Manhattan Vastgoedmarktanalyse

Inhoudstafel

juli 2020

Een andere zomer in NYC 

 

Rond deze tijd van het jaar geef ik meestal een update van de Q2 Manhattan Market Reports. Echter, Q2 2020 is een heel ander dier, omdat de NYC onroerend goed markt werd gesloten voor 12 van de 13 weken die deel uitmaken van het 2e kwartaal. 

Voor degenen die zich niet bewust zijn van wat er in NYC gebeurde, ging NYC op 23 maart 2020 in lockdown modus en kwam 90 dagen later op 22 juni 2020 weer tevoorschijn. Er waren geen fysieke vertoningen toegestaan gedurende deze tijd. De voorraden zijn tijdens de crisis aanzienlijk gedaald, omdat de verkopers hun eigendommen op de markt hebben teruggetrokken of hun notering hebben uitgesteld. Nu zijn de eigendommen echter weer op de markt, met een stijging van de voorraad met 8% ten opzichte van dezelfde tijd vorig jaar.  

De markt komt de afgelopen maand langzaam terug, maar nog niet noodzakelijkerwijs op een normaal niveau. Sinds de heropening 5 weken geleden hebben we dat gezien:

  • 84% van de getekende contracten waren minder dan 3 miljoen dollar.
  • Een verrassende urgentie in sommige van deze kopers, zoals ze weten zal NYC terug te gaan naar een zekere schijn van normaliteit binnenkort. 
  • Er gebeurt niet veel aan de bovenkant van de markt, omdat veel mensen nog steeds in hun zomerhuis zitten en er nog steeds reisbeperkingen zijn.
  • De hypotheekrente raakt een recordlaagte (minder dan 3%), omdat de Fed het tarief van de fondsen tot nul heeft teruggebracht.
  • Globale indicatoren suggereren dat de prijsstelling 8-10% onder het pre-Covid-niveau ligt, maar niet op alle prijspunten. 
    • Voor nieuwe ontwikkelingen, gecombineerde sluitingskosten en prijsverlagingen rond 8-12%, afhankelijk van het project. 
    • De grootste kortingen zijn in de high-end markt geweest, waar sommige ontwikkelaars hun aanbiedingen opnieuw hebben geprijsd en het grootste deel van de sluitingskosten van de koper hebben opgepikt, wat een zeer aantrekkelijke stimulans is om nu te handelen.  
    • Wederverkopen bij $5 miljoen en hoger ontvangen geen verzoeken om week na week te laten zien. Daarom moeten serieuze verkopers van een grotere woning bereid zijn om ten minste 10%, en waarschijnlijk meer, korting te geven op pre-COVID-prijzen. 
    • De kortingen nemen af naarmate de prijzen dalen, met weinig of geen kortingen, als die er al zijn, onder de grens van 1 miljoen dollar.

Huurders:

  • Hoewel de huurinventaris hoog is, ziet de markt ook een gestage stroom van ondertekende huurovereenkomsten, vooral bij $10.000 per maand en onder. Alhoewel met kortingen! 

Wat is het volgende?

We bevinden ons nog in het beginstadium van een nieuwe realiteit, maar in termen van COVID is New York City nu veiliger dan 80% van het land!  

Als New York zijn veiligheidsprotocollen kan handhaven en virale infecties laag kan houden, en er nog steeds zeer positief nieuws is over vaccinatieproeven en therapeutische medicijnen (zoals Remdesivir), suggereert de geschiedenis dat NYC onroerend goed snel zal herstellen.  

Op dit moment zijn we de piekonzekerheid voorbij, wat voor NYC het tijdsbestek april/mei was, dus misschien ligt het beste van de beste deals wel achter ons. Maar we geloven dat kopers de komende 4 tot 5 maanden de tijd hebben om ook geweldige deals te krijgen. Als er eenmaal een vaccin is waarvan bekend is dat het werkt, en de kans is groot dat we er een zullen zien in de herfst, zal New York City beter dan ooit terug zijn. 

Vragen? Plan een tijd om met mij te praten

Geniet van uw zomer! 

Anthony

 

pablo-16

mei 2020

Het Coronavirus' Effect op de prijzen van onroerend goed in Manhattan

 

In het midden van deze ongekende wereldwijde crisis hebben we verschillende vragen ontvangen over de impact van COVID-19 op de vastgoedprijzen in Manhattan. Ik hoop dat iedereen veilig en gezond blijft in deze tumultueuze tijd. Terwijl de jury zich uitspreekt over wat er nu gaat gebeuren, volgt hier de laatste informatie over de vastgoedmarkt in NYC.

Eind maart werd New York City in een "medisch-geïnduceerde coma" gebracht, zodat het de volksgezondheidscrisis voor kon zijn. Als gevolg daarvan is de New Yorkse vastgoedmarkt de afgelopen twee maanden volledig bevroren in de tijd met minimale nieuwe contractactiviteiten. Fysieke vertoningen van appartementen en woningen in Manhattan zijn door de staat New York verboden. En, New York City is vrij veel op lockdown sinds medio maart. Echter, die deals die in de werken zijn geweest voordat de pandemie toesloeg zijn in staat geweest om vrijwel te sluiten en de banken zijn doorgegaan met het financieren van hypotheken

Het is nu half mei en New York is een maand voorbij de crisispiek en is ontwaakt uit zijn zelf veroorzaakte coma. Dankzij de leiding van de New Yorkse gouverneur Andrew Cuomo heeft New York de bocht met succes afgevlakt en weet het zijn weg uit deze crisis te vinden. Hoewel we nog niet voor 100% uit de problemen zijn, staat er voor de komende weken en maanden een gefaseerde heropening gepland. Veel appartementencomplexen in Manhattan zullen vanaf 15 mei hun moratorium op het in en uitlopen opheffen en we verwachten dat het moratorium op het tentoonstellen ergens in juni zal worden opgeheven. 

Als we in de achteruitkijkspiegel kijken naar januari en februari 2020, is de contractactiviteit in dezelfde perioden van vorig jaar met 15% gestegen, wat belooft dat het voorjaar van 2020 een zeer solide verkoopseizoen zal worden. Helaas is dit niet meer het geval! Op dit moment, condo en coop voorraad te koop gecontracteerd dramatisch, met slechts 5.000 eenheden genoteerd voor de verkoop, 50% lager dan de gebruikelijke lente verkoop seizoen voorraadniveaus. Zelfs de dagen op de markt berekening, die het aantal dagen telt dat een woning te koop staat, is bevroren door de listing portals, want die berekening werd zinloos zodra het moratorium op het tonen van onroerend goed werd uitgevoerd. Dus, wat is het effect geweest op de prijzen van onroerend goed in Manhattan?

Hoewel het voorbarig is om conclusies te trekken uit het effect van het virus op de vastgoedprijzen van Manhattan, merkte de voormalige voorzitter van de Federal Reserve Bank, Ben Bernanke, op dat deze economische stilstand meer weg heeft van een natuurramp dan van een economische depressie. Dit is niet het gevolg van een storing in een financieel systeem zoals in 2008 of de Grote Depressie. Banken zijn sterk en goed gekapitaliseerd. Gelukkig is de Fed snel overgegaan tot monetaire stimulering en is de administratie snel overgegaan tot fiscale stimulering. 

De zilveren rand in dit alles is dat NYC onroerend goed prijzen aanzienlijk zullen profiteren van record lage rente en record kwantitatieve versoepeling. De inflatie van de activaprijzen is het beoogde doel van kwantitatieve verruiming, hoewel het enige tijd kan duren voordat de gelegenheid zich voordoet. Ongeacht het niveau van Manhattan onroerend goed prijsinflatie van deze record QE stimulans, uiteindelijk, NYC is nog steeds een van de topsteden wereldwijd en mensen moeten nog steeds huisvesting te kopen of te huren. 

Uiteindelijk is dit een gezondheidsprobleem dat kan worden opgelost, zeker nu iedereen zich op het probleem van Covid 19 concentreert. 

Als u een zoom call wilt hebben om de markt in meer detail te bespreken, kies dan hieronder een tijdslot met mij:

Plan een gesprek

februari 2020

6 Dingen die je moet weten over de NYC Vastgoedmarkt deze februari

 

1. 1. Significante toename van de verkoopactiviteiten in het afgelopen jaar

  • In afwachting van een omzetstijging van 17% - Totale markt
  • In afwachting van een omzetstijging van 25% - $600K - $1 Miljoen.  
  • In afwachting van een omzetstijging van 21% - $1 miljoen tot $2 miljoen 

Dit toont aan dat de verkoopactiviteit aanzienlijk is gestegen ten opzichte van vorig jaar, dat qua activiteit de bodem van de markt was. Eigenschappen in de lagere prijspunten onder de 2 miljoen dollar zien de grootste opleving. We zien eindelijk dat de vraag groter is dan het aanbod, iets wat we al een tijdje niet meer hebben gezien in NYC. De contracten die in Manhattan zijn getekend zijn in november 2019, december 2019, januari 2020 en februari 2020 met dubbele cijfers gestegen. Een belangrijke indicator, een verlengde bump in contract getekende activiteit gaat meestal vooraf aan prijsactie. In januari, een ongewoon langzame maand, werd een indrukwekkend aantal contracten getekend, wat niet gebruikelijk is voor de koudste maand van het jaar. 

