Nieuw in onroerend goed investering NYC? Het bepalen van uw doelen voordat u begint helpt bij het bepalen van een succesvolle vastgoedbeleggingsstrategie. Er zijn vele goede redenen voor het kopen van vastgoedbeleggingen in NYC, bijvoorbeeld:
Er zijn vele goede redenen om te kiezen voor residentieel of commercieel onroerend goed in New York. Als het om residentieel vastgoed gaat, zijn de keuzes ruim. Waar moet het beleggingspand, of moeten de beleggingspanden, worden gevestigd? Wat voor soort vastgoedbeleggingen moeten worden gekozen? Opties, gedreven door strategie en doelstellingen, omvatten luxe appartementen, lager geprijsde appartementen, townhomes, eengezinswoningen, en meergezinswoningen zoals een duplex, triplex of quadplex.
De agenten van Manhattan Miami Real Estate bedienen al meer dan 15 jaar kopers en verkopers. We hebben aanzienlijke kennis vergaard over de vastgoedmarkten van Manhattan en Miami die we voortdurend delen met onze klanten die onze eerlijkheid en integriteit op prijs stellen.
We hebben een diepgaande stap-voor-stap gids samengesteld bij het zoeken naar een Miami of NYC Vastgoedbelegging.
STAP 1 EEN DOELTREFFENDE BELEGGINGSSTRATEGIE HEBBEN
Succesvol investeren in onroerend goed berust vierkant op het bouwen van een strategie op basis van zakelijke doelstellingen die helpen bij het kiezen van de beste vastgoedbeleggingen locatie en type. Inzicht in de vastgoedbeleggingsmarkt vergt tijd om te leren en te begrijpen, dus het vierde deel van een succesvolle strategie (naast doel, locatie en type) is het maken van beste gebruik te maken van het beste advies dat beschikbaar is. We bespreken investeringsdoelen in "Een bewezen strategie voor het kopen van uw eerste huurwoning" en "Ga niet voor de opbrengst bij het kopen van een vastgoedbelegging." Succesvolle beleggers vragen zich voortdurend af: "Is dit het beste advies dat ik kan krijgen, en maak ik het beste gebruik van dat advies?
Het beantwoorden van die vraag is waar dit artikel over gaat.
STAP 2 WAAR IN ONROEREND GOED TE INVESTEREN
Onroerend goed is wereldwijd. Veel factoren, van globaal tot lokaal, beïnvloeden de huidige prijzen, de toekomstige kapitaalwaarde en de huidige huurinkomsten. Naast wereldwijde en regionale factoren die in aanmerking moeten worden genomen, heeft elk land zijn eigen regelgeving op het gebied van inkomsten-, vastgoed- en vermogenswinstbelasting. Ze hebben ook hun eigen aankoop-, financierings- en verkoopkosten. Deze kosten hebben een direct effect op het maximumtarief, de nettokasstroom, de hefboomwerking en de toekomstige winsten.
Binnen elk land zijn er steden. Elke stad heeft voor- en nadelen voor de vastgoedbelegger (zowel binnenlandse als buitenlandse investeerders). Door rekening te houden met regionale en nationale factoren, en vervolgens naar beneden te boren naar het stadsniveau, zijn investeerders beter in staat om verstandige beslissingen te nemen en de beste keuzes te maken, zodat ze de resultaten die leveren op de zeven hierboven genoemde redenen maximaliseren.
STAP 3 KIES EEN GOEDE LOCATIE
De juiste locatie is cruciaal voor het uiteindelijke succes. In ons artikel "Een analyse van de beste steden om te investeren in huurwoningen in 2019." u zult een gedetailleerde analyse van het onderwerp zien. Samenvattend heeft het Internationaal Monetair Fonds 57 economieën bestudeerd en in drie categorieën onderverdeeld wat betreft de vastgoedbeleggingen. We hebben deze studie gekoppeld aan het meest recente rapport van UBS Wealth Management over 20 afzonderlijke steden. Het is duidelijk dat sommige steden in de wereld, zoals Hong Kong, Toronto en Londen zich in wat UBS "bubble-risk" noemt, bevinden. Andere worden genoemd als overgewaardeerd, redelijk gewaardeerd en ondergewaardeerd.
