VERSCHIL TUSSEN CO OP VS CONDO

DE AARD VAN DE TE KOPEN GOEDEREN TE BEPALEN
 

EEN VERGADERING AANVRAGEN

Alvorens te beginnen met een zoektocht naar een woning, moeten kopers de verschillende soorten onroerend goed die beschikbaar zijn voor verkoop in hun markt begrijpen. Zo heeft Manhattan vier unieke soorten onroerend goed, waaronder: coöperaties (co ops), condominiums (condos), townhouses (of brownstones) en condops. Manhattan onroerend goed bestaat voor ongeveer 25% uit condooms, 70% uit coops en 5% uit condooms en herenhuizen. In Miami zijn er slechts twee soorten woningen: appartementen en vrijstaande woningen. Een goede makelaar kent alle voors en tegens van het kopen van een condo, coop, condop of vrijstaande woning.  

CONDOS

Een condominium is onroerend goed, zoals het bezitten van een woning, waarbij de eigenaar eigenaar is van een appartement en een percentage van de gemeenschappelijke ruimtes. Eigenaren betalen onroerendgoedbelasting aan de stad en maandelijkse vergoedingen in de vorm van gemeenschappelijke lasten aan de Condo Board, die toezicht houdt op de werking van het Condo. Traditionele financiering kan worden verkregen voor Condo-aankopen met een aanbetaling van 20% in de meeste gevallen voor Amerikaanse ingezetenen en een aanbetaling van 30% voor buitenlanders.

Voor velen zullen de voors en tegens van het kopen van een appartement de nadelen overtreffen. Het kopen van een condoom is veel democratischer dan het kopen van een coop, want condooms zijn veel minder beperkend en staan open voor iedereen die geld heeft om er een te kopen. Over het algemeen staan condooms eigenaren toe om hun appartementen onder te verhuren met weinig beperkingen. Bovendien staan condooms toe dat ze in buitenlandse handen komen, hebben ze minder beperkingen, vereisen ze lagere aanbetalingen en zijn ze gemakkelijker te financieren dan coops. De meeste appartementen zijn in de afgelopen 30 jaar gebouwd en bevatten veel voorzieningen die de huidige eigenaren en huurders verwachten, waaronder fitnesscentra, zwembaden, lounges, enz. Deze voorzieningen zijn niet te vinden in de meeste coops. Al deze kenmerken maken een condo meer verhandelbaar, waardoor de verkoopbaarheid toeneemt. NYC condo's bestaan slechts uit 25% van het totale aantal woningen dat te koop is in Manhattan. Deze leveringsbeperking en de wenselijkheid van nieuwe appartementen die veel voorzieningen hebben, maken appartementen duurder dan coops.

Een ander groot verkoopargument voor Manhattan Condos zijn de belastingaftrek die sommigen van hen aanbieden zoals de 421G en 421A belastingaftrek. In de jaren '70 lanceerde de stad een programma om ontwikkelaars te stimuleren om te bouwen op braakliggende kavels, terwijl ze 10 jaar lang vrijstelling kregen van het betalen van belastingen. Huiskopers en investeerders die eenheden kochten in een flatgebouw met belastingvermindering zouden ook profiteren van deze 10 jaar belastingvrijstelling. Onlangs zagen we de terugkeer van deze belastingvoordelen op een handvol appartementen in Manhattan en u kunt meer informatie vinden op de onderstaande blog:

Gerelateerd: "De terugkeer en de ondergang van de 20 jaar belastingvermindering"

Investeerders en buitenlandse kopers moeten daarom hun zoektocht naar onroerend goed richten op appartementen.