Anekdotisch gezien hebben we gemerkt dat wanneer we andere makelaars bellen om afspraken te maken, deze eenheden in minstens 25% van de gevallen al een aanbod hebben geaccepteerd. Niets zoals 12 maanden geleden. De eenheden die in contract gaan zijn ofwel al een tijdje op de markt en gingen door verschillende prijsverlagingen, of nieuwe die correct geprijsd waren vanaf het begin. Ook, in het laatste geval, zien we ingepakte open huizen & een paar biedingsoorlogen (een overblijfsel van een ander tijdperk).

2. 2. Luxemarktactiviteit Versterkt de kortingen

Kortingen in heel New York krijgen deals gesloten en in januari zagen we een mediane noteringskorting van 6,4% (een hoog tarief voor New York) die laat zien dat verkopers hebben gecapituleerd en dat deals niet worden gedaan. Terwijl de hoogste stijging van de verkoopactiviteit voor eenheden onder de $3 miljoen is geweest, hebben we ook enige verbetering gezien in het hoge segment. 

Zo wordt in het Olshan-rapport opgemerkt: "Twintig contracten werden vorige week getekend voor 4 miljoen dollar en meer, de derde week op rij van 20 of meer verkopen. De gemiddelde prijsdaling van de oorspronkelijke vraagprijs was 18%, een totaal dat scheefgetrokken werd door de top 2 van de verkopen".

"Het gemiddelde aantal dagen op de markt was 803, een totaal dat hoger lag omdat de helft van de eigendommen door ontwikkelaars werd verkocht en al jaren op de markt was. Dat was het hoogste totaal dat dit rapport ooit heeft geregistreerd sinds we in 2012 zijn begonnen met het volgen van deze specifieke status.

Central Park Kopers: Als je de Billionaire's Row en Central Park markt hebt bekeken, zijn er mogelijkheden. Nu kan het tijd zijn om in te springen voordat de markt zich omdraait. Bijvoorbeeld, voor iemand die bereid is om te wonen in Trump International Hotel en Tower in Columbus Circle, kan men pick-up een grote directe Central Park uitzicht 3 slaapkamer voor $ 3.300 per vierkante meter (hieronder). DJT zal niet voor altijd president zijn en dit gebouw zal op een gegeven moment terug stuiteren. Daarnaast hebben we sterke kortingen gezien op One57 en Time Warner Building ook, hoewel de prijsvloer voor direct Central Park zicht in deze en andere ultra luxe gebouwen rond de $4.500 per vierkante meter zweeft. 

Manhattan vastgoedprijzen voor 1 Central Park West

Merk op dat we van kopers in dit segment blijven horen dat er meer voorraad op de markt komt. Hoewel dat misschien het geval is voor andere wijken, komen er geen nieuwe gebouwen in Billionaire's Row. Bovendien is het voorraadniveau onder de $20 miljoen met een vrij uitzicht op Central Park beperkt, aangezien de meeste van deze gebouwen een gemiddelde verkoopprijs van $30+ miljoen hebben. 

3. 3. Nieuwe ontwikkelingen Vs Wederverkoop

De nieuwe ontwikkelingen die 2-3 jaar geleden zijn geprijsd, blijven op de markt achter en de reden daarvoor is dat er een kloof bestaat tussen de ontwikkelaars en hun banken en investeerders. 

Wat we onze kopers vertellen: er zijn tonnen kansen in de wederverkoopmarkt met eigendommen die ergens tussen de $1.100 en $1.800 per vierkante meter geprijsd zijn. 

Natuurlijk zijn er mogelijkheden in het nieuwe ontwikkelingssegment en zijn er in sommige gebouwen kortingen van 15% geweest. Veel van die gebouwen waar je dubbelcijferige kortingen ziet, zijn echter al jaren geleden gelanceerd. We hebben daarentegen gebouwen gezien die in 2019 zijn gelanceerd met een prijsstelling die de huidige markt weerspiegelt, met weinig kortingen van lage vraagprijzen, maar nog steeds veel van de sluitingskosten van de kopers oppikken.

De markt is zeer prijsgevoelig en dollargevoelig. Het is bekend dat er een schaduwinventarisatie bestaat. Dit zijn eenheden die van de markt zijn gehaald bij onrealistische verkopers, of nieuwbouwprojecten in randwijken. Kopers zijn tegenwoordig erg snugger en weten een goede waarde te spotten. Als je het in de afgelopen 5 jaar hebt gekocht en nu probeert te verkopen, ben je waarschijnlijk onder water of op break-even. Bereid je daarom voor op een hobbelige rit. Gimmicks en trucs - er zijn er veel - zullen niet leiden tot een te dure verkoop van onroerend goed.

Nieuwe ontwikkelingen Eigenschappen voor verkoop

Nieuwste appartementen te koop in Manhattan

4. 4. De huurprijzen zijn omhoog 

Na een zekere mate van zachtheid in de afgelopen jaren, zijn de huurtarieven aanzienlijk hoger dan in het voorgaande jaar. Van de Real Deal - Als appartementenjagers proberen te achterhalen wat er in hemelsnaam aan de hand is met de makelaarskosten, hebben ze nu ander nieuws om ze te laten pauzeren: De huurprijzen waren vorige maand 5 tot 6 procent hoger dan een jaar eerder in alle drie de gemeenten die in het Douglas Elliman marktrapport staan.

5. 5. Hypothecaire tarieven

De hypotheekrente is sinds dezelfde tijd vorig jaar gedaald en ligt nu bijna op het laagste niveau. De 30-jarige vaste hypotheekrente klokte in op 3,65%, terwijl de aandelenmarkt dicht bij een recordhoogte van meer dan 26.900 lag. Ter vergelijking: in de afgelopen 30 jaar heeft dezelfde hypotheekrente gemiddeld ongeveer 6,25% bedragen. In de afgelopen 10 jaar was de enige 2 keer dat de rente lager was in september 2016, met een dieptepunt van 3,42%, en in november 2012, met een dieptepunt van 3,32%.

Het is onwaarschijnlijk dat de tarieven veel lager kunnen liggen, omdat we al in de buurt van historische dieptepunten zijn. Wij raden onze klanten daarom aan om nu te herfinancieren of hun nieuwe vastgoedaankopen te financieren om te profiteren van dit kunstmatig lage hypotheekrenteverschijnsel voordat het te laat is. 

5. 5. Coronavirus en buitenlandse kopers 

Hoewel het nog te vroeg is om te bepalen wat de impact van de gezondheidszorg op de vastgoedmarkt kan hebben, moet worden opgemerkt dat de vastgoedmarkt in New York is verankerd door binnenlandse kopers en dat buitenlanders vrijwel afwezig zijn. Chinese kopers op het vasteland zijn sinds 2016 afwezig op de NYC-markt, Europeanen zijn afwezig omdat hun munt al een aantal jaren laag is. Latino's en Brazilianen zijn grotendeels afwezig omdat hun munt in waarde is gedaald.

We verwachten dan ook niet dat dit op korte termijn een negatief effect zal hebben op de NYC markt. Mocht de dollar dalen en de gezondheidsschrikken afnemen, dan zou de markt wel eens kunnen gaan stijgen. Tot slot kunnen bepaalde Aziatische landen beperkte investeringsmogelijkheden zien, terwijl de autoriteiten proberen de spreiding te beperken, wat leidt tot meer investeringen in New York City, een risicovrije locatie. 

januari 2020

Een video-update van Urbandigs

Veel klanten hebben gevraagd wat er in de NYC markt gebeurt, dus ik wilde je een snelle update sturen via een video van Noah op Urbandigs.com. Hij heeft goed werk verricht met het distilleren van wat er gaande is op de vastgoedmarkt in Manhattan.

 
De video belangrijkste afhaalmaaltijden zijn:

 

  • Beleidsgestuurde reset voor de Manhattan Markt in 2019
    • De federale wijziging van de TJCA-belastingwet die in 2018 begint, maakt het door de beperkte SALT aftrek tot $10.000 duurder voor de primaire huiseigenaren (niet de investeerders).
    • De herenhuisbelasting is vanaf 1 juli 2019 verhoogd tot een glijdende schaal die de timing van de aankopen in de loop van 2019 heeft beïnvloed.
  • De markt heeft zich gestabiliseerd: de verkoop is gematigd, het ondertekende contract is verbeterd en de groei van het aanbod is vertraagd.
  • In afwachting van een omzetstijging van 7%
  • De onderkant van de markt gebeurde in het vierde kwartaal van 2018.
  • "De hit is al gebeurd"dus het is misschien een goed moment om nu te kopen.
 