Onze focus als makelaars is op New York Citymet name Manhattan en zijn buurten. We hebben echter ook informatie over Downtown Miami evenals algemene tips voor het investeren in Miami luxe onroerend goed.
Bij het kopen van vastgoedbeleggingen in New York is de locatie van groot belang. De juiste locatie voor het beleggingspand plus de keuze van het juiste pand zelf zullen alle zeven hierboven genoemde redenen opleveren. Elke stad heeft wijken, en die wijken zullen in meer of mindere mate prijsstijgingen opleveren. Elke buurt zal ook een beroep doen op specifieke types van de huurmarkt. Dergelijke types zijn, bijvoorbeeld:
STAP 4 KIES DE JUISTE WONING
Verschillende soorten onroerend goed trekken verschillende soorten huurders aan. Wanneer investeerders het juiste type onroerend goed kiezen om te kopen, moeten ze goed kijken en het juiste gebouw kiezen voor het type huurders dat ze willen aantrekken. Er zijn verschillende soorten goede huurpanden.
Meergezinswoningen zijn uitstekende verhuurobjecten. Een meergezinswoning is, in feite, een gebouw waarin zich meer dan één op zichzelf staande woning bevindt. Het gebouw kan een duplex (twee woningen,) een triplex (drie woningen,) een quadplex of fourplex (vier woningen,) of een flatgebouw (condo of coöperatieve ontwikkeling) zijn.
Het investeren in een meergezinswoning heeft verschillende voordelen. Het kiezen van een woning die specifiek voldoet aan de directe en langere termijn doelstellingen van een belegger is eenvoudig. Veel huurders kiezen bijna automatisch voor een meergezinswoning, dus de markt is sterk. Zij gaan deze weg in omdat zij de meest beschikbare soorten woningen zijn, zodat het voor hen gemakkelijk is om de specifieke woning te kiezen die voor hen geschikt is. Ze zullen de buren "net als zij" vinden, zodat het sociale en gezinsleven aangenaam is.
Het gebouw zal een professionele vastgoedbeheerder hebben om zowel de voorzieningen te onderhouden als om problemen op te lossen.
Meergezinswoningen maximaliseren of, op zijn minst, egaliseren de opbrengstpercentages. Als een eengezinswoning een maand leeg staat, wordt het rendement met 100% verminderd. Als een eenheid van een vier-onder-een-kap
Als een familielid in de ene eenheid woont en de beheerder is voor de andere - om de basisprincipes van het beheren en runnen van een bedrijf te leren - dan betaalt het inkomen van de andere eenheden voor, of draagt bij aan, de kosten van de woning van het familielid en genereert het winst om te investeren in de volgende aankoop van onroerend goed. Deze twee factoren zijn een stimulans om het verhuurbedrijf succesvol te laten zijn.
STAP 5 KIES HET JUISTE GEBOUW
Zodra investeerders de locatie van het onroerend goed en het type onroerend goed kiezen, gaat de volgende beslissing over
Ook in deze beslissingen zijn de onderliggende doelstellingen opgenomen. In eenvoudige, praktische termen zijn de beslissingen gebaseerd op zaken als:
Huurders hebben de neiging om een woning te kiezen op basis van vijf criteria. Ze komen neer op prestige, privacy, ruimte, uitzicht en gemak. "De PPSVC van het huren." Deze factoren zijn niet van belang, omdat sommige huurders een of meer van de andere prijzen geven. Laten we ze bespreken:
Een minder indrukwekkend uitzicht levert misschien niet genoeg rendement op om de aankoopkostenpremie te dekken, maar door de investering als hefboom te gebruiken wordt dat probleem verzacht. Eenheden met een beter uitzicht, vooral als er weinig te kiezen valt in huurbetalingen, zullen altijd een hogere bezettingsgraad kennen dan eenheden met een slecht uitzicht.
