in termen van ondertekende contracten was $5M - $10M (waarbij een stijging van 30% van de ondertekende contracten vooral te danken was aan de verkoop bij twee nieuwe ontwikkelingen, The Belnord en 100 E 53e).

• Het op een na beste segment was voor woningen prijs op $ 10M +, die zag een 10% stijging van de activiteit.

• Hoewel we niet weten voor welke eenheden er een contract is, zullen de prijzen van deze eenheden uiteindelijk worden verhandeld tot ze sluiten en worden geregistreerd, wat over vele maanden kan gebeuren, is de terugval in activiteit van een langdurige sluimerperiode geruststellend. Zeker, korting speelde een rol in deze verkopen.

De gesloten verkoop in het 3e kwartaal 2018 laat echter een ander beeld zien. Als u kijkt naar de gesloten verkopen, beoordeelt u alleen de eenheden die in het kwartaal zijn gesloten, ongeacht wanneer het contract is ondertekend. In het geval van New Development had dat in sommige gevallen 3 jaar geleden kunnen zijn. Gesloten verkoopinformatie kan dus enigszins gedateerd zijn, zij het nog steeds goede informatie om trends vast te leggen.

• De totale sluitingen in Manhattan daalden met 8% (hoewel ze met 5% stegen ten opzichte van het tweede kwartaal van 2018).
• De nieuwe ontwikkeling sloot de verkoop af, met een daling van 37%. Dit heeft ertoe geleid dat sommige ontwikkelaars de prijzen voor nieuwbouw aanzienlijk hebben verlaagd voor gebouwen die te duur waren om te beginnen met of buiten de meest gevraagde wijken. Core Group meldde de gemiddelde nieuwbouwwijk korting op een bijna recordaantal van 14% in het kwartaal, een stijging van 8% vorig jaar.
• Kopers die zich van de hoge prijzen van nieuwe ontwikkelingen hebben afgewend, hebben zich gericht op de wederverkoop van appartementen, die met 2% is gestegen, terwijl de verkoop van Coop Closed Sales met 8% is gedaald.
• De voorraad in het kwartaal is met 13% aanzienlijk toegenomen, wat in de toekomst zal leiden tot langere marketingtijden.
• Resale coop voorraad steeg het meest op 26%, terwijl de wederverkoop condo voorraad steeg met 4%. Nieuwe ontwikkeling inventaris was 5% lager.
• De gemiddelde prijs van een appartement was 2,66 miljoen dollar, een daling van 2,3%. De gemiddelde prijs per vierkante meter voor de wederverkoop van appartementen daalde met 5%.  
• De gemiddelde prijs van een nieuwe ontwikkeling was 4,33 miljoen dollar, terwijl de prijs van een nieuwe ontwikkeling per vierkante meter met 4% steeg.
• De gemiddelde prijs per vierkante meter voor de luxemarkt (top 10% van de omzet) steeg met 2,7% en de luxe instapdrempel daalde tot 3,85 miljoen dollar.

Fotokrediet: 111 Murray

De Macro-omgeving

• De Dow en NASDAQ rijden hoog. Het maken van winst kan de prijzen doen dalen, maar ongeacht de gesprekken over internationale handelsoorlogen zijn de voorraden hoog, en het maken van winst ziet er zeer aantrekkelijk uit.
• De werkloosheid is gedaald en de VS heeft statistisch gezien volledige werkgelegenheid. Volledige werkgelegenheid stimuleert de uitgaven. De uitgaven van de consumenten leveren meer winst op voor de aandeelhouders.
• De deregulering is in volle gang, dus de kans is groot dat de ontwikkeling van het bedrijfsleven doorgaat met de opwaartse trend.
• Er is geen kredietzeepbel, maar de voorzitter van de Fed zegt dat de rentetarieven tot 2019 stapsgewijs zullen stijgen. Hogere rentetarieven moedigen kopers aan om eerder vroeger dan later een vastrentende hypotheek af te sluiten.
• De hoge groeicijfers in de hele economie zorgen ervoor dat mensen zich afvragen hoe lang het allemaal zal duren, zodat velen grote aankopen tegenhouden. Economen zeggen vandaag de dag dat er geen kredietzeepbel aan de horizon is, dus de door de consument gestuurde economie ziet er goed uit.