 
Bent u in de markt om te kopen in NYC in 2020? Als dat zo is, laat me weten welke grootte onroerend goed u overweegt en ik zal u een kleine selectie van de beste aankopen die we nu te koop zien. In het 4e kwartaal zijn er prijzen op het niveau van 2014 / 2015. We verwachten niet dat de markt verder zal verslechteren, zeker niet nu de fiscale veranderingen in de nieuwe markt zijn gebakken.
 

We vertellen onze klanten al een tijdje dat de onderkant van de markt, in termen van activiteit, rond november & december 2018 lag. De cijfers in november en december 2019 bevestigden onze mening, aangezien de ondertekende contracten in de dubbele cijfers stegen ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar. Door het weer in NYC hebben we een aantal duidelijke verkoopseizoenen, dus we moeten altijd naar de maand of het kwartaal van het voorgaande jaar kijken om te zien hoe het met ons gaat. [Tegen het einde van de Urban Digs video bevestigt hij wat we onze klanten hebben verteld door Pending Sales te vergelijken].

De cijfers voor 2019 waren verwarrend omdat in april een verhoging van de herenhuisbelasting werd aangekondigd voor aankopen na 30 juni 2019. Dit bracht een aanzienlijk aantal hoge dollarverkopen naar voren in het tweede kwartaal, dat natuurlijk zou zijn afgesloten in het derde kwartaal. Dit maakte het derde kwartaal van 2019 verschrikkelijk, in vergelijking met het derde en vierde kwartaal van 2019, maar als je het vergelijkt met dezelfde periode in 2018, dan is het verkoopvolume slechts 4% gedaald.

De slechte pers van een rampzalig Q3 2019 heeft er echter toe geleid dat de verkopers (inclusief de ontwikkelaars) hogere kortingen hebben aangeboden. Dit heeft op zijn beurt geleid tot een toename van de transacties, zowel op de wederverkoopmarkt als op de nieuwe ontwikkelingsmarkt.

Wij zijn er vast van overtuigd dat de marktcorrectie in Manhattan puur een beleidsgedreven reset is in de prijsstelling die wordt veroorzaakt door de $10K SALT cap. Robert Schiller schatte dat de eigendommen van NYC 11% in waarde verloren wegens deze nieuwe belastingswet. De pers bespreekt ook een leveringskwestie, maar we zien niet noodzakelijkerwijs een overaanbod in de meest vooraanstaande buurten. Natuurlijk, is er overaanbod "C" buurten als Financial District enLower East Side, maar prime UWS, UES, Greenwich Village, Tribecaer is gewoon geen sprake van. Dat gezegd hebbende, bieden ontwikkelaars en verkopers een aantal goede kortingen aan om het product te verplaatsen, wetende dat de mensen de neiging hebben om de krantenkoppen echt te lezen en zich niet te richten op de details.

De contractactiviteit is een belangrijke indicator voor de prijsstelling. Als we een verdubbeling van het aantal ondertekende contracten blijven zien, verwachten we dat de prijzen zullen stijgen en dat deze kortingen zullen dalen.

Vraag een selectie aan van NYC Properties

december 2019

Heldere borden voor NYC Condos in november

Gemiddeld kregen kopers in november 2019 een korting van 5,7% op de laatste vraagprijs tot de definitieve verkoopprijs. Die korting was de grootste in meer dan 8 jaar! Dat is een vrij grote spread voor NYC en een geweldige kans voor kopers.

Slimme kopers hebben kennis genomen van de kortingen die op de markt beschikbaar zijn en als gevolg daarvan is de contractactiviteit van appartementen met 15% gestegen ten opzichte van november 2018. Een lichtend teken na een tumultueus jaar voor NYC onroerend goed (d.w.z., SALT caps, Mansion Tax veranderingen en WeWork).

 

Kansen bij 35 Hudson Yards - tot 30% Korting op een handvol eenheden

De Related Group heeft nog eens 5-7 eenheden nodig om het Offering Plan van 35 Hudson Yardseffectief te laten zijn (ze moeten 15% verkocht worden voordat mensen kunnen verhuizen), dus ze bieden een aantal steile kortingen op een paar eenheden voor een korte tijd.

Met de toegepaste korting ligt de prijs per vierkante meter voor deze eenheden, die beginnen op de 57e verdieping, tussen de $2.250 en $2.400 per vierkante meter! Nogal goedkoop voor wat ze leveren. 35 Hudson Yards heeft vier seizoensgebonden afwerkingen die tot de beste behoren die we in Manhattan hebben gezien.

Vriendelijke buitenlander met hoteldiensten (a la carte) van het Flagship Equinox Hotel in de basis van het gebouw, zullen de bewoners van 35 Hudson Yards echte vijf -star leven ervaren.  

35 Hudson Yards appartementen

Als je niet geïnteresseerd bent, ken je dan iemand die dat wel zou kunnen zijn? Dat zie je niet elke dag in NYC, en zeker niet bij de Related Group.

Laat het ons weten als u meer wilt weten over deze prijsstimulans op Hudson Yards. We delen graag de beelden en videorondleidingen van elk van deze units.

 

The Park Loggia in de 15 West 61 straat

Zoals voorspeld door ons, blijft 15 West 61 Street de best verkopende nieuwe ontwikkeling in Manhattan. In slechts 6 maanden tijd heeft Park Loggia meer dan 65 eenheden verkocht vanaf 1 december.

En waarom? Locatie, Locatie, Locatie!

The Park Loggia Columbus Circle

  • Op de hoek van Broadway en West 61st Street, slechts een blok ten noorden van Columbus Circle, zal deze 32-verdiepingstoren 172 appartementen aan de Upper West Side.
  • Dit is het eerste redelijk geprijsde nieuwbouwwoninggebouw in het Columbus Cirkelgebied in meer dan 15 jaar.
  • Geprijsd voor de huidige markt, niet de piek van de markt 3 jaar geleden. 
  • Er is een constant gebrek aan bestaande & nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden in deze specifieke parel van een buurt in de UWS.

 

Lantaarnhuis Gelanceerde verkoop in West Chelsea

Na 3 weken op de markt, The Lantern House is veel contracten aan het ondertekenen. Ongetwijfeld hebben de prijsstelling en de locatie de kopers geïntrigeerd. Meatpacking District en de West Village zijn slechts 4 blokken naar het zuiden. Het Hudson Yards is 10 blokken naar het noorden, een recht stuk op Tenth Avenue of langs de High Line. Het gebied rond de High Line is nu volledig bebouwd, dus we zullen hier geen gebouwen meer zien. Het is wat het is...en West Chelsea is nu een van de duurste buurten in Manhattan.

Daarom is het verfrissend om zulke goede instapprijzen te zien bij Lantern House. Het is de enige nieuwe ontwikkeling op de High Line die 1 slaapkamer onder de 2 miljoen dollar heeft (met slechts 1,45 miljoen dollar en 2 slaapkamers onder de 3 miljoen dollar (met slechts 2,4 miljoen dollar). Natuurlijk, als je wilt uitzicht op de rivier, Manhattan onroerend goed prijzen zijn hoger, maar nog steeds niet op gekke niveaus zoals de buurman XI.

Lantaarnhuis West Chelsea

Gerelateerd moet 15% of 28 eenheden worden verkocht voordat ze het Aanbodplan effectief kunnen verklaren en met de sluiting kunnen beginnen. De sluitingen worden verwacht voor september 2020. Ontwikkelaars zijn altijd het meest gemotiveerd bij de verkoop van de eerste 15% van de eenheden, zodat ze sneller naar sluitingen kunnen gaan. Het is het beste moment om de beste deal te krijgen. Nadat het aanbodplan effectief is, zullen de ontwikkelaars de prijzen verhogen. 
 
 
 

New York City Tech Sector staat in brand

In de afgelopen weken heeft NYC zijn positie als de op één na belangrijkste tech hubs ter wereld verstevigd met massale huurcontracten die in en rond de Hudson Yards buurt zijn getekend. Tech bedrijven zijn aan het klauteren voor prime Manhattan onroerend goed om de grote en goed opgeleide talentenpool van de stad aan te trekken. De synergie met aanverwante industrieën maakt NYC de juiste keuze voor deze Tech reuzen. 