Om te recapituleren, appartementen zijn/zijn:

  • Weinig beperkingen

  • Investeerdersvriendelijk

  • Gemakkelijke toegang tot financiering

  • Pro buitenlandse kopers

 

NYCYCONDENS TE KOOP

 

COOPS

Coops (of Coöperaties) zijn gebouwen die eigendom zijn van bedrijven die aandelen in een bedrijf verkopen aan de aandeelhouders in ruil voor langlopende eigen huurovereenkomsten. De huurovereenkomst voor eigen rekening stelt een aandeelhouder die een aandeel koopt in staat om een bepaald appartement in het coöperatiegebouw te gebruiken. Hoe groter het coöperatieve appartement, hoe meer aandelen de aandeelhouder zal bezitten en hoe hoger het aandeel van de onderhoudskosten dat de aandeelhouder zal betalen. De onderhoudskosten worden aan de vennootschap betaald en omvatten alle bouwkosten, inclusief onroerendgoedbelasting en hypotheekrente als de vennootschap een hypotheek op het gebouw heeft. In vergelijking met andere gebouwen is het verboden om een hypotheek te verkrijgen, dus de kosten van een appartement kunnen nooit de hypotheekrente omvatten.

Er zijn veel voors en tegens aan het kopen van een coöperatief appartement. Ten eerste, appartementen zijn meestal duurder dan coops omdat coöperaties ouder zijn en ze 70% van de markt vertegenwoordigen. Coöperaties kunnen echter alle regels verzinnen die ze willen en hun aandeelhouders moeten zich aan die regels houden. Bij coöperatieve eigendom zijn de aandeelhouders over het algemeen verplicht om hun appartementen als hoofdverblijf te betrekken. Daarnaast hebben coöperaties regels die subcontracten sterk beperken of verbieden, zodat investeerders ervoor waken dat een coöperatie niet als een goede investering wordt beschouwd.

Een veel voorkomende regel in New York is het verbod op buitenlands eigendom. Over het algemeen verbieden coops buitenlandse kopers omdat het onmogelijk kan worden om een buitenlander die het grootste deel van zijn vermogen en bronnen van inkomsten buiten de Verenigde Staten heeft, aan te klagen. Zelfs als de coöperatieve onderneming een vonnis tegen een buitenlandse eigenaar zou krijgen, zou het waarschijnlijk oninbaar zijn als het vermogen van de eigenaar 4.000 mijl verderop in een ander land zou zitten.

Voor de financiering van een coöperatief appartement is een persoonlijke lening nodig in plaats van een hypotheek. De coöperatieve vennootschap zal het bedrag van de te financieren koopprijs bepalen, gelijk aan 50% - 75% van de waarde van het onroerend goed. Net als bij een hypotheek is de rente op de persoonlijke lening fiscaal aftrekbaar. Een gemeenschappelijk kenmerk van coops is een flip tax, over het algemeen 2-3% van de verkoopprijs van het appartement, betaald door de verkoper aan de coöperatieve vennootschap bij de verkoop van een appartement. Potentiële eigenaars (en huurders, indien toegestaan door het bestuur) moeten worden geïnterviewd door de raad van bestuur van Coop en formele aanvragen indienen bij het bestuur voor goedkeuring. Dit proces kan maanden duren, niet weken, zoals bij een appartement. Hoewel appartementen ook een aanvraag vereisen, worden kopers en huurders niet geïnterviewd door de raad van bestuur van het appartement en is het goedkeuringsproces veel gemakkelijker.

Gerelateerd: "FAQ's. Een appartement kopen in NYC"

De voors en tegens zijn onder andere de volgende:

  • Beperkend

  • Niet investeringsvriendelijk

  • Verbod op buitenlands eigendom

  • Meestal verbiedt of beperkt subleases

  • Geef de voorkeur aan primair huiseigenaarschap

 

NYCOPS TE KOOP

 

CONDOPS

De term condoop wordt gebruikt in new york stad vastgoed kringen als een coop met condo regels. Technisch gezien wordt een condoom echter gedefinieerd als een woonhuis dat de begane grond heeft verkocht als een commerciële eenheid. In de praktijk wordt de term echter gebruikt als aanduiding voor een kapper met condo-regels. Volgens de condo-regels zijn appartementen toegestaan in onderhuur en in buitenlands eigendom. Vaak vallen gebouwen die op erfpacht zijn gebouwd in de categorie Condop. Een gebouw met een erfpacht vereist dat de eigenaar de huur van de onderliggende grond betaalt over een lange periode, meestal 99 jaar (zoals bij onroerend goed in Londen). Deze pachtovereenkomsten worden in de praktijk meestal verlengd voordat de erfpacht afloopt.