Waarom we vertrouwen hebben in de NYC-markt

Samengevat vinden we dat dit een vrij goede kopersmarkt is, zeker in vergelijking met 2008.

• Nu de verkopers eindelijk onderhandelen, hebben de kopers de macht...
• De rente is historisch gezien relatief laag
• De economie is booming
• Deregulering is in volle gang
• Laagste werkloosheid in 69 jaar
• New York City heeft het hoogste werkgelegenheidsniveau in 50 jaar en de industrie in NYC is nu goed gediversifieerd buiten de financiële sector.
• Geen Credit Bubble zoals 2008; Banken stellen strenge eisen en doen hun due diligence.
• De bedrijfswinsten zijn nog nooit zo hoog geweest, vooral met het nieuwe lage percentage van 21%.
• Overbouw in stedelijke markten wordt over het algemeen snel geabsorbeerd

Het boren in de gedetailleerde cijfers suggereert dat de vastgoedmarkt in New York City sterk is. De meeste mensen zullen de brede rapporten lezen, maar de scherpzinnige koper zal luisteren naar vastgoedspecialisten. Om Warren Buffett te parafraseren zei dat wanneer anderen bang zijn dit misschien gewoon het juiste moment is om te kopen in NYC.

Het nieuwe Amerikaanse belastingrecht effect in Manhattan 

De nieuwe Amerikaanse belastingwet, die op 1 januari 2018 in werking is getreden, heeft voor veel ophef in de media gezorgd. Als je naar de kleine lettertjes kijkt, zal de wet echter een zegen zijn voor bedrijven en vastgoedbeleggers, ook voor buitenlandse kopers. Voor de huidige huiseigenaren, vooral in Manhattan, is het iets ingewikkelder.

In Manhattan, leidde de onzekerheid rond de uiteindelijke gevolgen van de nieuwe wet, die staat en lokale belastingsaftrek beperkt en de hoeveelheid aftrekbare rente op primaire huizen van $1 miljoen tot $750K vermindert, tot een zenuwachtige markt en wordt weerspiegeld in de recentste Q1 marktrapporten, die Q1 activiteit neer door 10%, volgens Corcoran tonen. De zwakte in volume werd gevonden over prijspunten, maar, vooral, werd gevoeld in het hoge eind. De verkoopactiviteit in het tweede kwartaal lijkt zich te herstellen.

Om de negatieve gevolgen van de belastingwet te verzachten, heeft gouverneur Cuomo aanzienlijke inspanningen geleverd om de belastingregels van de staat te wijzigen. Wij verwachten dat er enige onzekerheid op de markt zal blijven bestaan, waardoor kopers de komende maanden op de bestuurdersstoel zullen blijven zitten, althans totdat de economie begint op te warmen, een verwacht bijproduct van de belastinghervorming.

Het is echter de moeite waard om op te merken dat veel luxe gebouwen in de belangrijkste wijken van de stad, zoals NoHo, SoHo West Village en FlatironTribeca, en de kern van de Upper West Side, bijvoorbeeld, het vrij goed doen. Goed geprijsde appartementen zijn nog steeds snel in beweging, in afwachting van de verkoop zijn gestegen in voorgaande maand en jaar, en we zien nog steeds 20% van de deals worden gemaakt boven de vraagprijs, niet een onbeduidend aantal.

Manhattan House Prices Report 

Met name de Amerikaanse economie en New York City hebben begin 2018 sterke economische prestaties geleverd.  

