NYC Stedenhuizen te koop

Veelgestelde vragen

Hoeveel kost het om een Townhouse in NYC te kopen?

Een herenhuis in Manhattan is een dure optie, hoe je het ook wendt of keert. De stadswoningen in New York City zijn beperkt beschikbaar, dus verwacht dat je voor de luxe betaalt. 

Volgens het Douglas Elliman Townhouse rapport bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een herenhuis in Manhattan in juli 2022 $7 miljoen of $1.500 per vierkante voet. Hieronder splitsen we de prijzen uit per regio van de stad.

De gemiddelde prijs voor herenhuizen te koop NYC in Downtown Manhattan was $9,2M of $2.000 per vierkante voet waar de gemiddelde breedte 21,4 voet was en de gemiddelde grootte 4.674 vierkante voet. 

• De gemiddelde prijs voor een herenhuis aan de East Side was $10,1M of $1.758 per vierkante voet en de gemiddelde breedte was 20,1 voet. East Side herenhuizen zijn ongeveer 1000 voet groter, vandaar het prijsverschil. 
• Op de UES kunnen herenhuizen die binnen 1 tot 2 blokken van Central Park liggen $20 miljoen en meer kosten. 
• De gemiddelde prijs van een herenhuis aan de West Side was $6.07M, of $1.139 per vierkante meter. De gemiddelde grootte bedroeg 5.439 vierkante voet en deze herenhuizen waren gemiddeld 19,1 voet. 
• Noord Manhattan trekt het totale Manhattan gemiddelde behoorlijk naar beneden, omdat de gemiddelde verkoopprijs veel lager lag op $2,2M of $628 per vierkante voet. Dit waren de dunste en kleinste townhomes, met respectievelijk 18 voet en 3.500 vierkante voet.
• In het luxesegment (top 10% van de townhomeverkopen) bedroegen de prijzen gemiddeld $21,3M of $2.710 per vierkante voet en waren ze enorm groot met 8.115 vierkante voet. Deze woningen waren het breedst, gemiddeld 25,9 voet breed. De instapprijs voor het luxesegment was $12.25M. 

Wat is de gemiddelde grootte van een Manhattan Townhouse?

De gemiddelde breedte van een herenhuis in NYC is 18 tot 20 voet - hoe breder het herenhuis, hoe waardevoller het is. Alles smaller dan dit wordt beschouwd als moeilijk te verkopen. Herenhuizen breder dan 25ft worden beschouwd als "trofee-eigendommen" of herenhuizen en vallen waarschijnlijk in het luxesegment bij het analyseren van herenhuizen. 

De meeste herenhuizen zijn meer dan 3.000 vierkante voet, met sommige luxe herenhuizen zo groot als 10.000 vierkante voet. De gemiddelde grootte is echter ongeveer 4.500 vierkante meter. 

Wat zijn de voor- en nadelen van het kopen van een Townhouse in New York City?

Voordelen:

• Het bezitten van een herenhuis lijkt het meest op het hebben van een eigen huis in NYC.
• De meeste stadswoningen hebben achtertuinen die ruimte bieden voor vermaak, tuinieren, barbecuen, enz. 
• In een herenhuis zijn er geen boven- of benedenburen als je een eengezinswoning bezit. 
• Geen bestuur, dus er is geen bestuursgesprek of goedkeuring nodig.
• Geen gemeenschappelijke lasten of HOA kosten
• Hoge mate van privacy
• De bewoners kunnen beschikken over zeer grote woonruimten, want sommige herenhuizen kunnen wel 9.000 m2 groot zijn. 
• Het is veel gemakkelijker om een hond te houden als je in een rijtjeshuis woont, waar ze in de eigen achtertuin kunnen rondzwerven dan opgesloten in een hok of flat. 
• Vastgoedinvesteerders kunnen eenheden in het gebouw verhuren en die cashflow gebruiken om hun hypotheek of andere kosten te betalen, zelfs terwijl ze in een van de appartementen wonen. 
• Aangezien NYC verstoken is van groene ruimten in de hele stad, houden kopers van herenhuizen van het idee dat ze hun eigen groene ruimte in hun achtertuin kunnen hebben.  

