New York & Miami Home Buying Guide

Om de best mogelijke aankoopbeslissing te nemen, moet u de best mogelijke vertegenwoordiging hebben, wat betekent dat u uw eigen aankoopagent namens u moet laten werken. In elke onroerend goed transactie, zal er een verkoper agent die de belangen van de verkoper vertegenwoordigt. Ook met een kopersmakelaar heeft u iemand die toegewijd is aan uw belangen. Er zijn geen kosten voor de koper om te werken met een kopersmakelaar, omdat de verkoper altijd de makelaarscommissie betaalt.

Een van de belangrijkste aspecten van een kopersmakelaar is dat hij of zij geen gevestigd belang heeft in een bepaalde woning. De noterings- of verkoopmakelaar heeft daarentegen wel een gevestigd belang in de verkoop van het specifieke appartement of gebouw dat zij te koop hebben staan. De verkoper en de listing agent die werkt voor de verkoper zijn alleen geïnteresseerd in het verkrijgen van de hoogste prijs tegen de beste voorwaarden voor hun verkoper - het tegenovergestelde van het belang van de koper.

Denk er zo over: Als u de verdachte was in een rechtszaak, zou u de advocaat van de eiser niet gebruiken om u te vertegenwoordigen. Zelfde situatie hier. Wees slim! Gebruik je eigen makelaar. Andere tips met betrekking tot het inhuren van een agent:

• Gebruik niet meerdere agenten, want ze zullen geen van allen volledig toegewijd zijn aan het helpen van u. Zet je in voor een professionele agent, vertel het hen, en ze zullen voorover buigen om je de beste woning te vinden.
• Een goede agent zal in staat zijn om u te krijgen in om elk beschikbaar appartement op de markt te zien - met inbegrip van een aantal die nog niet eens vermeld.

"Waarom moet je een Manhattan Real Estate Buyer's Agent gebruiken"

"Waarom heb je een zeer ervaren makelaar in Miami nodig?"

Het verkrijgen van een pre-approval letter voordat u begint met het zoeken naar een woning is een must als u een hypotheek wilt. Vooraf goedgekeurd worden door de bank:

• kunt u de prijsklasse van de woningen die u zich kunt veroorloven beter bepalenen
• toont aan de verkoper en hun makelaar aan dat u over de financiële capaciteit beschikt om de transactie te voltooien

Vaak onderhandelen verkopers niet eens met een koper die een bod doet met een hypotheekclausule en geen pre-approval letter. Het niet vooraf goedkeuren toont de verkoper aan dat de koper misschien niet serieus is, niet weet wat er nodig is om de transactie af te ronden en misschien niet eens de financiële capaciteit heeft om te kopen.

Een hypotheek pre-approval duurt slechts een of twee dagen om te verkrijgen, dus het is het beste om deze stap eerst te voltooien. Het zal u een goed idee geven van de prijspunten die u in uw zoekopdracht wilt targeten.

Nu is het tijd om een verlanglijstje te maken van wat je wilt in een woning. Wil je op een opkomende locatie zijn? Of een die erg gevestigd is? Wilt u in een glazen toren wonen of in een historische vooroorlogse coöperatie? Antwoorden op deze vragen zullen uw kopersmakelaar helpen om te begrijpen welke woningen goed bij uw smaak passen, en welke over te slaan.

Het is ook belangrijk dat u begrijpt wat gewoon een wens is en wat niet onderhandelbaar is. Je hoopt misschien een appartement te vinden met een jacuzzi of terras, maar zou genoegen nemen met iets zonder. Aan de andere kant heb je misschien absoluut drie slaapkamers nodig. Duidelijk zijn over uw verwachtingen zal u en uw agent helpen om uw zoekopdracht te verbreden en eigenschappen te vinden die u anders misschien zou missen.

"Beste buurten van Manhattan om een appartement te kopen in 2020."

"Deze New Development Miami Condos te koop zullen de Skyline in 2020 veranderen."

Met uw wensenlijstje in de hand kunt u beginnen met het online zoeken naar woningen. Begin met de website van Manhattan Miami, die krachtige functies biedt om u te helpen uw ideale woning te vinden. We hebben toegang tot alle advertenties in Manhattan en Miami. Als u zelf wilt zoeken in Manhattan of Miami, klik dan hier voor Manhattan en hier voor Miami.