• De werkgelegenheid in New York City steeg tot een recordhoogte van 4,426 miljoen mensen. NYC heeft sinds 2009 702K banen gekregen, een stijging van 18,9%, wat de hoogste stijging is sinds de Tweede Wereldoorlog en veel hoger dan de natie, die 11,5% nieuwe banen toevoegde. Technologie-, media-, gezondheidszorg- en toerismegerelateerde bedrijven waren de sectoren die de afgelopen 10 jaar het meest hebben ingehuurd.
• Het gemiddelde van Dow Jones is sinds een jaar geleden met 25% gestegen, met 25.000 inwoners. Met bijna alle bedrijven die voor 2017 werden gerapporteerd, rapporteerde 75% van de bedrijven dat hun vierdekwartaalwinsten de verwachtingen overtreffen.
• In februari zijn er 313.000 banen bijgekomen, waardoor het werkloosheidspercentage met 100.000 is gestegen, terwijl het werkloosheidspercentage laag was (4,1%).

Wij verwachten dat de nieuwe belastinghervorming later in het jaar meer positieve effecten zal hebben en dat de mogelijke Fase II-belastinghervorming de vermogenswinstbelasting zal verlagen. Blijf bij...

Manhattan Marktrapport

Er is nog steeds kracht en activiteit in de kernmarkt van Manhattan voor appartementen. Recordhoge aandelenmarkten, goedkope en gemakkelijk verkrijgbare financiering en duidelijkheid hebben geholpen de markt voort te stuwen. Een jaar geleden was er grote onzekerheid over de Amerikaanse verkiezingen, de rentetarieven stegen voortijdig en iedereen was geschokt door Brexit. Selecteer de statistieken voor het derde kwartaal van 2017:

• Condo contracten ondertekend tussen $1M - $3M verhoogd 11% jaar-over-jaar.
• Condo contracten ondertekend tussen $3M - $5M verhoogd met 8% jaar-over-jaar. 
• De ultra-luxe condominiummarkt ($10M+) blijft echter tegenwind ondervinden, hoewel dit kwartaal een 12% hoger aantal ondertekende contracten >$10M zag.
• Wederverkoop - $1.774 gemiddelde prijs psf
• Nieuwe ontwikkelingen - $2.320 gemiddelde prijs psf
• Luxe - $2.780 prijs psf, met een instapprijs voor Luxe (top 10% van de omzet) op $4,1 miljoen.

Hoe zijn Resale Inventory Levels in de Manhattan Real Estate Market?

"Buyers - A prijscorrectie heeft al plaatsgevonden, en het afgelopen jaar of zo heeft de bredere markt tekenen van stabilisatie en normalisering laten zien. Als u een echte behoefte heeft om te kopen en u vindt de juiste woning, gebruik dan deze langzame periode voor elke hefboomwerking die u kunt krijgen in negotiations - you nooit weten wanneer een verkoper genoeg heeft gehad, en klaar is om dat bod te raken".

Lees het volledige artikel op: medium.com

We zijn het eens met Urban Digs. De Manhattan RE markt is al gecorrigeerd, vooral in het luxe segment, en kopers hebben nu meer invloed dan vanaf 2014 - 2016. We verwachten dat dit hefboomeffect in 2018 zal aanhouden, aangezien er verwarring bestaat over nieuwe belastingwijzigingen. We hebben echter vastgesteld dat het aanbod van doorverkoopvoorraad nog steeds laag is. 

We hebben gekeken naar de voorraadniveaus van de wederverkoop in vier eersteklas buurten die populair zijn bij onze primaire huizenkopers en -investeerders: TribecaChelsea, Upper East Side enUpper West Side. We hebben gekeken naar het $5 - $10 miljoen segment, $2 - $5 miljoen segment en $1 - $2 miljoen segment. 

