Een Manhattan Townhouse bezitten in de stad die nooit slaapt is voor sommigen een droom die uitkomt. Het komt het dichtst bij een eigen huis in een stad van hoogbouw en appartementen. Een herenhuis vereist meer zorg en geduld dan een appartement of coöperatie, maar het bezit ervan kan zeer bevredigend zijn.
Vóór Covid, toen iedereen gedegradeerd was tot het dragen van maskers, hadden de herenhuizen in NYC te koop te lijden. Maar toen sociale afstand, ingesteld door het Center of Disease Control, de norm werd, explodeerde de vraag naar herenhuizen als hoofdverblijfplaats. Iedereen wilde in New York City wonen en tegelijkertijd sociale afstand bewaren. Daarom was de verkoopactiviteit van herenhuizen dubbel zo groot als de vraag naar appartementen of coöperaties en 50% hoger dan de vraag naar herenhuizen vóór de pandemie.
Als u van plan bent een herenhuis te kopen heeft Manhattan enkele van de spannendste herenhuizen in de VS. Of u nu een eengezinswoning wilt of een meergezinswoning waar u huurinkomsten kunt ontvangen, u kunt er een selectie van vinden in de onderstaande zoekopdracht. Bekijk na de onderstaande lijst de antwoorden op veelgestelde vragen over herenhuizen.
Een herenhuis in Manhattan is een dure optie, hoe je het ook wendt of keert. De stadswoningen in New York City zijn beperkt beschikbaar, dus verwacht dat je voor de luxe betaalt.
Volgens het Douglas Elliman Townhouse rapport bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een herenhuis in Manhattan in juli 2022 $7 miljoen of $1.500 per vierkante voet. Hieronder splitsen we de prijzen uit per regio van de stad.
De gemiddelde prijs voor herenhuizen te koop NYC in Downtown Manhattan was $9,2M of $2.000 per vierkante voet waar de gemiddelde breedte 21,4 voet was en de gemiddelde grootte 4.674 vierkante voet.
De gemiddelde breedte van een herenhuis in NYC is 18 tot 20 voet - hoe breder het herenhuis, hoe waardevoller het is. Alles smaller dan dit wordt beschouwd als moeilijk te verkopen. Herenhuizen breder dan 25ft worden beschouwd als "trofee-eigendommen" of herenhuizen en vallen waarschijnlijk in het luxesegment bij het analyseren van herenhuizen.
De meeste herenhuizen zijn meer dan 3.000 vierkante voet, met sommige luxe herenhuizen zo groot als 10.000 vierkante voet. De gemiddelde grootte is echter ongeveer 4.500 vierkante meter.
Voordelen:
Minpunten:
Een brownstone onderscheidt zich door de kleur van de gevel, die een roodbruin gekleurde zandsteen is. De meeste brownstones in New York zijn te vinden in de Upper West Side, Harlem en Brooklyn. Een gebouw met een ander materiaal dan zandsteen, zoals marmer, kalksteen of baksteen, wordt een herenhuis of rijtjeshuis genoemd.
Brownstones en herenhuizen zijn geschakelde of vrijstaande huizen met meerdere verdiepingen. Ze zijn dicht bij de straat gebouwd en hebben dezelfde afmetingen als de omliggende woningen.
Het bezitten van een brownstone in Manhattan is een voorrecht, maar het renoveren ervan is een ambitieus project. Het zijn veelzijdige investeringen, maar ze zijn vaak meer dan een eeuw oud en moeten worden bijgewerkt.
De kosten van levensonderhoud in NYC zijn zeer hoog, verwacht daarom dat de kosten van renovaties ook zeer hoog zijn. Voor een grondige renovatie van een brownstone of herenhuis moet u rekenen op een uitgave van minstens 400 dollar per vierkante meter.
In het luxesegment hebben we gezien dat de renovatiekosten oplopen tot $1.000 per vierkante voet. Vaak verschillen brownstones van andere NYC-woningen door hun omvang - gemiddeld 3.200 vierkante voet. Dit kan betekenen dat er miljoenen worden uitgegeven aan een renovatie.
Een herenhuis koper moet zeker hun eigen makelaar inschakelen bij de aankoop van een herenhuis. Als u verhuist naar New York en wilt investeren in onroerend goed, moet u zeker spreken met een makelaar die begrijpt de markt, marktkapitalisatie tarieven, en buurten.
De vastgoedmarkt van Manhattan is concurrerend en complex. Voor kopers, vooral kopers van stadswoningen, kan dit proces uiterst stressvol zijn. Financiële beperkingen kunnen nog meer hindernissen opwerpen.
Een koper en verkoper van een herenhuis hebben twee totaal verschillende doelen, want de verkoper wil de prijs die hij voor zijn herenhuis krijgt maximaliseren en een koper wil de prijs die hij voor een herenhuis betaalt minimaliseren. Deze doelen zijn volledig tegengesteld aan elkaar en de reden waarom een koper nooit rechtstreeks naar de huiseigenaar of diens vertegenwoordiger (hun makelaar) moet gaan.
Zorg ervoor dat u een ervaren kopersmakelaar gebruikt die het beste met u voor heeft. Rechtstreeks naar de makelaar van de verkoper gaan is inherent riskant en illegaal in veel staten. Een koper makelaar kan een wereld van verschil maken bij het kopen van een huis als je krijgt objectieve vertegenwoordiging. Een goede koper makelaar zal altijd de expertise van een ervaren huis inspecteur en een ervaren NYC onroerend goed advocaat (met ervaring in townhome aankopen en verkopen), als het kopen van een herenhuis zal een hele reeks van verschillende kwesties dan het kopen van een condo of coop.