De meeste van onze klanten geven er de voorkeur aan dat wij hen interessante eigendommen voorstellen. Als u wilt dat wij een op maat gemaakte zoekopdracht voor u opstellen, klik dan hier voor Manhattan en hier voor Miami en we gaan terug naar u resultaten op basis van uw unieke parameters.

Let op:  Bij het zoeken naar lijsten, moeten buitenlandse kopers hun zoektocht naar onroerend goed richten op appartementen, appartementen en herenhuizen, zoals co-ops zijn voor de primaire woningeigenaren.

"Jaag de opbrengst niet op bij het kopen van vastgoedbeleggingen."

Voor de door u geselecteerde objecten geven wij een schatting van de vastgoedwaardering op basis van vergelijkbare objecten. We bepalen samen met onze kopers de biedingsstrategie in het licht van wat er op dit moment in de markt speelt. We zullen een onderhandelingstactiek ontwikkelen, afhankelijk van het object, de locatie en de huidige marktomstandigheden.

We zullen een analyse van vergelijkbare eigenschappen opstellen, vergelijkbaar met de vergelijkbare marktanalyse (CMA) die een verkoper gebruikt bij het bepalen van de aanbiedingsprijs. Onze analyse zal zich richten op de meest recente gesloten verkoopgegevens voor naburige appartementen in gebouwen met vergelijkbare kenmerken. Wij zullen u de meest recente gegevens verstrekken die u nodig heeft voor het maken van een beslissingsvrije verkoopanalyse, de gemiddelde aanbiedingskorting voor het kwartaal, de huidige marktomstandigheden, recentste gemiddelde prijs per vierkante meter, trends, enz. Uit al deze gegevens en marktinformatie zullen we een openingsbodprijs distilleren.

"Het kopen van een vastgoedbelegging"

"Denk aan de wederverkoop bij de aankoop van een appartement in Miami."

In New York worden aanbiedingen mondeling gedaan via de makelaar van de koper. Mondelinge aanbiedingen zijn niet juridisch bindend. Alleen schriftelijke contracten zijn afdwingbaar voor vastgoedtransacties in New York. Daarom is er tot de ondertekening van het contract geen verplichting voor de koper of de verkoper. Daarom kan een koper een aantal aanbiedingen op verschillende appartementen plaatsen om te proberen de beste deal te krijgen. In Florida worden de aanbiedingen echter schriftelijk gedaan en is een aanbetaling van 10% vereist om het aanbod te begeleiden. Daarom is elk aanbod van de koper juridisch bindend.

De verkoper komt meestal terug met een tegenbod. Koper en verkoper gaan heen en weer tot ze het eens zijn over de uiteindelijke aankoopprijs en eventuele speciale voorwaarden van de deal. Een speciale termijn kan een hypotheek onvoorziene gebeurtenis zijn, die de koper in staat stelt om uit het contract te komen en hun aanbetaling terug te ontvangen als de bank geen hypotheek voor het onroerend goed zal aangaan. Hypotheek onvoorziene omstandigheden zorgen ervoor dat de koper de hypotheek binnen 45 dagen kan verkrijgen.
De verkoper kan een termijn van 60 dagen accepteren, maar de meeste verkopers geven de voorkeur aan geen enkele hypotheek. Als er geen onvoorziene omstandigheden zijn, kan de verkoper de prijs verlagen.

Soms zullen verkopers niet toestaan dat een hypotheek voor buitenlandse kopers, omdat het moeilijk is voor de verkoper om te weten of de koper echt werd afgewezen door een bank of gewoon van gedachten veranderd over het kopen van de woning. Dit kan een probleem worden voor sommige buitenlandse kopers als de verkoper het niet toestaat. Het hebben van een pre-approval brief van de bank helpt vaak de buitenlandse koper duidelijk deze horde.

"Wat je moet weten als je een appartement in NYC koopt."

"Wat je moet weten als je een Pre Construction Miami Condo koopt."