Ter herinnering, een Condop gebouw is/heeft:

  • Weinig beperkingen

  • Investeerdersvriendelijk

  • Pro buitenlandse kopers

 

Verschil tussen Condo en Appartement

Het belangrijkste verschil tussen een appartement en een appartement is de eigendomsstructuur. Een appartement is een huurobject dat eigendom is van een bedrijf dat zich bezighoudt met het beheer van onroerend goed om huuropbrengsten te genereren. Over het algemeen zijn in een appartementsgebouw alle eenheden hetzelfde en is de eigenaar hetzelfde. Een appartement is daarentegen een privéwoning die aan huurders kan worden verhuurd. Wanneer u een appartement huurt, is de individuele eigenaar uw verhuurder. Wanneer u een appartement huurt, is het bedrijf dat eigenaar is van het gebouw uw verhuurder. Condo's zijn van hogere kwaliteit dan flatgebouwen, omdat veel primaire huiseigenaren in flatgebouwen wonen. Op het eerste gezicht lijken veel van de voorzieningen in condo's en appartementsgebouwen misschien hetzelfde, maar je hebt meer kans om meer luxe versies te vinden met condo's, omdat betere voorzieningen helpen om de waarde van het onroerend goed te verhogen.

 

HERENHUIZEN (EN VRIJSTAANDE WONINGEN)

Het bezitten van een Townhouse, of Brownstone, zoals sommigen worden genoemd, is als het bezitten van een eengezinswoning. De eigenaar ontvangt een eigendomstitel bij akte en is als enige verantwoordelijk voor het betalen van de belastingen en het onderhoud van het gebouw. Veel mensen gebruiken de termen Townhouse en Brownstone door elkaar, maar een Townhouse kan worden ommanteld met rode baksteen, kalksteen, bruine zandsteen of hout, terwijl een Brownstone wordt ommanteld met bruine zandsteen.

Een stadswoning is een meerlaagse woning (geschakeld of vrijstaand) die dicht bij de straat is gebouwd en op dezelfde schaal als de omliggende huizen is geschaald. Manhattan heeft vele soorten herenhuizen, waaronder federale, Griekse Revival, Gotische Revival, Italiaanse en Tweede Keizerrijkse architectonische stijlen van het begin en het midden van de negentiende eeuw, evenals de Neo Grec, Romaanse, Renaissance Revival, en Amerikaanse Koloniale Revival stijlen. Stadshuizen (en vrijstaande huizen).

Condo vs COOP NYC

 

EEN- OF MEERGEZINSWONING

Een Townhouse koper heeft twee opties - een eengezinswoning of een meergezinswoning. De keuze is afhankelijk van de behoefte van de eigenaar aan vrijheid en privacy, omdat de eerste optie het meeste van elk van de twee biedt. Het kopen van een meergezinswoning kan echter het huisbezit betaalbaarder maken, aangezien een eigenaar de huur van de huurders zal innen.

STATISTIEKEN VAN HERENHUIZEN VOOR MANHATTAN IN 2010

New York City Townhouses zijn slechts goed voor 3% van de verkoop van onroerend goed in Manhattan, aangezien er slechts 196 transacties waren. De gemiddelde verkoopprijs voor een Manhattan-breed eengezinswoning was 7.948.000 dollar met een gemiddelde grootte van 4.909 vierkante meter of 1.619 dollar per vierkante meter (of 17.428 dollar per vierkante meter). Voor de luxe markt, de top 10% van alle verkopen, was de gemiddelde verkoopprijs voor een Manhattan-breed eengezinswoning 18.130.000 dollar voor 8.914 vierkante meter, oftewel 2.034 dollar per vierkante meter (of 21.893 dollar per vierkante meter).