Als er rekening wordt gehouden met zowel de eigenaar als de huurder, is het makkelijker om het juiste gebouw te kiezen en vervolgens de cashflow en de winst te maximaliseren.
STAP 6 DE KOSTENELEMENTEN VAN EEN INVESTERING IN ONROEREND GOED
Verstandige beleggers begrijpen de kosten van zowel het kopen van onroerend goed in NYC als het daarna bezitten ervan. Kostencomponenten vallen in drie hoofdcategorieën:
De aankoopkosten omvatten de prijs die voor het onroerend goed is betaald plus de aankoop van zaken die nodig zijn om het te verhuren. In Manhattan en Miami zijn keukenapparatuur meestal inbegrepen in de aankoop. In Manhattan vloeren in een nieuw appartement zal worden, maar in Miami, kan het niet zijn. Deze opmerkingen op de lagere aankoopprijzen voor Miami appartementen zal interesseren investeerders voor wie de initiële kosten zijn een prioriteit.
Kopers betalen voor hun inspecties, titel verzekering, titel agent kosten, en sluiten advocaat kosten, plus pro rata kosten, zoals belastingen of beheerskosten de verkoper heeft vooruitbetaald. De exploitatiekosten omvatten posten zoals beheerskosten, verzekeringen, belastingen, nutsvoorzieningen, hypotheekkosten, enz. Deze moeten worden gedekt door de huur van de huurders. Eigenaars kunnen ook verantwoordelijk zijn voor hun eigen marketingkosten bij het zoeken naar huurders.
Wanneer eigenaren hun beleggingsobject verkopen, betalen ze de makelaarskosten om het object op de markt te brengen en om een klaarstaande, bereidwillige en bekwame koper te vinden. Zij kunnen ook hun eigen juridisch adviseur inhuren, en ook verantwoordelijk zijn voor eventuele reparaties om de woning veilig en functioneel te maken.
STAP 7 DE ANDERE KANT VAN DE MEDAILLE
Hoewel er kosten zijn, zijn er ook waardevolle belastingvoordelen die investeerders gebruiken om hun kosten te minimaliseren. Het betaalt investeerders om te begrijpen regelgeving op het gebied van onroerendgoedbelasting omdat de aankoop en het beheer van het onroerend goed een zakelijke transactie is, zodat alle geldige kosten fiscaal aftrekbaar zijn.
De IRS-regels zijn zeer pro-investeerder in tegenstelling tot in veel landen. Niet alleen zijn de directe kosten van aankoop en eigendom fiscaal aftrekbaar, een eigenaar kan ook de waarde van het onroerend goed in 27,5 jaar afschrijven. Dus zelfs als het onroerend goed in marktwaarde stijgt, kan het nog steeds voor belastingdoeleinden worden afgeschreven. Wanneer het tijd is om te verkopen, kan door gebruik te maken van een 1031 ruil (zie hieronder) de potentiële belasting worden uitgesteld zolang de verkoopopbrengsten worden geïnvesteerd in een ander "soortgelijk" item. "Soortgelijk" betekent voor belastingdoeleinden niet noodzakelijkerwijs een ander stuk onroerend goed.
De stad New York biedt mogelijkheden tot belastingvermindering en Florida heeft geen inkomstenbelasting van de staat. Buitenlandse investeerders moeten advies inwinnen over de oprichting van een vennootschap en andere belastingzaken, zodat ze de Amerikaanse belastingschuld vermijden of minimaliseren.
Voor Amerikaanse bedrijven kan, als het belastbare inkomen van het verhuurbedrijf minder dan $315.000 bedraagt (en het is geen C-corporatie), een "doorschuif"-aftrek gelijk aan 20% van het in aanmerking komende bedrijfsinkomen worden afgetrokken van de belastingschuld. De Amerikaanse belastingwetgeving is zeer pro-business, en de recente wijzigingen in de belastingwetgeving voor beleggers en huiseigenaren verdienen speciale aandacht.STAP 8 WAT IS EEN 1031 BELASTINGUITGESTELDE RUIL?