Hoewel het raadzaam is om op zijn minst een NYC onroerend goed advocaat vooraf te raadplegen, zal de koper, zodra de verkoper een aanbod heeft geaccepteerd, een onroerend goed advocaat moeten inhuren. In New York, is het vereist van de koper om een advocaat in te schakelen. In Miami, is het niet nodig, maar de meeste zullen gebruik maken van advocaten om hun aankopen te verhandelen. De risico's zijn te groot om het hier alleen te doen, dus we stellen altijd voor dat een koper zijn eigen juridische vertegenwoordiging heeft. 

Bij de aanvaarding van het aanbod zal de agent van de koper een "deal sheet" invullen die de namen van de kopers bevat, evenals alle contactgegevens, inclusief de naam en het adres van de advocaat van de koper. De koper moet dus weten met welke advocaat hij op dat moment samenwerkt. Binnen een dag worden de documenten van het appartement naar de advocaat van de koper gestuurd om deze te controleren.

De advocaat van de koper zal de documenten van het appartement en de jaarrekening van het gebouw lezen, onder andere om de gezondheid van het gebouw en eventuele problemen die moeten worden aangepakt te bepalen. De advocaat van de koper zal vragen stellen aan de advocaat van de verkoper en de sponsor van het gebouw. Het contract zal dan worden herzien om eventuele problemen die in de herziening worden vermeld, aan te pakken.

Totdat het contract door de koper is ondertekend, kan de verkoper het appartement laten zien en desgewenst hogere offertes accepteren. Daarom, tijd is van essentieel belang als je door het proces gaat.

"NYC Real Estate Taxes"

"Fiscale en juridische kwesties bij de aankoop van een appartement in NYC"

"Miami Real Estate Tax Information You Should be Aware Of"

IN NIEUW JAAR

Bij de ondertekening van het contract, meestal niet meer dan 10 dagen na aanvaarding van het aanbod, moet de koper een aanbetaling van 10% van de koopprijs doen aan de advocaat van de verkoper. De aanbetaling wordt bewaard in escrow, meestal door de advocaat van de verkoper, tot aan de sluiting.

IN FLORIDA

De aanbetaling van 10% die naast het oorspronkelijke schriftelijke aanbod is gedaan, kan alleen in bepaalde gevallen worden terugbetaald, bijvoorbeeld in het geval van een hypotheekclausule waarbij de leningaanvraag van de koper door de bank is afgewezen.

Als de koper een hypothecaire financiering verkrijgt, zal hij of zij werken aan het verkrijgen van een Hypotheekverbintenisbrief van de bank voor de hypotheek. De Hypothecaire Verbintenisbrief wordt afgegeven zodra de koper de lening heeft zekergesteld. Voor condooms en coöperaties is deze brief een vereiste van het Bestuurspakket, dat u ter goedkeuring aan het bestuur voorlegt nadat u een deal met een verkoper heeft gesloten.

ZEKERHEIDSSTELLING VAN DE LENING

Het aanvragen van een hypotheek kan beginnen voordat u een huis vindt of nadat u een offerte heeft ingediend. Het is echter het beste om dit zo vroeg mogelijk in het proces te doen, zodat u niet voor verrassingen komt te staan. De koper zal een aanvraag moeten invullen die veel papierwerk met zich meebrengt. De kredietverstrekker zal een gedetailleerde blik werpen op de krediethistorie van de koper, het arbeidsverleden en financiële activa en passiva. 

UITGIFTE VAN DE HYPOTHECAIRE VERBINTENISBRIEF

Een Hypothecaire Verbintenisbrief is het document dat een kredietverstrekker aan de leningverstrekker stuurt zodra een lening is goedgekeurd. Dit is het echte werk! In de hypotheekverbintenisbrief wordt elk aspect van de hypotheek in detail beschreven. Het zal de voorwaarden en het rentepercentage bevatten. Het zal de "voorwaarden" (de items die moeten worden verstrekt of uitgelegd voor de definitieve goedkeuring). De Hypothecaire Verbintenisbrief wordt gedateerd en heeft een vervaldatum. Het kan worden ondertekend door de onderschrijver.

Hoewel de pre-approval letter een geweldige zaak is om te hebben bij het begin van uw zoektocht, wordt de koper niet goedgekeurd totdat de Mortgage Commitment Letter is uitgegeven, omdat de Mortgage Commitment Letter een formeel, juridisch bindend document is.