PRIMAIRE FACTOREN DIE VAN INVLOED ZIJN OP DE WAARDE VAN EEN HERENHUIS

De primaire factoren die waarde geven aan een Townhouse zijn 1) of er al dan niet bestaande huurders zijn, 2) de ligging, 3) de staat van het gebouw en 4) de voorgevel of de breedte van het gebouw.

HURINGSCONTROLE

Als u besluit om de multi-familie route te gaan, vergeet dan niet dat New York City formidabele stadsbrede huurcontroles (of prijscontroles) heeft die van toepassing kunnen zijn als er zes of meer eenheden in het gebouw zijn. Het zou verstandig zijn voor een koper om te sturen uit de buurt van gebouwen met huurcontrole of huur gestabiliseerde huurders in plaats, omdat zodra het pand wordt overgedragen aan de nieuwe eigenaren, dus doen alle huurcontroles. De nieuwe eigenaar zal waarschijnlijk niet in staat zijn om de huurders uit het pand te zetten als de eigenaar besluit om een eengezinswoning te maken. De huurcontrole is gunstig voor de huurder, dus verhuurders moeten deze regels van binnen en van buiten kennen. Bij het zoeken naar stadswoningen in New York moeten kopers zoeken naar gebouwen met "Market Rate" of "Free Market" huurders. Dat wil niet zeggen dat een belegger nooit een woning met huurcontrole-huurders mag kopen. De belegger moet echter weten dat zijn vrijheid ernstig wordt beperkt door de huurreglementering van NYC en dat de waarde van de woning dus waarschijnlijk ook zal worden aangetast als er huurders met huurreglementering zijn.

Gerelateerd: "Verhuizen naar NYC - Appartement Verhuur Gids"

PLAATS, LOCATIE, LOCATIE

New York City Townhouses worden gewaardeerd op basis van op welk blok ze staan. Bovendien heeft de configuratie van elk blok invloed op de waarde, omdat er meer waarde wordt gepercipieerd in een blok met rijen ononderbroken stadswoningen dan in een blok met een groot gebouw in het midden van het blok dat de continuïteit onderbreekt. Op zowel de Upper East Side als de Upper West SideDe duurste herenhuizen zijn over het algemeen de blokken die grenzen aan Central Park in de jaren '60 en '70. Op de Upper West Side, Townhouses die op blokken grenzend aan Riverside Park in de jaren '70 en '80 zijn duurder dan die grenzend aan Central Park in de jaren '80 en '90. Op de Upper East Side, De huizen op blokken naast Park Avenue in de jaren '60, '70, '80 en '90 zijn duurder dan de overige huizen in het gebied.

TOESTAND VAN HET GEBOUW

De meeste New York City Townhouses werden gebouwd in de 19e eeuw, dus het zijn de oudste gebouwen in de stad. Daarom zal een koper moeten beslissen hoeveel renovatie en herconfiguratie hij of zij bereid is te maken in het krijgen van de Townhouse in staat om aan de behoeften van de koper te voldoen. Hoewel veel herenhuizen volledig zijn gerestaureerd of gerenoveerd, is dat bij veel huizen niet het geval.

FRONTAGE

Over het algemeen heeft de gevel, of de breedte van het gebouw, een grote invloed op de waarde van een Townhouse. Een koper zou veel meer betalen voor een 24-voet-breed herenhuis dan voor een 15-voet-breed herenhuis, waarbij alles gelijk is, inclusief het totale aantal vierkante meters. Als u wilt dat wij een zoektocht naar een stadswoning voor u voorbereiden, ga dan naar onze Tailored Search.