De 1031 Tax Deferred Exchange (genoemd naar artikel 1031 van de US Internal Revenue Code) stelt een investeerder in staat om een onroerend goed te verkopen en alle verkoopopbrengsten te gebruiken voor de aankoop van een of meer "like-kind" eigendommen van gelijke of grotere waarde, binnen een goedgekeurd tijdsbestek, zonder enige meerwaardebelasting te betalen op het onroerend goed dat wordt verkocht. De belasting wordt uitgesteld tot een definitieve vereffening zonder verdere investering.
De 1031-regel is daarom een uitstekende manier om het rendement op de investering te maximaliseren, omdat alle winst kan worden gebruikt om de volgende woning (of eigendommen) te kopen zonder de winst door te geven aan de overheid.
Beleggers kunnen dit voordeel gebruiken om de huidige beleggingen te consolideren of te diversifiëren, het beste uit een opkomende markt te halen, elders een beter rendement te behalen of de afschrijvingsklok opnieuw in te stellen. Brownstones in New York kunnen bijvoorbeeld worden "geruild" voor een luxe appartement in Miami. Leegstaande grond of een commercieel gebouw in Miami kan worden "geruild" voor ander beleggingsvastgoed in New York. De mogelijkheden zijn talrijk, de regels voor het ruilen zijn streng en de transacties moeten worden afgehandeld door een erkende tussenpersoon.
Door te vertrouwen op gedegen advies van de makelaar of vastgoedbeheerder kunnen beleggers hun rendementen maximaliseren. Dit brengt ons bij de volgende sectie.
STAP 9 HET RENDEMENT VAN UW INVESTERING VERKRIJGEN
Uiteraard zijn er drie belangrijke componenten om het grootste rendement uit uw investering te halen. De eerste is de prijs die u betaalt. Rekening houdend met de uiteindelijke wederverkoop tijdens het aankoopproces is een teken van een succesvolle investeerder. Het artikel in the link richt zich op Miami, maar de besproken principes zijn onderdelen van elk investeringsproject voor de aankoop/verkoop van onroerend goed.
De kosten van, en de inkomsten uit, het eigendom zijn van cruciaal belang voor het uiteindelijke rendement. Een vraag die onze klanten vaak stellen is hoe ze de meeste klappen voor hun rekening kunnen krijgen - naast het onderhandelen over een goede aankoopprijs voor het juiste eigendom op de juiste locatie. Een krachtige manier om daar voor te zorgen is door gebruik te maken van de aankoop.
De eerste, en voor de hand liggende, is het nemen van een hypotheeklening op het terrein. Buitenlandse investeerders leren dat er gevestigde en bereidwillige Amerikaanse geldschieters zijn bij het zoeken naar vastgoedleningen. Binnenlandse investeerders zetten vaak 20% neer en lenen de rest. Overzeese investeerders doen vaak een aanbetaling van 50%.
De aanbetaling kan afkomstig zijn van winstnemingen op de beurs, of van de verkoop van een bestaand onroerend goed om optimaal te profiteren van de koersstijging en de 1031-voordelen van de beurs. De afschrijvingskosten zijn uiteraard fiscaal aftrekbaar en de huurder is er om de leningskosten te dekken via zijn huur.
De tweede meest voorkomende manier is het gebruik van het eigen vermogen in een bestaand onroerend goed als aanbetaling. De tweede meest voorkomende manier is om het eigen vermogen van een bestaand onroerend goed te gebruiken als aanbetaling. De twee manieren om dit te doen zijn het afsluiten van een hypotheeklening met het eigen vermogen als zekerheid. De tweede manier is het gebruik van een eigen vermogen kredietlijn (HELOC.) Het belangrijkste verschil is dat de kredietlijn voor alles kan worden gebruikt en dat de rente alleen wordt betaald op het gebruikte krediet. Het maakt het dus mogelijk om op een subtielere manier te zoeken naar de juiste beleggingsobjecten, en om de aankoopkosten en die van een eventuele renovatie te dekken, enz.