Van alle Manhattan onroerend goed te koop in het $5 - 10 miljoen segment, waren er slechts 17 doorverkoop eenheden te koop in Tribeca, 8 doorverkoop eenheden te koop in Chelsea, 5 doorverkoop eenheden te koop in de Upper East Side, en 4 doorverkoop eenheden te koop in de Upper West Side. Dat is een totaal van 34 doorverkoop eenheden in deze vier buurten, die een groot deel van het eiland Manhattan te dekken. 

Verschuiving naar beneden markt, van alle Manhattan onroerend goed te koop in de $ 2 - 5 miljoen segment, waren er slechts 22 wederverkoop eenheden te koop in Tribeca, 15 in Chelsea, 21 eenheden in Upper East Side, en 32 eenheden in de Upper West Side (met inbegrip van de Riverside). Dat is slechts 90 eenheden beschikbaar in het $2 - $5 miljoen segment in deze vier buurten.  

In de entry level markt, van alle Manhattan Real Estate te koop tussen de $ 1 - $ 2 miljoen, waren er slechts 2 wederverkoop eenheden beschikbaar in Tribeca, 11 wederverkoop eenheden in Chelsea, 15 wederverkoop eenheden in de Upper East Side en 19 wederverkoop eenheden in de Upper West Side. Dat is een totaal van 47 doorverkoop eenheden beschikbaar voor verkoop in het $1 - $2 miljoen segment in deze vier grote buurten. 

Zoals Urban Digs opmerkte, is het waar dat de verkoper tegenwoordig ontvankelijker is voor onderhandelingen, vooral in vergelijking met 2014 - 2015, maar het aanbod van goede doorverkoopcondities is nog steeds relatief laag. En, nieuwe ontwikkelingen verkopen met een hoge premie. Wanneer we beginnen te vernauwen tot de beste Manhattan onroerend goed beschikbaar voor verkoop, door bepaalde gebouw, blootstelling, die niet te duur zijn, het aantal goede opties daalt aanzienlijk. Daarom, als je een koper die huisvesting nodig heeft of op zoek naar investeringen, houd dit korte aanbod verhaal in gedachten. 

https://belamorena.com.br

Upper East Side 

Upper West Side

Chelsea

Tribeca

Grafieken met dank aan UrbanDigs

Manhattan Markt Update Q4|2017

Het vierde kwartaal van de vastgoedmarkt van 2017 in Manhattan is het best te omschrijven als stabiel, waarbij de laatste drie van de vier kwartalen een toename van de gesloten verkoopactiviteit laten zien. 2017 was een veel beter jaar dan 2016, hoewel er een duidelijke daling is in het aantal ondertekende contracten in het vierde kwartaal van het jaar, die voornamelijk kan worden toegeschreven aan niet-marktgebonden factoren zoals belastinghervorming en politiek klimaat.

Bij nadere beschouwing van de woningtypen zien we echter een aanzienlijke variatie. Het segment van de wederverkoopcoöperaties was het meest actief met een derde kwartaal op rij van omzetgroei. De ondertekende contracten voor de wederverkoop van appartementen werden echter gekwetst door de aanhoudend hoge prijzen, en de nieuwbouwprojecten werden geconfronteerd met een daling van 12% als gevolg van de huidige cyclus en timing van de ontwikkelaars van de gebouwen. Met dit alles in het achterhoofd, en de onzekerheid over de nieuwe belastinghervorming, kunnen we vermoeden dat Manhattan onroerend goed langzaam een kopersmarkt aan het worden is.

Wederverkoop van Condooms

• De gemiddelde prijs per vierkante meter was $1.759, vlak jaar in jaar uit.
• Het aantal verkopen in deze markt daalde met 3% tot 929, de laagste sinds het vierde kwartaal van 2011.
• De dagen op de markt waren 116 dagen, vlak jaar na jaar.
• De voorraad daalde met 4% tot 2.485 eenheden voor verkoop.