Hoewel men misschien niet zien een New York herenhuis te koop op de MLS, kan het nog steeds te koop omdat er veel zak lijsten in de stad huis markt. Een goede makelaar zal weten waar te kijken voor off market mogelijkheden.
In elke andere stad of staat zou het antwoord waarschijnlijk ja zijn. Maar wonen in New York compliceert het antwoord op deze vraag. Maar als u een investeerder bent die een huurwoning wil kopen, is een stadswoning in New York misschien niet de beste optie.
Als u een rijtjeshuis koopt met huurders met een gecontroleerde of gestabiliseerde huur, betalen deze huurders meestal minder dan de huidige marktwaarde. Een herenhuis kopen met een huurder met huurcontrole is misschien wel het slechtste wat een koper van een herenhuis kan doen, omdat hij aanzienlijk onder de marktwaarde betaalt en meestal tot zijn dood in het appartement blijft wonen.
In New York City zijn er nieuwe wetten die het bezit van onroerend goed met bepaalde soorten huurders tot een groot probleem maken voor investeerders. Huurders met huurcontrole en huurstabilisatie betalen onder de marktprijs voor hun appartementen. De stad en de staat regelen hoeveel een investeerder de huur elk jaar mag verhogen.
Ook wanneer je huurders erft wanneer je een gebouw koopt, weet je niet veel over hen, inclusief hun kredietscore, vermogensniveau, enz. Men zou een hoop problemen kunnen kopen en men zal het een tijdje niet weten totdat de tijd verstrijkt om te zien of zij hun huur op tijd betalen.
Geen enkele buurt in New York heeft alles wat u wilt, maar ze hebben elk iets unieks te bieden. Echter, als het gaat om eengezinswoningen, hebben de Upper East Side, Upper West side en de West Village de meeste herenhuizen te koop nyc.
Een meergezinswoning is een woning met 3 of meer eenheden. Een meergezinswoning kopen is hetzelfde als een beleggingspand kopen. In dit geval erft de koper alle bestaande huurcontracten in het gebouw. Daarom kan de nieuwe eigenaar niemand uit het gebouw zetten.
Er zijn veel fiscale voordelen verbonden aan de aankoop van een meergezinswoning die door de koper wordt gebruikt. Ten eerste, omdat de eigenaar een investeerder is, kan hij of zij alle onderhoudskosten, hypotheekrente, verzekeringskosten, onroerendgoedbelasting en afschrijving aftrekken. Al deze kosten kunnen worden verrekend met de huuropbrengsten, waardoor de eigenaar in de eerste jaren van zijn eigendom een negatief belastbaar inkomen heeft.
Bij de due diligence voor de aankoop van een herenhuis werken makelaars nauw samen met de huisinspecteur en de transactieadvocaat om ervoor te zorgen dat de koper precies weet wat hij koopt.
Ten eerste, due diligence omvat het lezen van de dossiers van het Department of Buildings ("DOB") die bouwvergunningen en code en bestemmingsplan schendingen tonen. Eventuele openstaande overtredingen of openstaande bouwvergunningen moeten door de verkoper worden aangepakt vóór de sluiting.
Ten tweede maakt een huisinspectie een visueel onderzoek van het pand mogelijk. Als u een hypotheek gaat krijgen, zal de bank een thuisinspecteur eisen.
Een huisinspecteur zal de constructie van de woning evalueren en een rapport uitbrengen over eventuele gebreken. Een van de belangrijkste punten bij een huisinspectie zijn veranderingen aan het huis die niet voorkomen in de DOB-gegevens.
Vaak doet een huiseigenaar, om geld te besparen, werk zonder vergunning. Door te vergelijken wat visueel is onderzocht in het gebouw met de DOB-gegevens, kan de huisinspecteur vaststellen welk werk is goedgekeurd en uitgevoerd door erkende timmerlieden, loodgieters en elektriciens en wat niet. Werk zonder vergunning is een grote rode vlag en zal waarschijnlijk een deal om zeep helpen, tenzij het goed kan worden beoordeeld of gecompenseerd.
Als de woninginspecteur gebreken vaststelt, zal de koper de verkoper vragen om reparaties uit te voeren vóór de sluiting. Soms zal de verkoper deze reparaties uitvoeren, maar soms kan een verkoper weigeren voor deze reparaties te betalen. In New York worden de meeste contracten geschreven "As Is", dus de verkoper zal waarschijnlijk niets repareren voor de sluiting.
Op dat moment moet de koper beoordelen of de reparaties cruciaal zijn voor het huis. Zo ja, dan kan dit leiden tot verdere prijsonderhandelingen of krediet bij de sluiting.
Aangezien een contract pas definitief is wanneer zowel de verkoper als de koper het contract ondertekenen, kan er enige tijd zijn om deze evaluatie uit te voeren voordat het contract wordt ondertekend. Een contract kan een inspectieperiode bevatten, waardoor de koper na ondertekening van het contract uit het contract kan stappen. Dit is echter niet erg gebruikelijk in New York City.
MANHATTAN-kantoor
157 Columbus Avenue, 4th Fl
New York, NY 10023
+1-646-376-8752
MIAMI KANTOOR
1688 Meridian Avenue, Suite 700
Miami Beach, FL 33139
+1-305-296-8885
BEGIN NU MET ZOEKEN