Minpunten:

• Potentieel zeer duur als het herenhuis grote reparaties nodig heeft, want de kosten kunnen niet worden gedeeld met andere eigenaren. De eigenaar is verantwoordelijk voor elk onderdeel van het huis. 
• Geen voorzieningen zoals fitnesscentrum, conciërge, 24-uurs portier. 
• Townhomes kunnen binnen krap lijken, vooral als ze minder dan 20 voet breed zijn. 
• Veel trappen, hoewel de huidige technologie het mogelijk maakt gemakkelijk een lift te installeren.
• Als men besluit de woning te verhuren, wordt men verhuurder en dat kan voor sommige eigenaren lastig zijn.
• Veel eigenaren zullen een vastgoedbeheerder moeten inschakelen om voor hun woning te zorgen, anders kunnen ze spijt krijgen van hun aankoop. Een goede beheerder kan de stress verlichten van het bezitten van een huis van 5000 vierkante meter midden in de duurste stad ter wereld. 
• Als men een stadswoning met huurders koopt, kan dit een echt probleem zijn. In NYC is het onmogelijk om huurders te verwijderen. Huurstabiliserende huurders kunnen ook niet worden verwijderd, maar ze kunnen tenminste eerder vertrekken dan een huurder met huurcontrole. 
• Volgens de richtlijnen van New York City is de eigenaar van een herenhuis verantwoordelijk voor het onderhoud van het trottoir aan de voorzijde van het pand, wat ook de onderhoudskosten kan verhogen. 

Wat is het verschil tussen Brownstones en Townhouses?

Een brownstone onderscheidt zich door de kleur van de gevel, die een roodbruin gekleurde zandsteen is. De meeste brownstones in New York zijn te vinden in de Upper West Side, Harlem en Brooklyn. Een gebouw met een ander materiaal dan zandsteen, zoals marmer, kalksteen of baksteen, wordt een herenhuis of rijtjeshuis genoemd.

Brownstones en herenhuizen zijn geschakelde of vrijstaande huizen met meerdere verdiepingen. Ze zijn dicht bij de straat gebouwd en hebben dezelfde afmetingen als de omliggende woningen. 

Hoeveel kost het om een NYC Brownstone te renoveren?

Het bezitten van een brownstone in Manhattan is een voorrecht, maar het renoveren ervan is een ambitieus project. Het zijn veelzijdige investeringen, maar ze zijn vaak meer dan een eeuw oud en moeten worden bijgewerkt.

De kosten van levensonderhoud in NYC zijn zeer hoog, verwacht daarom dat de kosten van renovaties ook zeer hoog zijn. Voor een grondige renovatie van een brownstone of herenhuis moet u rekenen op een uitgave van minstens 400 dollar per vierkante meter.  

In het luxesegment hebben we gezien dat de renovatiekosten oplopen tot $1.000 per vierkante voet. Vaak verschillen brownstones van andere NYC-woningen door hun omvang - gemiddeld 3.200 vierkante voet. Dit kan betekenen dat er miljoenen worden uitgegeven aan een renovatie. 

Heb ik baat bij een Makelaar om een Townhouse in New York City te kopen?

Een herenhuis koper moet zeker hun eigen makelaar inschakelen bij de aankoop van een herenhuis. Als u verhuist naar New York en wilt investeren in onroerend goed, moet u zeker spreken met een makelaar die begrijpt de markt, marktkapitalisatie tarieven, en buurten. 

De vastgoedmarkt van Manhattan is concurrerend en complex. Voor kopers, vooral kopers van stadswoningen, kan dit proces uiterst stressvol zijn. Financiële beperkingen kunnen nog meer hindernissen opwerpen. 

Een koper en verkoper van een herenhuis hebben twee totaal verschillende doelen, want de verkoper wil de prijs die hij voor zijn herenhuis krijgt maximaliseren en een koper wil de prijs die hij voor een herenhuis betaalt minimaliseren. Deze doelen zijn volledig tegengesteld aan elkaar en de reden waarom een koper nooit rechtstreeks naar de huiseigenaar of diens vertegenwoordiger (hun makelaar) moet gaan. 

Zorg ervoor dat u een ervaren kopersmakelaar gebruikt die het beste met u voor heeft. Rechtstreeks naar de makelaar van de verkoper gaan is inherent riskant en illegaal in veel staten. Een koper makelaar kan een wereld van verschil maken bij het kopen van een huis als je krijgt objectieve vertegenwoordiging. Een goede koper makelaar zal altijd de expertise van een ervaren huis inspecteur en een ervaren NYC onroerend goed advocaat (met ervaring in townhome aankopen en verkopen), als het kopen van een herenhuis zal een hele reeks van verschillende kwesties dan het kopen van een condo of coop. 

Hoewel men misschien niet zien een New York herenhuis te koop op de MLS, kan het nog steeds te koop omdat er veel zak lijsten in de stad huis markt. Een goede makelaar zal weten waar te kijken voor off market mogelijkheden. 

Moet ik een herenhuis kopen met bestaande huurders?

In elke andere stad of staat zou het antwoord waarschijnlijk ja zijn. Maar wonen in New York compliceert het antwoord op deze vraag. Maar als u een investeerder bent die een huurwoning wil kopen, is een stadswoning in New York misschien niet de beste optie. 