De onzekerheid over de effecten van de belastinghervorming speelde zich in het vierde kwartaal af in de sector van de koopwoningen, wat leidde tot een daling van de verkoopactiviteit en de forfaitaire prijzen. Voor het tweede jaar op rij presteerde de markt ondermaats en zag hij de minste verkopen sinds 2011. De voorraad beschikbare eenheden daalde dienovereenkomstig met een daling van 3% over de hele linie. Velen wijzen op een disconnect in de prijsstelling, omdat de actieve voorraad werd opgezadeld met een dubbelcijferige premie per vierkante voet in vergelijking met Q4 gesloten verkoop.

Wederverkoop coöperaties

• De gemiddelde prijs van een Co-op was 1,26 miljoen dollar.
• De gemiddelde prijs per vierkante voet was $1.167, wat neerkomt op een stijging van 1% ten opzichte van vorig jaar.
• Het aantal verkopen in deze markt steeg met 4%, tot 1.733 woningen.
• De dagen op de markt waren 88 dagen, een daling van 5% ten opzichte van vorig jaar.
• De voorraad is met 15% gestegen tot 2.824 stuks te koop.

Resale Co-ops eindigde 2017 als het best verkopende vastgoedproduct van het jaar en bleef het beter doen dan andere opties door voor het derde achtereenvolgende kwartaal de verkoop te verhogen. Bovendien vond de hoge vraag naar co-op-verkoop de gemiddelde lengte van een woning die op de markt blijft dalen met 5%. De markt reageerde daarbij door de beschikbare voorraad met 15% te verhogen.

Nieuwe ontwikkeling

• De gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning was 3,92 miljoen dollar.
• De gemiddelde prijs per vierkante meter was $2.253, wat 17% daalde ten opzichte van vorig jaar, omdat het aantal super-luxe en ultra-luxe sluitingen daalde.
• Het aantal verkopen in deze markt daalde met 12%, van 527 naar 463.
• De voorraad is met 30% toegenomen en er staan nu 1.074 eenheden te koop.

Zoals men zou kunnen verwachten, zijn de marktcijfers van de nieuwe bouwconcessies meestal hoger of lager, afhankelijk van de voortgang van de lopende bouw. Er zijn geen nieuwe gebouwen in de 4^de kwartaal en een aantal grote ontwikkelingen, zoals 125 Greenwich en 91 Leonard lanceerden de verkoop, waardoor de voorraad met 30% steeg.

Luxe

• De gemiddelde prijs van een luxe appartement in NYC was 7,24 miljoen dollar in het vierde kwartaal.
• De gemiddelde prijs per vierkante meter daalde met 12% tot $2.625.
• De luxedrempel was $3.882M.

Het luxe segment wordt bepaald door de top 10% van de gesloten verkopen op basis van prijs. De instapprijs, of "drempel", daalde met ongeveer $500.000, en eindigde op $3.882 miljoen. Bovendien daalde de gemiddelde prijs met 10%, en de prijs per vierkante meter daalde met 12%. Deze dalingen kunnen aan een verschuiving in het sluiten in het kwart van ultra-luxe en super-luxe sluiting, zoals 432 Park, Greenwich Lane, en worden toegeschreven. 56 Leonardeind 2016 naar meer bescheiden luxueuze gebouwen op afgelegen locaties, zoals One West End en 252 Oost 57^de St. We hebben echter een meer concurrerende markt gezien met een grotere voorraad, waardoor verkopers weinig andere optie hebben dan de prijzen te verlagen om aan de vraag van de klant te voldoen. Dit vertegenwoordigt een reëel potentieel voor beleggers in het luxesegment, aangezien deze luxe-eenheden laag en klaar om te bewegen zijn.

De conclusie is dat de markt van Manhattan stabiel blijft en dat 2017 gezonder was dan 2016. Dit gezegd zijnde, blijft de markt trends vertonen die scheefgetrokken zijn naar de kant van de klant, of met andere woorden, het worden van een "kopersmarkt". Een toename van de beschikbare voorraad, nieuwe ontwikkelingsprojecten en een verlaging van de luxedrempel hebben een markt gecreëerd waarin eigenaren en ontwikkelaars geneigd zijn om de kortingsprijzen bij te houden om de dalende verkoopcijfers bij te houden. Door de onzekerheid over de belastinghervorming wordt 2018 een goed jaar voor de koper, en niet zo goed voor de verkoper. Voor degenen die aan de zijlijn staan, is het misschien een goed moment om de markt te betreden, voordat de positieve effecten van de belastinghervorming van Trump in werking treden.