Lees meer

oktober 2019

Geloof niet alles wat je leest

Manhattan Condo Prijzen Marktvertraging

Deze sensationele krantenkoppen verkopen veel kranten en klikken, maar dienen hun lezers niet om hen te vertellen wat er echt aan de hand is met de prijzen van onroerend goed in Manhattan

Ja, het 3e kwartaal van de verkoopactiviteit en de prijzen waren veel lager, maar dat was echt omdat de kopers zich haastten om de verkoop naar het 2e kwartaal te vervroegen om een verhoging van de herenhuisbelasting te voorkomen. Gewoon en eenvoudig. 

Waar gaat deze belasting over? Op 1 juli 2019 steeg de herenhuisbelasting, een NY belasting die door de koper bij het sluiten wordt betaald, van een vlakke 1% voor eigendommen $1 miljoen en meer tot een glijdend schaalpercentage dat zich uitstrekt van 1,25% tot 3,9% voor de duurste eigendommen.  

Hoewel niet booming, de Manhattan onroerend goed markt is niet zo slecht als beschreven in deze krantenkoppen. 

  • Een leidende indicator, Ondertekende contracten, gedaald slechts 2% in het kwartaal ten opzichte van vorig jaar. Verre van een bloedbad! 
  • De meest vooraanstaande buurten hebben geen overtollige nieuwbouw, hoewel er in sommige segmenten - de super- en ultra-luxe segmenten - wel sprake is van overbouw. Zoals we al eerder hebben opgemerkt, is er sprake van overbouw in randwijken zoals de Financial District, Lower East Sideen de Verre Upper West SideBijvoorbeeld. Lees hier meer over.

Naast Record Low Mortgage Rates en Trump's détente met China (vanaf vandaag), zoals de NY Post aantekent, is er "reden om te juichen" als je een koper bent.

Wetende dat deze krantenkoppen rond zullen blijven hangen in de kopersmeningen voor het kwartaal of langer, hebben sommige ontwikkelaars van pas vrijgegeven projecten de prijzen zijn de afgelopen week aanzienlijk gedaald. Met name twee van onze favoriete UES nieuwe ontwikkelingen (Hayworth en Beckford) prijsdaling 8-11% in de laatste paar dagen. Zie meer info over hen hieronder:

Het is duidelijk dat de Manhattan vastgoedmarkt een reset heeft ondergaan. Dit werd veroorzaakt door de belastingwet van 2018 die het bezit van een hoofdwoning in New York duurder maakte. Nu de markt is gereset, hebben we het gevoel dat er mogelijkheden zijn voor lange termijn investeerders.

De rentetarieven zijn kunstmatig laag en het lijkt erop dat er positieve stappen worden gezet in de richting van de handelsoorlog van Trump, zoals we hadden voorspeld. Het is onmogelijk om de bodem van een markt te timen, maar we denken dat we het ergste achter de rug hebben.

 

Nieuwe ontwikkelingen' Prijsverlagingen

Het Beckford Huis en de Toren, hebben net 2+ weken na de zachte lancering een aanzienlijke prijsaanpassing gekregen. Dankzij de media, ben ik er zeker van! 

Zoals we in onze nieuwsbrief van 21 september hebben opgemerkt, beschouwen we dit project als een van de beste nieuwe ontwikkelingen in New York. Nu, met een korting van 8-11% van hun initiële lanceringsprijzen, het is zelfs een better deal nu. De kwaliteit van het gebouw en de afwerking zijn vergelijkbaar met 135 East 79 Street & 20 East End Avenue. En, we verwachten vergelijkbare huurprijzen voor Beckford, meer dan $100 per vierkante meter per jaar bij levering (in het voorjaar van 2020 voor Beckford House en in het voorjaar van 2021 voor Beckford Tower). 

Beckford Huis UES

Vraag prijzen & plattegronden aan voor The Beckford House & Tower

 

The Hayworth, een ander UES-project dat tijdens de zomer is gestart, heeft vandaag zijn prijzen verlaagd. Bijvoorbeeld, appartement 8A kreeg net een prijsverlaging van 11%. Met deze vermindering, 8A is geprijst op $ 2.101 per m², een uitstekende prijs voor dit kaliber van het product. The Hayworth is een boetiek gebouw met slechts 61 eenheden is gelegen op de hoek van Lexington en 86 Street en overThe Lucida. Het zal een van de beste flatgebouwen in de UES zijn als het in het voorjaar van 2020 klaar is. 

The Hayworth

Vraag prijzen & plattegronden aan voor The Hayworth

 

Wederverkoopmarkt

Veel verkopers zijn eindelijk in het reine gekomen met de markt, wat heeft geleid tot aanzienlijke prijsverlagingen. In sommige gevallen zien we een terugkeer naar de prijsstelling voor wederverkopers in 2014/2015. Niet in alle gevallen, maar wel in sommige gevallen. De eigendommen die niet geprijsd zijn voor de huidige markt, zullen echter wegkwijnen op de markt. Degenen die goed geprijsd zijn, hebben verkocht.

Met een versterkende huurmarkt en dalende vastgoedprijzen zijn de rendementen vrij goed, gezien het feit dat de rendementen wereldwijd door de negatieve tarieven drukken.

Nieuwe ontwikkelingen Eigenschappen voor verkoop

Nieuwste appartementen te koop in Manhattan

mei 2019

Manhattan Condo Markt Update

Wie probeert de absolute onderkant van een markt (onroerend goed of beurs) te timen, zal het bijna onmogelijk vinden, maar soms zijn er duidelijke tekenen...

Een significante opleving van de verkoopactiviteit in april suggereert dat de bodem wellicht is gepasseerd!

Wat is er echt aan de hand

De in april ondertekende contracten in Manhattan namen met dubbele cijfers toe in vergelijking met maart vorig jaar (15,6%) en dezelfde tijd vorig jaar (11,6%), volgens Urban Digs. De ondertekende contracten zijn een belangrijke indicator in om het even welke immobiliënmarkt. Een aanzienlijke toename van het aantal ondertekende contracten gaat meestal vooraf aan een positieve prijsbeweging. We zullen dit aantal in de gaten houden als we in 2019 vooruitgang boeken, maar deze groene scheuten zijn een zeer goed teken dat de markt zich stabiliseert en zelfs begint om te draaien. Zeer welkom nieuws na een teleurstellend eerste kwartaal.

De nieuwe belastingwet die in december 2017 werd aangenomen, heeft het leven het afgelopen jaar echt uit de markt van Manhattan gezogen. Maar nu de mensen een beter begrip hebben van de gevolgen ervan na het indienen van hun belastingen voor 2018 (15 april) is een deel van die onzekerheid verdwenen. Als u zich herinnert, de wet die bij $10K het bedrag van staatsinkomen en lokale belastingen (d.w.z., bezitsbelastingen) wordt gemaximeerd (SALT) dat een primaire huiseigenaar van zijn federale belastingaangifte een minuscuul bedrag voor een primaire huiseigenaar in New York kon aftrekken. Dit was een totale verrassing voor de meeste New Yorkers en heeft velen van hen overvallen. Maar, terwijl de SALT cap wel het leven uit de markt zoog vanwege de onzekerheid, had het minder invloed op de bovenkant van de markt vanwege compensaties in de vorm van lagere belastingtarieven, een hogere AMT-drempel en andere mazen in de wet.

Met de belastingwijziging achter de rug en de toename van de verkoopactiviteiten vinden we 2019 het juiste moment om een appartement in Manhattan te kopen. Overweeg het volgende over dit verslag van Douglas Elliman:

 

  • De trage verkoop in 2018 heeft ertoe geleid dat verkopers hun verwachtingen naar een lager niveau hebben bijgesteld. Cijfers verstrekt door Jonathan Miller Samuel.
  • Kopers hebben nu meer opties om uit te kiezen, aangezien de voorraad is opgebouwd uit een langzamer verkoopvolume. Dit zet ook een neerwaartse druk op de prijzen.
  • De hypotheekrente is sinds mei vorig jaar met 40 basispunten (bijna ½ punt) gedaald, waardoor het financieringsklimaat zeer aantrekkelijk is.
  • Het BBP van 3,2% in het eerste kwartaal van 2019 en een dodelijke banengroei (laagste werkloosheidscijfers sinds 1969), dit alles terwijl de inflatiecijfers gematigd zijn, waardoor de rentetarieven op een redelijk niveau blijven om het herstel te bevorderen.

Met lagere prijzen, aangepaste verkopersverwachtingen, recentelijk verlaagde tarieven, zekerheid over de impact van de belastingwijziging en het laatste teken van een bloeiende economie in NYC en de VS, is kopen nu zeer aantrekkelijk. We verwachten terug te kijken op het eerste kwartaal van 2019 als de absolute bodem van deze marktcyclus.

 

Aanbevolen blog:

"9 Tips voor het kopen van luxe onroerend goed in New York"

februari 2019

Het is een Buyers' Market in New York City...