Ter herinnering, herenhuizen:

  • Geen beperkingen

  • Investeerdersvriendelijk

 

HERENHUIZEN TE KOOP

 

Condo vs. Townhouse

Een herenhuis verwijst naar de bouwstijl. De huizen hebben meestal minstens 2 verdiepingen en zijn op een rijtje met elkaar verbonden. Hoewel het als een huis is, waar de eigenaar eigenaar is van het bouwwerk en de grond, is het niet vrijstaand. Een herenhuis deelt een of meer muren met andere zelfstandige eenheden. De onderhoudskosten van de woning worden bepaald door de vereniging van huiseigenaren van de gemeente. Een flatgebouw is daarentegen een gebouw met een afzonderlijke eenheid die eigendom is van individuele bewoners. Bewoners bezitten en onderhouden het interieur van hun woning, maar zijn niet direct eigenaar van de woning waarop het gebouw staat. 

Gerelateerd: "De prijzen van huizen zijn twee keer zo snel gestegen als die van appartementen."

 

De terugkeer van de Single Family Mansion

Investeerders kopen appartementsgebouwen in NYC op en bouwen deze terug om tot eengezinswoningen. Met name de verkoop van herenhuizen in Manhattan in NYC wordt steeds populairder. In de afgelopen drie jaar zijn er meer eenpersoons- tot driepersoonsfamilie-eenheden gekocht dan in de voorgaande drie jaar samen. Maar waarom gebeurt dit? Het blijkt dat luxueus onroerend goed dat van eigenaar verandert bij vermogende beleggers winstgevender is dan het omgaan met kleinere verkopen van de gewone huiseigenaar, die om geheel andere redenen onroerend goed koopt.

Lange termijn kopers vinden het zo moeilijk om een eengezinswoning in Manhattan te vinden dat ze hun eigen huis creëren. Ironisch genoeg waren veel van deze herenhuizen in eerste instantie eengezinswoningen. Nu investeren eigenaars van een herenhuis miljoenen om ze te renoveren en opnieuw te bouwen naar hun oorspronkelijke indeling van hun huidige meergezinswoningstaat. Vaak gaat het daarbij om het opnieuw uitvoeren van het loodgieterswerk, de bedrading en het uitscheuren van muren die achteraf zijn geplaatst.

Manhattan makelaars schatten dat de gemiddelde volledige stadswoning in de Upper West Side kost ongeveer $10 miljoen. Renovaties om het gebouw terug te brengen naar de oorspronkelijke indeling kunnen hen een extra 3 tot 5 miljoen dollar kosten.

Aan de andere kant worden meergezinswoningen steeds populairder in de stad. De werkgelegenheidssituatie na 2008 is nog steeds onzeker, wat betekent dat steeds meer mensen huren, soms met verschillende andere gezinnen. Het is niet het ideale scenario voor een eigenaar. Met elk nieuw lid op het contract neemt de kans toe dat de huur wordt gemist of dat er problemen ontstaan. In het licht van een kleine huurmarkt wordt het idee van het verhuren van individuele eenheden in een herenhuis minder aantrekkelijk, wat wellicht aangeeft waarom meer eigenaren ervoor kiezen om meergezinswoningen om te bouwen tot eengezinswoningen, en om uitsluitend te voorzien in de luxemarkt in Manhattan, in tegenstelling tot de bevolking in het algemeen.

Het is één ding om een woning te bezitten voor uw familie om te wortelen, en een ander om de huidige status van de woningmarkt te analyseren in termen van het verhuurpotentieel en het gemak van de wederverkoop in de toekomst. Nu multi-family rentals steeds populairder worden, lijkt het erop dat de renovaties om te zetten in een eengezinswoning de investering meer dan waard is.


 

Nu, hopelijk, begrijp je nu het verschil tussen co op vs condo gebouwen, townhouse vs condo, evenals andere soorten eigenschappen die beschikbaar zijn in NYC en Miami.

 

Uw huis verkopen

EEN PERSOONLIJKE
ONTMOETING MET ONS TEAM PLANNEN

EEN VERGADERING BELEGGEN

Heb ik een makelaar nodig?