Manhattan Quick Searches

Top 50 NYC Penthouses te koop

Manhattan's Duurste Appartementen te Koop

Onze favoriete nieuwbouw appartementen te koop in Manhattan

Wat is de invloed van president Trump op Amerikaans onroerend goed?

Nooit eerder had Amerika een New Yorkse vastgoedontwikkelaar en vastgoedmakelaar (ja, hij heeft een NYC makelaarslicentie) die in het Witte Huis zat. Hoewel velen van ons het misschien niet eens zijn met het gedrag en de beleidsposities van Trump, is één ding zeker: Trump zal pro-eigendom en pro-eigendom zijn.

Terwijl sommigen postuleerde dat een troefkaart presidentschap een zwarte zwaan zou zijn, in plaats van te kelderen, zijn zowel de Amerikaanse dollar als de beurs vandaag gestegen!

Als u zich afvraagt hoe het beleid van President Trump van invloed is op het Amerikaanse vastgoed, vindt u hier inzichten over hoe Trump waarschijnlijk zal werken als hij eenmaal in functie is.

Zal hij onroerend goed gebruiken om de economie een impuls te geven?

Trump is een vastgoedontwikkelaar en vastgoedmakelaar. Hij heeft zelf zijn hele leven vastgoed gebruikt als een investering en heeft gezegd dat hij geïnteresseerd is in het stimuleren van huiseigenaren. Gezien het feit dat zijn familiebedrijf onroerend goed is, hetzij via zijn eigen bedrijf, de Trump Organisatie, of zijn schoonzoon, Kushner Properties, verwachten we dat Trump zijn liefdesrelatie met onroerend goed voortzet.

Wat gebeurt er met de hypotheekrente?

De tarieven staan op het punt om een tijdje laag te blijven. "De ,,tarieven van de Hypotheek dalen omdat de investeerders veilige opbrengsten in de hypotheek gesteunde effecten van de V.S. zien, die op hun vertrouwen in de relatieve veiligheid van de immobiliënmarkt van de V.S. wijzen," schreef Trulia belangrijkste econoom Ralph McLaughlin in een verklaring de dag na de verkiezing. "Bovendien zal de Fed waarschijnlijk een renteverhoging in december uitstellen vanwege de wereldwijde economische onrust. Beide effecten betekenen dat kredietnemers op korte termijn winnen, en we zullen waarschijnlijk een toename zien in de herfinanciering van hypotheken als de tarieven blijven dalen".

Zal hij de belastingen voor vastgoedbeleggers verlagen?

Republikeinen behielden de controle over het Huis en de Senaat. Als gevolg daarvan hebben de republikeinen de vrije controle over de toekomst van het belastingbeleid, wat betekent dat er enkele grote veranderingen zullen plaatsvinden die van invloed zullen zijn op de belastingen voor vastgoedinvesteerders. Trump heeft voorgesteld om:

• Lagere belastingtarieven, met een meerwaardebelasting tegen een maximumtarief van 20%.
• Elimineer de nalatenschaps- of overlijdensbelasting
• Verlaging van de vennootschapsbelasting van 35% naar 15%

En terwijl hij misschien niet alles krijgt wat hij wil op het gebied van belastinghervorming, is onze belastingwet rijp voor verandering (zowel de Republikeinen als de Democraten hebben hierom gevraagd), en die verandering zal waarschijnlijk voor augustus 2017 komen, voordat het verkiezingsseizoen voor 2018 begint.

Kan het makkelijker worden om geld te lenen?