Vandaag de dag zijn we van mening dat de huidige woningmarkt in Manhattan een once-in-a-decennium of mogelijk een once-in-a-generation investeringsmogelijkheid is. In Q4 2018 ontwikkelde Manhattan zich tot een uitgesproken kopersmarkt, omdat de voorraden toenamen, de verkoop vertraagde en de mediane vraagprijzen daalden. Er komt dit jaar een aanzienlijk nieuw aanbod op de markt op een moment dat er nog steeds onverkochte nieuwe ontwikkelingseenheden van de afgelopen 2 jaar zijn. De markt is zwak geweest en de verkopers zijn zeer onderhandelbaar. Tegelijkertijd is de economie van New York City robuust. Wij geloven dat de combinatie van deze factoren het een geweldige tijd maakt om een lange termijn investering te doen - het opzetten van 2019 als het perfecte moment om te kopen.

Dit is een zeer zeldzame gelegenheid. In de afgelopen 20+ jaar is Manhattan slechts twee keer in een kopersmarkt geweest: in 2001 direct na 9/11, dat slechts zes maanden duurde, en in 2008-2009 nadat Lehman Brothers ineenstortte, waardoor een kredietcrisis ontstond die een jaar duurde. De huidige kopersmarkt begon eind 2015, maar alleen in het ultra-luxe segment, een klein stukje van de markt. Sindsdien is de kopersmarkt echter verbreed. Eerst naar het luxesegment in 2016 en 2017 en nu naar alle voorraadsegmenten, vooral in 2018 nadat de nieuwe ongunstige federale belastingwet werd uitgevaardigd (uitvoerig besproken in onze vorige actualiseringen) die veel kopers naar de zijlijn duwde.

Zoals u kunt zien in de onderstaande grafiek van Compound, als u Manhattan onroerend goed op het juiste moment (d.w.z. tijdens een kopersmarkt) koopt, kunnen de beloningen overvloedig zijn:

 

Manhattan Condo Markt Nieuws

Wat betreft de details over hoe het 4e kwartaal van 2018 heeft gepresteerd:

  • In het vierde kwartaal van 2018 zijn de ondertekende contracten met 3% gedaald ten opzichte van hetzelfde kwartaal van vorig jaar, het laagste niveau sinds 2012. De daling van 3% wordt echter toegeschreven aan een enorme daling van 19% in het aantal ondertekende contracten voor appartementen, gecompenseerd door een grote toename van het aantal ondertekende contracten voor coops.
  • De contractprijzen zijn voor alle voorraadtypen gedaald. De contractactiviteit is meer representatief voor de gezondheid van de huidige markt dan de gesloten verkoopgegevens, die vaak oude contracten bevatten die zijn aangegaan in een tijd die niet noodzakelijkerwijs representatief is voor de huidige marktomstandigheden.
  • In termen van gesloten verkoop, is de mediane condo verkoopprijs gedaald met 8,1% tot 1,48 miljoen dollar, het laagste in enkele jaren.
  • Het aantal verkochte appartementen in het vierde kwartaal daalde ten opzichte van het derde kwartaal met 22,7% en met 13,0% op jaarbasis, wat betekent dat de verkoopvolumes langzamer zijn dan ze in een zeer lange tijd zijn geweest.
  • De mediane verkoopprijs per vierkante meter steeg, maar de stijging werd scheefgetrokken door zeer grote dollarsluitingen bij twee ultra-luxe gebouwen die met sluitingen begonnen, 520 Park Avenue en 220 Central Park Zuiden.

Nou, wat betekent dit allemaal? 

  • Er is nu een kans om te kopen.
  • Kopers hebben meer koopkracht dan voorheen.
  • Kopers hebben ook veel meer opties om uit te kiezen.
  • Ontwikkelaars zijn creatiever geworden door nieuwe stimulansen te bieden, terwijl individuele verkopers aanzienlijk onderhandelen over de prijs.
  • Kopers hebben een hefboomwerking in het eisen van dingen die twee jaar geleden een dealbreker waren voor een verkoper, zoals het toestaan van hypothecaire onvoorziene omstandigheden of het dekken van overdrachtsbelasting en gemeenschappelijke lasten.

Houd er rekening mee dat deze zeldzame gelegenheid zich voordoet op hetzelfde moment dat de economie van NYC booming is en in een positie verkeert om te blijven groeien en groeien in de komende jaren (d.w.z. uitbreiding van Google West Soho, Hudson Yards opening in maart 2019, etc.).

Terwijl er deals plaatsvinden, zitten veel potentiële kopers op de zijlijn in een afwachtende houding. Onze waarschuwing aan hen is dat het onmogelijk is om de bodem van een markt te timen. Vaak zal een koper te lang wachten, de dip missen en hun hefboomwerking verliezen. De rentetarieven zijn van hun hoogtepunten van 2018 gekomen, waardoor het een goed moment is om de markt te betreden of te huren, voordat ze weer beginnen te stijgen.

oktober 2018

Waarom is het nu de juiste tijd om te investeren in de Manhattan Condo markt?

Warren Buffett zei het best: "Prijs is wat je betaalt, waarde is wat je krijgt. . . Het is verstandig om bang te zijn als anderen hebzuchtig zijn en hebzuchtig als anderen bang zijn."

Sommige recente rapporten over onroerend goed in New York City hebben sommige mensen bang gemaakt. Als we kijken naar het brede beeld en de algemene statistieken in die rapporten is het vrij duidelijk waarom die mensen bang zijn, maar men moet dieper graven om het hele verhaal te begrijpen.

De kopers van het appartement in Manhattan bleven in het 3e kwartaal van 2018 voorzichtig vanwege de bezorgdheid over de nieuwe belastingwet (FN1) die eind 2017 werd ingevoerd, ondanks een zeer sterke economie, een recordbreuk op de beurs, en nog steeds een relatief lage, zij het snel stijgende, rentestand.

Manhattan onroerend goed is zelden in een kopersmarkt, dus als u geïnteresseerd bent in een veilige lange termijn investering, kan nu de tijd zijn om te kopen. Dit is niet van plan om een langdurige gebeurtenis te worden of te worden herhaald elk moment snel. In feite, tijdens het derde kwartaal, begon de high-end van de markt (>$5M), die een correctie begon in 2016, enigszins terug te stuiteren, zoals hieronder besproken.

 

Headlines Vertel het hele verhaal niet.

De krantenkoppen over de wijk zijn wel verontrustend, maar ze vertellen niet het hele verhaal. We moeten kijken naar wat er vandaag in de markt gebeurt en niet naar 1, 2 of 8 kwartalen geleden, waar de driemaandelijkse marktrapporten zich meestal op richten. Als je kijkt naar het aantal ondertekende contracten in het kwartaal, een leidende indicator, was dit kwartaal ongeveer hetzelfde als hetzelfde kwartaal vorig jaar.

  • De ondertekende contracten in Manhattan vertoonden een lichte daling van 1% ten opzichte van het aantal ondertekende contracten in het derde kwartaal van 2017.

  • Het best presterende segment in termen van ondertekende contracten was $5M - $10M (waarbij een stijging van 30% van de ondertekende contracten vooral te danken was aan de verkoop bij twee nieuwe ontwikkelingen, The Belnord en 100 E 53e).

  • Het op een na beste segment was voor woningen prijs op $ 10M +, die zag een 10% stijging van de activiteit.

  • Hoewel we niet weten voor welke eenheden er een contract is, zullen de prijzen van deze eenheden uiteindelijk worden verhandeld tot ze sluiten en worden geregistreerd, wat over vele maanden kan gebeuren, is de terugval in activiteit van een langdurige sluimerperiode geruststellend. Zeker, korting speelde een rol in deze verkopen.

De gesloten verkoop in het 3e kwartaal 2018 laat echter een ander beeld zien. Als u kijkt naar de gesloten verkopen, beoordeelt u alleen de eenheden die in het kwartaal zijn gesloten, ongeacht wanneer het contract is ondertekend. In het geval van New Development had dat in sommige gevallen 3 jaar geleden kunnen zijn. Gesloten verkoopinformatie kan dus enigszins gedateerd zijn, zij het nog steeds goede informatie om trends vast te leggen.