Een duidelijk voordeel van de financiering van de aankoop is dat de prijsstijging van het onroerend goed wordt gefinancierd door de aanbetaling en de huurinkomsten. Een aanbetaling van $600.000 op een pand van $3 miljoen met een prijsstijging van 5% ($150.000) betekent dat de waardestijging een 25% rendement op het aanbetalingsbedrag vertegenwoordigt.
Financiering voor geaccrediteerde investeerders is zakelijk gezien een goede zaak.
Het gebruik van de juiste vastgoedbeheerder zal de bezettingsgraad maximaliseren, omdat de beheermaatschappij het pand aan potentiële huurders zal verkopen, hen zal doorlichten en het huurcontract zal beheren terwijl het actief is. De beslissing om die activiteit uit te besteden levert vaak betere huurders en een hogere bezettingsgraad op. Beide resulteren in een hoger rendement.
Het derde element van het krijgen van het juiste rendement is om de verkoop in handen te leggen van een bekwame en succesvolle makelaar die het op de juiste manier op de markt zal brengen. De agent zal helpen om te onderhandelen over de beste prijs die de markt zal dragen, op de beste voorwaarden voor de huidige eigenaar, en binnen de voorkeur van de eigenaar tijdschaal.
Voeg deze drie elementen samen, met inbegrip van een 1031 Exchange indien van toepassing, en het onroerend goed zal het hoogste rendement op de investering genereren. Dat is waar het maken van de beste vastgoed investeringsbeslissing over gaat.
STAP 10 BEHEER VAN ONROEREND GOED VOOR BELEGGERS
Het beheer van onroerendgoedbeleggingen vergt tijd, vaardigheid en ervaring. Er zijn twee soorten vastgoedbeheer, "licht vastgoedbeheer" en "volledig vastgoedbeheer". Licht vastgoedbeheer is een route die veel klanten nemen omdat het zorgt voor de initiële, kritische elementen, en kan beginnen zodra de gekozen vastgoedbelegging onder contract staat.
Deze dienst beheert alle stappen die beginnen met het vinden van de juiste huurder. De vastgoedbelegging wordt gecommercialiseerd aan kandidaat-huurders, de huurder wordt gescreend, de huurovereenkomst wordt voorbereid, de aanvragen voor de bouwplaten worden ondersteund, en de nodige herstellingen worden geregeld, enz. Het beheer van de lichte woning is exclusief het beheer van het geld van de huurder of de verhuurder, maar omvat wel het opzeggen en vernieuwen van de huurcontracten.
Deze dienst omvat de behandeling van huurgelden en het betalen van rekeningen, enz. met volledige boekhoudkundige diensten en financiële rapportering. Hij zorgt ook voor de ontruiming van huurders als dat ooit nodig mocht zijn.
STAP 11 LAATSTE OPMERKINGEN
Het kopen en bezitten van vastgoedbeleggingen is een winstgevend bedrijfsmodel, en een beproefde manier om vermogen op te bouwen en te beschermen. Door investeringen als hefboom te gebruiken, gebruik te maken van alle mogelijke belastingvoordelen en -uitstel, en de juiste huurders te installeren, maximaliseert u de opbrengst en de prijsstijging. Investeren in onroerend goed in NYC is altijd een solide gok.
Het kiezen van een ervaren vastgoedbeheerder om de vastgoedbelegging op de markt te brengen, huurders te selecteren en huurdocumenten te regelen die de eigenaar van de vastgoedbelegging beschermen, is een ander verstandig element om een succesvolle eigenaar van een vastgoedbelegging te worden. Vastgoedbeleggingen bewijzen dat ze een solide manier zijn om vele doelen te bereiken.
Neem vandaag nog contact met ons op en leer hoe u kunt investeren in onroerend goed in Manhattan of Miami.
MANHATTAN-kantoor
157 Columbus Avenue, 4th Fl
New York, NY 10023
+1-646-376-8752
MIAMI KANTOOR
1688 Meridian Avenue, Suite 700
Miami Beach, FL 33139
+1-305-296-8885