Verminderde regelgeving, een van de kenmerken van zijn campagne, zou de banken in staat stellen de kredietverlening op te voeren, iets wat sinds 2008 zeer ingetogen is. Een andere manier waarop een Trump-voorzitterschap het voor de consument gemakkelijker zou kunnen maken om huizen te bezitten, zou zijn om de premies te verlagen voor FHA loans of het verlagen van de garantiekosten voor Fannie Mae of Freddie Mac.

Wat zijn de gevolgen voor de regelgeving?

Veel van Trump's platform is gericht op het dereguleren van de financiële markt om deze meer tot leven te brengen, en dat alleen al zou ook een impuls kunnen geven aan het onroerend goed. Dit is iets waar Trump - en de Republikeinse partij als geheel - zich over heeft uitgesproken.

Trump heeft voorgesteld om zowel de bancaire regelgeving als de bouwregelgeving te verminderen. Een versoepeling van de regelgeving inzake kredietverlening zou het huiseigenaarschap kunnen stimuleren door het voor consumenten gemakkelijker te maken om een lening te krijgen. Zoals voor Bouwvoorschriften, op een vergadering van de Nationale Vereniging van Makelaars, schatte de Troef dat 25% van de kosten om een huis te bouwen betrekking had op verordeningen. Hij wil dat graag terugbrengen tot 2%. Als de bouw wordt gedereguleerd, zou dit betekenen dat de consument zich beter kan veroorloven om een huis te kopen.

Gaat de hypotheekrenteaftrek weg?

Nee! Vorig jaar heeft Trump in een belastingplan specifiek en expliciet vermeld dat hij de hypotheekrenteaftrek zou behouden.

Zal hij het 1031 uitwisselingsprogramma voortzetten?

Troef, die onder immense kritiek kwam voor het agressief gebruiken van de belastingwet om naar verluidt geen federale belastingen te betalen, zou waarschijnlijk de controversiële 1031 belastingvrije uitwisselingen behouden, die verhuurders toestaan om bezit te verkopen zonder vermogenswinstbelasting te betalen als zij de opbrengst van een verkoop in andere onroerende goedereninvesteringen ploegen. Dit 1031 beleid van het uitwisselingsprogramma is één van de onderliggende grondbeginselen van de onroerende goederenindustrie en de Troef zal dit beleid bewaren.

Hoe zit het met de immigratie?

Het immigratiebeleid van de troef heeft vele veranderingen ondergaan aangezien hij eerst zijn kandidatuur aankondigde, en de immigratiehervorming zal geen gemakkelijke rekening zijn om door het Congres of de Senaat te duwen, zodat is het moeilijk om te bepalen of dit de NYC immobiliënmarkt in om het even welke grote graad zal beïnvloeden.

Zal Trump in staat zijn om al zijn campagneposities uit te voeren?

Voor degenen onder u die zich emotioneel voelen over het feit dat Trump president is na een aantal van zijn schandelijke retoriek en gedrag, vergeet niet dat de president van de VS geen ongebreidelde macht heeft. Onze oprichters wilden niet dat de macht werd gecontroleerd door slechts één man of één groep met de mogelijkheid om onder de heerschappij van een andere dictator of tiran terecht te komen. Onze regering is dan ook verdeeld in drie takken: de uitvoerende tak, de wetgevende tak en de rechterlijke tak. Daarom zullen veel van de meer schandalige campagnebeleidsstandpunten van Trump geen werkelijkheid worden - ofwel zullen ze worden tegengewerkt in de wetgevende tak, ofwel zullen ze worden vernietigd door de justitiële tak.

Het lijdt geen twijfel dat deze verkiezing zeer verdeeldheid zaaide. Maar nu de verkiezingen voorbij zijn, zal het Amerikaanse volk samenkomen zoals we altijd hebben gedaan. Zoals Obama zei over Trump: "We zijn allemaal aan het wroeten voor zijn succes."