  • De totale sluitingen in Manhattan daalden met 8% (hoewel ze met 5% stegen ten opzichte van het tweede kwartaal van 2018).
  • De nieuwe ontwikkeling sloot de verkoop af, met een daling van 37%. Dit heeft ertoe geleid dat sommige ontwikkelaars de prijzen voor nieuwbouw aanzienlijk hebben verlaagd voor gebouwen die te duur waren om te beginnen met of buiten de meest gevraagde wijken. Core Group meldde de gemiddelde nieuwbouwwijk korting op een bijna recordaantal van 14% in het kwartaal, een stijging van 8% vorig jaar.
  • Kopers die zich van de hoge prijzen van nieuwe ontwikkelingen hebben afgewend, hebben zich gericht op de wederverkoop van appartementen, die met 2% is gestegen, terwijl de verkoop van Coop Closed Sales met 8% is gedaald.
  • De voorraad in het kwartaal is met 13% aanzienlijk toegenomen, wat in de toekomst zal leiden tot langere marketingtijden.
  • Resale coop voorraad steeg het meest op 26%, terwijl de wederverkoop condo voorraad steeg met 4%. Nieuwe ontwikkeling inventaris was 5% lager.
  • De gemiddelde prijs van een appartement was 2,66 miljoen dollar, een daling van 2,3%. De gemiddelde prijs per vierkante meter voor de wederverkoop van appartementen daalde met 5%.  
  • De gemiddelde prijs van een nieuwe ontwikkeling was 4,33 miljoen dollar, terwijl de prijs van een nieuwe ontwikkeling per vierkante meter met 4% steeg.
  • De gemiddelde prijs per vierkante meter voor de luxemarkt (top 10% van de omzet) steeg met 2,7% en de luxe instapdrempel daalde tot 3,85 miljoen dollar.

 

NYC Real Estate News | Manhattan Market report
Fotokrediet: 111 Murray

De Macro-omgeving

  • De Dow en NASDAQ rijden hoog. Het maken van winst kan de prijzen doen dalen, maar ongeacht de gesprekken over internationale handelsoorlogen zijn de voorraden hoog, en het maken van winst ziet er zeer aantrekkelijk uit.
  • De werkloosheid is gedaald en de VS heeft statistisch gezien volledige werkgelegenheid. Volledige werkgelegenheid stimuleert de uitgaven. De uitgaven van de consumenten leveren meer winst op voor de aandeelhouders.
  • De deregulering is in volle gang, dus de kans is groot dat de ontwikkeling van het bedrijfsleven doorgaat met de opwaartse trend.
  • Er is geen kredietzeepbel, maar de voorzitter van de Fed zegt dat de rentetarieven tot 2019 stapsgewijs zullen stijgen. Hogere rentetarieven moedigen kopers aan om eerder vroeger dan later een vastrentende hypotheek af te sluiten.
  • De hoge groeicijfers in de hele economie zorgen ervoor dat mensen zich afvragen hoe lang het allemaal zal duren, zodat velen grote aankopen tegenhouden. Economen zeggen vandaag de dag dat er geen kredietzeepbel aan de horizon is, dus de door de consument gestuurde economie ziet er goed uit.

 

Waarom we vertrouwen hebben in de NYC-markt

Samengevat vinden we dat dit een vrij goede kopersmarkt is, zeker in vergelijking met 2008.

  • Nu de verkopers eindelijk onderhandelen, hebben de kopers de macht...
  • De rente is historisch gezien relatief laag
  • De economie is booming
  • Deregulering is in volle gang
  • Laagste werkloosheid in 69 jaar
  • New York City heeft het hoogste werkgelegenheidsniveau in 50 jaar en de industrie in NYC is nu goed gediversifieerd buiten de financiële sector.
  • Geen Credit Bubble zoals 2008; Banken stellen strenge eisen en doen hun due diligence.
  • De bedrijfswinsten zijn nog nooit zo hoog geweest, vooral met het nieuwe lage percentage van 21%.
  • Overbouw in stedelijke markten wordt over het algemeen snel geabsorbeerd

Het boren in de gedetailleerde cijfers suggereert dat de vastgoedmarkt in New York City sterk is. De meeste mensen zullen de brede rapporten lezen, maar de scherpzinnige koper zal luisteren naar vastgoedspecialisten. Om Warren Buffett te parafraseren zei dat wanneer anderen bang zijn dit misschien gewoon het juiste moment is om te kopen in NYC.

mei 2018

Het nieuwe Amerikaanse belastingrecht effect in Manhattan 

De nieuwe Amerikaanse belastingwet, die op 1 januari 2018 in werking is getreden, heeft voor veel ophef in de media gezorgd. Als je naar de kleine lettertjes kijkt, zal de wet echter een zegen zijn voor bedrijven en vastgoedbeleggers, ook voor buitenlandse kopers. Voor de huidige huiseigenaren, vooral in Manhattan, is het iets ingewikkelder.

In Manhattan, leidde de onzekerheid rond de uiteindelijke gevolgen van de nieuwe wet, die staat en lokale belastingsaftrek beperkt en de hoeveelheid aftrekbare rente op primaire huizen van $1 miljoen tot $750K vermindert, tot een zenuwachtige markt en wordt weerspiegeld in de recentste Q1 marktrapporten, die Q1 activiteit neer door 10%, volgens Corcoran tonen. De zwakte in volume werd gevonden over prijspunten, maar, vooral, werd gevoeld in het hoge eind. De verkoopactiviteit in het tweede kwartaal lijkt zich te herstellen.

Om de negatieve gevolgen van de belastingwet te verzachten, heeft gouverneur Cuomo aanzienlijke inspanningen geleverd om de belastingregels van de staat te wijzigen. Wij verwachten dat er enige onzekerheid op de markt zal blijven bestaan, waardoor kopers de komende maanden op de bestuurdersstoel zullen blijven zitten, althans totdat de economie begint op te warmen, een verwacht bijproduct van de belastinghervorming.

Het is echter de moeite waard om op te merken dat veel luxe gebouwen in de belangrijkste wijken van de stad, zoals NoHo, SoHo West Village en FlatironTribeca, en de kern van de Upper West Side, bijvoorbeeld, het vrij goed doen. Goed geprijsde appartementen zijn nog steeds snel in beweging, in afwachting van de verkoop zijn gestegen in voorgaande maand en jaar, en we zien nog steeds 20% van de deals worden gemaakt boven de vraagprijs, niet een onbeduidend aantal.

maart 2018

Manhattan House Prices Report 

Met name de Amerikaanse economie en New York City hebben begin 2018 sterke economische prestaties geleverd.  

  • De werkgelegenheid in New York City steeg tot een recordhoogte van 4,426 miljoen mensen. NYC heeft sinds 2009 702K banen gekregen, een stijging van 18,9%, wat de hoogste stijging is sinds de Tweede Wereldoorlog en veel hoger dan de natie, die 11,5% nieuwe banen toevoegde. Technologie-, media-, gezondheidszorg- en toerismegerelateerde bedrijven waren de sectoren die de afgelopen 10 jaar het meest hebben ingehuurd.
  • Het gemiddelde van Dow Jones is sinds een jaar geleden met 25% gestegen, met 25.000 inwoners. Met bijna alle bedrijven die voor 2017 werden gerapporteerd, rapporteerde 75% van de bedrijven dat hun vierdekwartaalwinsten de verwachtingen overtreffen.
  • In februari zijn er 313.000 banen bijgekomen, waardoor het werkloosheidspercentage met 100.000 is gestegen, terwijl het werkloosheidspercentage laag was (4,1%).

Wij verwachten dat de nieuwe belastinghervorming later in het jaar meer positieve effecten zal hebben en dat de mogelijke Fase II-belastinghervorming de vermogenswinstbelasting zal verlagen. Blijf bij...

New York Property Management Voor Investeerders en Condo-eigenaren

oktober 2017

Manhattan Marktrapport

Er is nog steeds kracht en activiteit in de kernmarkt van Manhattan voor appartementen. Recordhoge aandelenmarkten, goedkope en gemakkelijk verkrijgbare financiering en duidelijkheid hebben geholpen de markt voort te stuwen. Een jaar geleden was er grote onzekerheid over de Amerikaanse verkiezingen, de rentetarieven stegen voortijdig en iedereen was geschokt door Brexit. Selecteer de statistieken voor het derde kwartaal van 2017:

  • Condo contracten ondertekend tussen $1M - $3M verhoogd 11% jaar-over-jaar.
  • Condo contracten ondertekend tussen $3M - $5M verhoogd met 8% jaar-over-jaar. 
  • De ultra-luxe condominiummarkt ($10M+) blijft echter tegenwind ondervinden, hoewel dit kwartaal een 12% hoger aantal ondertekende contracten >$10M zag.
  • Wederverkoop - $1.774 gemiddelde prijs psf
  • Nieuwe ontwikkelingen - $2.320 gemiddelde prijs psf
  • Luxe - $2.780 prijs psf, met een instapprijs voor Luxe (top 10% van de omzet) op $4,1 miljoen.

februari 2018

Hoe zijn Resale Inventory Levels in de Manhattan Real Estate Market?