Als u een rijtjeshuis koopt met huurders met een gecontroleerde of gestabiliseerde huur, betalen deze huurders meestal minder dan de huidige marktwaarde. Een herenhuis kopen met een huurder met huurcontrole is misschien wel het slechtste wat een koper van een herenhuis kan doen, omdat hij aanzienlijk onder de marktwaarde betaalt en meestal tot zijn dood in het appartement blijft wonen. 

In New York City zijn er nieuwe wetten die het bezit van onroerend goed met bepaalde soorten huurders tot een groot probleem maken voor investeerders. Huurders met huurcontrole en huurstabilisatie betalen onder de marktprijs voor hun appartementen. De stad en de staat regelen hoeveel een investeerder de huur elk jaar mag verhogen. 

Ook wanneer je huurders erft wanneer je een gebouw koopt, weet je niet veel over hen, inclusief hun kredietscore, vermogensniveau, enz. Men zou een hoop problemen kunnen kopen en men zal het een tijdje niet weten totdat de tijd verstrijkt om te zien of zij hun huur op tijd betalen. 

Wat zijn de meest populaire wijken van NYC om een Brownstone te kopen?

Geen enkele buurt in New York heeft alles wat u wilt, maar ze hebben elk iets unieks te bieden. Echter, als het gaat om eengezinswoningen, hebben de Upper East Side, Upper West side en de West Village de meeste herenhuizen te koop nyc. 

Wat is het verschil tussen het kopen van een eengezinswoning en een meergezinswoning?

Een meergezinswoning is een woning met 3 of meer eenheden. Een meergezinswoning kopen is hetzelfde als een beleggingspand kopen. In dit geval erft de koper alle bestaande huurcontracten in het gebouw. Daarom kan de nieuwe eigenaar niemand uit het gebouw zetten.  

Er zijn veel fiscale voordelen verbonden aan de aankoop van een meergezinswoning die door de koper wordt gebruikt. Ten eerste, omdat de eigenaar een investeerder is, kan hij of zij alle onderhoudskosten, hypotheekrente, verzekeringskosten, onroerendgoedbelasting en afschrijving aftrekken. Al deze kosten kunnen worden verrekend met de huuropbrengsten, waardoor de eigenaar in de eerste jaren van zijn eigendom een negatief belastbaar inkomen heeft. 

Hoe zorg je ervoor dat je geen NYC herenhuis koopt dat problemen heeft? 

Bij de due diligence voor de aankoop van een herenhuis werken makelaars nauw samen met de huisinspecteur en de transactieadvocaat om ervoor te zorgen dat de koper precies weet wat hij koopt. 

Ten eerste, due diligence omvat het lezen van de dossiers van het Department of Buildings ("DOB") die bouwvergunningen en code en bestemmingsplan schendingen tonen. Eventuele openstaande overtredingen of openstaande bouwvergunningen moeten door de verkoper worden aangepakt vóór de sluiting. 

Ten tweede maakt een huisinspectie een visueel onderzoek van het pand mogelijk. Als u een hypotheek gaat krijgen, zal de bank een thuisinspecteur eisen.  

Een huisinspecteur zal de constructie van de woning evalueren en een rapport uitbrengen over eventuele gebreken. Een van de belangrijkste punten bij een huisinspectie zijn veranderingen aan het huis die niet voorkomen in de DOB-gegevens. 

Vaak doet een huiseigenaar, om geld te besparen, werk zonder vergunning. Door te vergelijken wat visueel is onderzocht in het gebouw met de DOB-gegevens, kan de huisinspecteur vaststellen welk werk is goedgekeurd en uitgevoerd door erkende timmerlieden, loodgieters en elektriciens en wat niet. Werk zonder vergunning is een grote rode vlag en zal waarschijnlijk een deal om zeep helpen, tenzij het goed kan worden beoordeeld of gecompenseerd. 

Als de huisinspecteur problemen vindt, wat gebeurt er dan?

Als de woninginspecteur gebreken vaststelt, zal de koper de verkoper vragen om reparaties uit te voeren vóór de sluiting. Soms zal de verkoper deze reparaties uitvoeren, maar soms kan een verkoper weigeren voor deze reparaties te betalen. In New York worden de meeste contracten geschreven "As Is", dus de verkoper zal waarschijnlijk niets repareren voor de sluiting.  

Op dat moment moet de koper beoordelen of de reparaties cruciaal zijn voor het huis. Zo ja, dan kan dit leiden tot verdere prijsonderhandelingen of krediet bij de sluiting. 

Aangezien een contract pas definitief is wanneer zowel de verkoper als de koper het contract ondertekenen, kan er enige tijd zijn om deze evaluatie uit te voeren voordat het contract wordt ondertekend. Een contract kan een inspectieperiode bevatten, waardoor de koper na ondertekening van het contract uit het contract kan stappen. Dit is echter niet erg gebruikelijk in New York City.