"Taxaties vs. huis inspecties: Ken het verschil"

Er is geen goedkeuring van het bestuur voor hele stadswoningen of eengezinswoningen, maar kopers die een appartement of coöperatie kopen moeten zich formeel aanmelden bij het appartement of coöperatie om de aankoop af te ronden.

Zodra het contract is uitgevoerd door zowel de koper als de verkoper, moet de koper een Board Package indienen bij het condo of co-op board. Een condo-board heeft het zogenaamde "voorkeursrecht", wat betekent dat ze de mogelijkheid hebben om het condo te kopen voordat ze de aankoop van een externe koper goedkeuren. Een co-op board heeft de bevoegdheid om kopers goed te keuren of te weigeren. Het bestuurspakket, soms ook wel een verkoopaanvraag genoemd, bevat/vereist:

• Een aanvraag en een vergoeding
• Het uitgevoerde contract en de eventuele hypothecaire verbintenisbrief
• Financiële overzichten inclusief bankafschriften of bevestigingsbrieven
• Persoonlijke referentiebrieven
• Zakelijke referentiebrieven
• De belastingaangiften van de laatste drie jaar
• Arbeids- en inkomensverificatiebrieven
• Toestemming voor strafrechtelijke, krediet- en werkgelegenheidscontroles

Het bestuurspakket wordt ter beoordeling voorgelegd aan de beheermaatschappij van het gebouw.

• Als een co-op, zal het bestuur vragen om een interview met alle toekomstige bewoners van de eenheid. Dit interview is zeer ernstig en moet worden beschouwd als een zakelijke bijeenkomst.
• Een condo-bestuur zal de aspirant-koper niet interviewen, maar zal krediet- en criminele controles uitvoeren en het Board Package lezen.

Zodra het bestuur afstand doet van het "voorkeursrecht", of met andere woorden, de koper goedkeurt, kan er een sluiting worden gepland.

De sluiting vindt plaats binnen 30/45/60 dagen na ondertekening van het contract, afhankelijk van de overeengekomen voorwaarden. Bij contante betaling is een sluitingstermijn van 30 dagen waarschijnlijker. Bij het verkrijgen van een hypotheek krijgt de koper waarschijnlijk tot 60 dagen, met een gemiddelde van 45 dagen. Ter voorbereiding op de sluiting:

• Stel de sluitingsdatum in.
• Voldoen aan de voorwaarden van het leenaanbod.
• De advocaat van de koper zal een eigendomsonderzoek uitvoeren om er zeker van te zijn dat de koper een "schone titel" heeft ontvangen, die ervoor zal zorgen dat de verkoper eigenaar is van het eigendom en dat er geen retentierechten zijn ingediend tegen het eigendom.
• Verkrijg een huiseigenaarsverzekering om de eigenaar (en de geldschieter) te beschermen tegen verliezen als het huis ooit beschadigd of vernield wordt.
• Laatste doorloopinspectie voor het sluiten.

De afsluiting, oftewel afwikkeling, is de laatste stap in een vastgoedtransactie. Op de closing datum, de partijen consumeren de koopovereenkomst en dragen de eigendom van het onroerend goed van de verkoper aan de koper over: 

• De koper (of de bank van de koper) levert de betaling voor het verschuldigde saldo van de aankoop, dat is meestal de resterende 90% van de aankoopprijs plus sluitingskosten van 3,5% (zonder hypotheek) tot 5,5% (met hypotheek).
• De verkoper ondertekent de akte aan de koper en levert de sleutels van het huis.
• Een titelbedrijf zal de nieuwe akte registreren bij het lokale kadaster.
• De verkoper ontvangt de verschuldigde gelden uit de opbrengst van de verkoop, verminderd met de sluitingskosten en de hypotheekuitkeringen indien de verkoper bij de sluiting een bestaande hypotheek had.

Voor buitenlandse kopers kan de sluiting plaatsvinden zonder dat de koper fysiek in de VS aanwezig is. De koper zou eenvoudigweg een volmacht geven aan de advocaat van de koper (of een Letter of Consent ondertekenen als hij met een LLC koopt) om de deal namens de koper te sluiten. Dit is een gangbare praktijk.

"Vastgoedbeheer voor beleggers"