"Buyers - A prijscorrectie heeft al plaatsgevonden, en het afgelopen jaar of zo heeft de bredere markt tekenen van stabilisatie en normalisering laten zien. Als u een echte behoefte heeft om te kopen en u vindt de juiste woning, gebruik dan deze langzame periode voor elke hefboomwerking die u kunt krijgen in negotiations - you nooit weten wanneer een verkoper genoeg heeft gehad, en klaar is om dat bod te raken".

Lees het volledige artikel op: medium.com

We zijn het eens met Urban Digs. De Manhattan RE markt is al gecorrigeerd, vooral in het luxe segment, en kopers hebben nu meer invloed dan vanaf 2014 - 2016. We verwachten dat dit hefboomeffect in 2018 zal aanhouden, aangezien er verwarring bestaat over nieuwe belastingwijzigingen. We hebben echter vastgesteld dat het aanbod van doorverkoopvoorraad nog steeds laag is. 

We hebben gekeken naar de voorraadniveaus van de wederverkoop in vier eersteklas buurten die populair zijn bij onze primaire huizenkopers en -investeerders: TribecaChelsea, Upper East Side enUpper West Side. We hebben gekeken naar het $5 - $10 miljoen segment, $2 - $5 miljoen segment en $1 - $2 miljoen segment. 

Van alle Manhattan onroerend goed te koop in het $5 - 10 miljoen segment, waren er slechts 17 doorverkoop eenheden te koop in Tribeca, 8 doorverkoop eenheden te koop in Chelsea, 5 doorverkoop eenheden te koop in de Upper East Side, en 4 doorverkoop eenheden te koop in de Upper West Side. Dat is een totaal van 34 doorverkoop eenheden in deze vier buurten, die een groot deel van het eiland Manhattan te dekken. 

Verschuiving naar beneden markt, van alle Manhattan onroerend goed te koop in de $ 2 - 5 miljoen segment, waren er slechts 22 wederverkoop eenheden te koop in Tribeca, 15 in Chelsea, 21 eenheden in Upper East Side, en 32 eenheden in de Upper West Side (met inbegrip van de Riverside). Dat is slechts 90 eenheden beschikbaar in het $2 - $5 miljoen segment in deze vier buurten.  

In de entry level markt, van alle Manhattan Real Estate te koop tussen de $ 1 - $ 2 miljoen, waren er slechts 2 wederverkoop eenheden beschikbaar in Tribeca, 11 wederverkoop eenheden in Chelsea, 15 wederverkoop eenheden in de Upper East Side en 19 wederverkoop eenheden in de Upper West Side. Dat is een totaal van 47 doorverkoop eenheden beschikbaar voor verkoop in het $1 - $2 miljoen segment in deze vier grote buurten. 

Zoals Urban Digs opmerkte, is het waar dat de verkoper tegenwoordig ontvankelijker is voor onderhandelingen, vooral in vergelijking met 2014 - 2015, maar het aanbod van goede doorverkoopcondities is nog steeds relatief laag. En, nieuwe ontwikkelingen verkopen met een hoge premie. Wanneer we beginnen te vernauwen tot de beste Manhattan onroerend goed beschikbaar voor verkoop, door bepaalde gebouw, blootstelling, die niet te duur zijn, het aantal goede opties daalt aanzienlijk. Daarom, als je een koper die huisvesting nodig heeft of op zoek naar investeringen, houd dit korte aanbod verhaal in gedachten. 

Upper East Side 

NYC vastgoedmarktprijzen voor Upper East Side

Upper West Side

NYC vastgoedmarktprijzen voor Upper West Side

Chelsea

NYC vastgoedmarktprijzen voor Chelsea

Tribeca

NYC vastgoedmarktprijzen voor Tribeca

Grafieken met dank aan UrbanDigs

januari 2018

Manhattan Markt Update Q4|2017

Het vierde kwartaal van de vastgoedmarkt van 2017 in Manhattan is het best te omschrijven als stabiel, waarbij de laatste drie van de vier kwartalen een toename van de gesloten verkoopactiviteit laten zien. 2017 was een veel beter jaar dan 2016, hoewel er een duidelijke daling is in het aantal ondertekende contracten in het vierde kwartaal van het jaar, die voornamelijk kan worden toegeschreven aan niet-marktgebonden factoren zoals belastinghervorming en politiek klimaat.

Bij nadere beschouwing van de woningtypen zien we echter een aanzienlijke variatie. Het segment van de wederverkoopcoöperaties was het meest actief met een derde kwartaal op rij van omzetgroei. De ondertekende contracten voor de wederverkoop van appartementen werden echter gekwetst door de aanhoudend hoge prijzen, en de nieuwbouwprojecten werden geconfronteerd met een daling van 12% als gevolg van de huidige cyclus en timing van de ontwikkelaars van de gebouwen. Met dit alles in het achterhoofd, en de onzekerheid over de nieuwe belastinghervorming, kunnen we vermoeden dat Manhattan onroerend goed langzaam een kopersmarkt aan het worden is.

Wederverkoop van Condooms

  • De gemiddelde prijs per vierkante meter was $1.759, vlak jaar in jaar uit.
  • Het aantal verkopen in deze markt daalde met 3% tot 929, de laagste sinds het vierde kwartaal van 2011.
  • De dagen op de markt waren 116 dagen, vlak jaar na jaar.
  • De voorraad daalde met 4% tot 2.485 eenheden voor verkoop.

De onzekerheid over de effecten van de belastinghervorming speelde zich in het vierde kwartaal af in de sector van de koopwoningen, wat leidde tot een daling van de verkoopactiviteit en de forfaitaire prijzen. Voor het tweede jaar op rij presteerde de markt ondermaats en zag hij de minste verkopen sinds 2011. De voorraad beschikbare eenheden daalde dienovereenkomstig met een daling van 3% over de hele linie. Velen wijzen op een disconnect in de prijsstelling, omdat de actieve voorraad werd opgezadeld met een dubbelcijferige premie per vierkante voet in vergelijking met Q4 gesloten verkoop.

Wederverkoop coöperaties

  • De gemiddelde prijs van een Co-op was 1,26 miljoen dollar.
  • De gemiddelde prijs per vierkante voet was $1.167, wat neerkomt op een stijging van 1% ten opzichte van vorig jaar.
  • Het aantal verkopen in deze markt steeg met 4%, tot 1.733 woningen.
  • De dagen op de markt waren 88 dagen, een daling van 5% ten opzichte van vorig jaar.
  • De voorraad is met 15% gestegen tot 2.824 stuks te koop.

Resale Co-ops eindigde 2017 als het best verkopende vastgoedproduct van het jaar en bleef het beter doen dan andere opties door voor het derde achtereenvolgende kwartaal de verkoop te verhogen. Bovendien vond de hoge vraag naar co-op-verkoop de gemiddelde lengte van een woning die op de markt blijft dalen met 5%. De markt reageerde daarbij door de beschikbare voorraad met 15% te verhogen.

Nieuwe ontwikkeling

  • De gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning was 3,92 miljoen dollar.
  • De gemiddelde prijs per vierkante meter was $2.253, wat 17% daalde ten opzichte van vorig jaar, omdat het aantal super-luxe en ultra-luxe sluitingen daalde.
  • Het aantal verkopen in deze markt daalde met 12%, van 527 naar 463.
  • De voorraad is met 30% toegenomen en er staan nu 1.074 eenheden te koop.

Zoals men zou kunnen verwachten, zijn de marktcijfers van de nieuwe bouwconcessies meestal hoger of lager, afhankelijk van de voortgang van de lopende bouw. Er zijn geen nieuwe gebouwen in de 4de kwartaal en een aantal grote ontwikkelingen, zoals 125 Greenwich en 91 Leonard lanceerden de verkoop, waardoor de voorraad met 30% steeg.

Luxe

  • De gemiddelde prijs van een luxe appartement in NYC was 7,24 miljoen dollar in het vierde kwartaal.
  • De gemiddelde prijs per vierkante meter daalde met 12% tot $2.625.
  • De luxedrempel was $3.882M.

Het luxe segment wordt bepaald door de top 10% van de gesloten verkopen op basis van prijs. De instapprijs, of "drempel", daalde met ongeveer $500.000, en eindigde op $3.882 miljoen. Bovendien daalde de gemiddelde prijs met 10%, en de prijs per vierkante meter daalde met 12%. Deze dalingen kunnen aan een verschuiving in het sluiten in het kwart van ultra-luxe en super-luxe sluiting, zoals 432 Park, Greenwich Lane, en worden toegeschreven. 56 Leonardeind 2016 naar meer bescheiden luxueuze gebouwen op afgelegen locaties, zoals One West End en 252 Oost 57de St. We hebben echter een meer concurrerende markt gezien met een grotere voorraad, waardoor verkopers weinig andere optie hebben dan de prijzen te verlagen om aan de vraag van de klant te voldoen. Dit vertegenwoordigt een reëel potentieel voor beleggers in het luxesegment, aangezien deze luxe-eenheden laag en klaar om te bewegen zijn.

De conclusie is dat de markt van Manhattan stabiel blijft en dat 2017 gezonder was dan 2016. Dit gezegd zijnde, blijft de markt trends vertonen die scheefgetrokken zijn naar de kant van de klant, of met andere woorden, het worden van een "kopersmarkt". Een toename van de beschikbare voorraad, nieuwe ontwikkelingsprojecten en een verlaging van de luxedrempel hebben een markt gecreëerd waarin eigenaren en ontwikkelaars geneigd zijn om de kortingsprijzen bij te houden om de dalende verkoopcijfers bij te houden. Door de onzekerheid over de belastinghervorming wordt 2018 een goed jaar voor de koper, en niet zo goed voor de verkoper. Voor degenen die aan de zijlijn staan, is het misschien een goed moment om de markt te betreden, voordat de positieve effecten van de belastinghervorming van Trump in werking treden.

 

Manhattan Quick Searches

Top 50 NYC Penthouses te koop

Manhattan's Duurste Appartementen te Koop

Onze favoriete nieuwbouw appartementen te koop in Manhattan

 

november 2016

Wat is de invloed van president Trump op Amerikaans onroerend goed?

Nooit eerder had Amerika een New Yorkse vastgoedontwikkelaar en vastgoedmakelaar (ja, hij heeft een NYC makelaarslicentie) die in het Witte Huis zat. Hoewel velen van ons het misschien niet eens zijn met het gedrag en de beleidsposities van Trump, is één ding zeker: Trump zal pro-eigendom en pro-eigendom zijn.

Terwijl sommigen postuleerde dat een troefkaart presidentschap een zwarte zwaan zou zijn, in plaats van te kelderen, zijn zowel de Amerikaanse dollar als de beurs vandaag gestegen!

Als u zich afvraagt hoe het beleid van President Trump van invloed is op het Amerikaanse vastgoed, vindt u hier inzichten over hoe Trump waarschijnlijk zal werken als hij eenmaal in functie is.

Zal hij onroerend goed gebruiken om de economie een impuls te geven?

Trump is een vastgoedontwikkelaar en vastgoedmakelaar. Hij heeft zelf zijn hele leven vastgoed gebruikt als een investering en heeft gezegd dat hij geïnteresseerd is in het stimuleren van huiseigenaren. Gezien het feit dat zijn familiebedrijf onroerend goed is, hetzij via zijn eigen bedrijf, de Trump Organisatie, of zijn schoonzoon, Kushner Properties, verwachten we dat Trump zijn liefdesrelatie met onroerend goed voortzet.

Wat gebeurt er met de hypotheekrente?

De tarieven staan op het punt om een tijdje laag te blijven. "De ,,tarieven van de Hypotheek dalen omdat de investeerders veilige opbrengsten in de hypotheek gesteunde effecten van de V.S. zien, die op hun vertrouwen in de relatieve veiligheid van de immobiliënmarkt van de V.S. wijzen," schreef Trulia belangrijkste econoom Ralph McLaughlin in een verklaring de dag na de verkiezing. "Bovendien zal de Fed waarschijnlijk een renteverhoging in december uitstellen vanwege de wereldwijde economische onrust. Beide effecten betekenen dat kredietnemers op korte termijn winnen, en we zullen waarschijnlijk een toename zien in de herfinanciering van hypotheken als de tarieven blijven dalen".

Zal hij de belastingen voor vastgoedbeleggers verlagen?

Republikeinen behielden de controle over het Huis en de Senaat. Als gevolg daarvan hebben de republikeinen de vrije controle over de toekomst van het belastingbeleid, wat betekent dat er enkele grote veranderingen zullen plaatsvinden die van invloed zullen zijn op de belastingen voor vastgoedinvesteerders. Trump heeft voorgesteld om:

  • Lagere belastingtarieven, met een meerwaardebelasting tegen een maximumtarief van 20%.
  • Elimineer de nalatenschaps- of overlijdensbelasting
  • Verlaging van de vennootschapsbelasting van 35% naar 15%

En terwijl hij misschien niet alles krijgt wat hij wil op het gebied van belastinghervorming, is onze belastingwet rijp voor verandering (zowel de Republikeinen als de Democraten hebben hierom gevraagd), en die verandering zal waarschijnlijk voor augustus 2017 komen, voordat het verkiezingsseizoen voor 2018 begint.

Kan het makkelijker worden om geld te lenen?

Verminderde regelgeving, een van de kenmerken van zijn campagne, zou de banken in staat stellen de kredietverlening op te voeren, iets wat sinds 2008 zeer ingetogen is. Een andere manier waarop een Trump-voorzitterschap het voor de consument gemakkelijker zou kunnen maken om huizen te bezitten, zou zijn om de premies te verlagen voor FHA loans of het verlagen van de garantiekosten voor Fannie Mae of Freddie Mac.

Wat zijn de gevolgen voor de regelgeving?

Veel van Trump's platform is gericht op het dereguleren van de financiële markt om deze meer tot leven te brengen, en dat alleen al zou ook een impuls kunnen geven aan het onroerend goed. Dit is iets waar Trump - en de Republikeinse partij als geheel - zich over heeft uitgesproken.

Trump heeft voorgesteld om zowel de bancaire regelgeving als de bouwregelgeving te verminderen. Een versoepeling van de regelgeving inzake kredietverlening zou het huiseigenaarschap kunnen stimuleren door het voor consumenten gemakkelijker te maken om een lening te krijgen. Zoals voor Bouwvoorschriften, op een vergadering van de Nationale Vereniging van Makelaars, schatte de Troef dat 25% van de kosten om een huis te bouwen betrekking had op verordeningen. Hij wil dat graag terugbrengen tot 2%. Als de bouw wordt gedereguleerd, zou dit betekenen dat de consument zich beter kan veroorloven om een huis te kopen.

Gaat de hypotheekrenteaftrek weg?

Nee! Vorig jaar heeft Trump in een belastingplan specifiek en expliciet vermeld dat hij de hypotheekrenteaftrek zou behouden.

Zal hij het 1031 uitwisselingsprogramma voortzetten?

Troef, die onder immense kritiek kwam voor het agressief gebruiken van de belastingwet om naar verluidt geen federale belastingen te betalen, zou waarschijnlijk de controversiële 1031 belastingvrije uitwisselingen behouden, die verhuurders toestaan om bezit te verkopen zonder vermogenswinstbelasting te betalen als zij de opbrengst van een verkoop in andere onroerende goedereninvesteringen ploegen. Dit 1031 beleid van het uitwisselingsprogramma is één van de onderliggende grondbeginselen van de onroerende goederenindustrie en de Troef zal dit beleid bewaren.

Hoe zit het met de immigratie?

Het immigratiebeleid van de troef heeft vele veranderingen ondergaan aangezien hij eerst zijn kandidatuur aankondigde, en de immigratiehervorming zal geen gemakkelijke rekening zijn om door het Congres of de Senaat te duwen, zodat is het moeilijk om te bepalen of dit de NYC immobiliënmarkt in om het even welke grote graad zal beïnvloeden.

Zal Trump in staat zijn om al zijn campagneposities uit te voeren?

Voor degenen onder u die zich emotioneel voelen over het feit dat Trump president is na een aantal van zijn schandelijke retoriek en gedrag, vergeet niet dat de president van de VS geen ongebreidelde macht heeft. Onze oprichters wilden niet dat de macht werd gecontroleerd door slechts één man of één groep met de mogelijkheid om onder de heerschappij van een andere dictator of tiran terecht te komen. Onze regering is dan ook verdeeld in drie takken: de uitvoerende tak, de wetgevende tak en de rechterlijke tak. Daarom zullen veel van de meer schandalige campagnebeleidsstandpunten van Trump geen werkelijkheid worden - ofwel zullen ze worden tegengewerkt in de wetgevende tak, ofwel zullen ze worden vernietigd door de justitiële tak.

Het lijdt geen twijfel dat deze verkiezing zeer verdeeldheid zaaide. Maar nu de verkiezingen voorbij zijn, zal het Amerikaanse volk samenkomen zoals we altijd hebben gedaan. Zoals Obama zei over Trump: "We zijn allemaal aan het wroeten voor zijn succes."

 

Aanmelden voor onze maandelijkse Best Buys Email van Manhattan

Eenmaal per maand sturen we een gecustomiseerde selectie van de huidige beste aankopen naar onze klanten. Deze selectie omvat kleine pied-a-terre's geprijsd vanaf 600.000 dollar, vastgoedbeleggingen met een uitstekende prijs per vierkante meter, net afgeprijsd vastgoed waarvan wij denken dat het goede kansen biedt en nieuwe ontwikkelingen die net zijn of op het punt staan om te worden gelanceerd.