Gids voor vastgoedbeleggingen in NYC

Succesvol investeren in onroerend goed berust vierkant op het bouwen van een strategie op basis van zakelijke doelstellingen die helpen bij het kiezen van de beste vastgoedbeleggingen locatie en type. Inzicht in de vastgoedbeleggingsmarkt vergt tijd om te leren en te begrijpen, dus het vierde deel van een succesvolle strategie (naast doel, locatie en type) is het maken van beste gebruik te maken van het beste advies dat beschikbaar is. We bespreken investeringsdoelen in "Een bewezen strategie voor het kopen van uw eerste huurwoning" en "Ga niet voor de opbrengst bij het kopen van een vastgoedbelegging." Succesvolle beleggers vragen zich voortdurend af: "Is dit het beste advies dat ik kan krijgen, en maak ik het beste gebruik van dat advies?

Het beantwoorden van die vraag is waar dit artikel over gaat.

Onroerend goed is wereldwijd. Veel factoren, van globaal tot lokaal, beïnvloeden de huidige prijzen, de toekomstige kapitaalwaarde en de huidige huurinkomsten. Naast wereldwijde en regionale factoren die in aanmerking moeten worden genomen, heeft elk land zijn eigen regelgeving op het gebied van inkomsten-, vastgoed- en vermogenswinstbelasting. Ze hebben ook hun eigen aankoop-, financierings- en verkoopkosten. Deze kosten hebben een direct effect op het maximumtarief, de nettokasstroom, de hefboomwerking en de toekomstige winsten.

Binnen elk land zijn er steden. Elke stad heeft voor- en nadelen voor de vastgoedbelegger (zowel binnenlandse als buitenlandse investeerders). Door rekening te houden met regionale en nationale factoren, en vervolgens naar beneden te boren naar het stadsniveau, zijn investeerders beter in staat om verstandige beslissingen te nemen en de beste keuzes te maken, zodat ze de resultaten die leveren op de zeven hierboven genoemde redenen maximaliseren.

Buurt Overzicht naar NYC Vastgoedbeleggers

De juiste locatie is cruciaal voor het uiteindelijke succes. In ons artikel "Een analyse van de beste steden om te investeren in huurwoningen in 2019." u zult een gedetailleerde analyse van het onderwerp zien. Samenvattend heeft het Internationaal Monetair Fonds 57 economieën bestudeerd en in drie categorieën onderverdeeld wat betreft de vastgoedbeleggingen. We hebben deze studie gekoppeld aan het meest recente rapport van UBS Wealth Management over 20 afzonderlijke steden. Het is duidelijk dat sommige steden in de wereld, zoals Hong Kong, Toronto en Londen zich in wat UBS "bubble-risk" noemt, bevinden. Andere worden genoemd als overgewaardeerd, redelijk gewaardeerd en ondergewaardeerd.

Onze focus als makelaars is op New York Citymet name Manhattan en zijn buurten. We hebben echter ook informatie over Downtown Miami evenals algemene tips voor het investeren in Miami luxe onroerend goed.

Bij het kopen van vastgoedbeleggingen in New York is de locatie van groot belang. De juiste locatie voor het beleggingspand plus de keuze van het juiste pand zelf zullen alle zeven hierboven genoemde redenen opleveren. Elke stad heeft wijken, en die wijken zullen in meer of mindere mate prijsstijgingen opleveren. Elke buurt zal ook een beroep doen op specifieke types van de huurmarkt. Dergelijke types zijn, bijvoorbeeld:

• Professionals die de voorkeur geven aan het huren van een woning in de buurt van hun bedrijf, en die ook voldoen aan hun sociale en familiale levensdoelen.
• Rijke mensen die af en toe een pied-à-terre voor bedrijfsbezoeken of vakantiehuizen voor langere bewoning, zodat hun familie kan profiteren van de sociale, eet- en winkelvoorzieningen van het gebouw en de omgeving.
• Mensen met jonge gezinnen die de voorkeur geven of moeten geven aan het huren van de juiste woning op de juiste locatie.
• Studenten die naar de plaatselijke hogeschool, universiteit of privé-school of -academie gaan.
• Elk van deze vier huurmarktvoorbeelden zal de belegger helpen om te bepalen welke locatie hij moet kiezen en welk type onroerend goed hij moet kiezen. Al deze markten hebben de neiging om hoge bezettingsgraden te zien tegen hoge huurprijzen. Ze genereren daarom een hoog rendement, een goede kasstroom en een goede prijsstijging van het onroerend goed.

Verschillende soorten onroerend goed trekken verschillende soorten huurders aan. Wanneer investeerders het juiste type onroerend goed kiezen om te kopen, moeten ze goed kijken en het juiste gebouw kiezen voor het type huurders dat ze willen aantrekken. Er zijn verschillende soorten goede huurpanden.

Meergezinswoningen zijn uitstekende verhuurobjecten. Een meergezinswoning is, in feite, een gebouw waarin zich meer dan één op zichzelf staande woning bevindt. Het gebouw kan een duplex (twee woningen,) een triplex (drie woningen,) een quadplex of fourplex (vier woningen,) of een flatgebouw (condo of coöperatieve ontwikkeling) zijn.

Het investeren in een meergezinswoning heeft verschillende voordelen. Het kiezen van een woning die specifiek voldoet aan de directe en langere termijn doelstellingen van een belegger is eenvoudig. Veel huurders kiezen bijna automatisch voor een meergezinswoning, dus de markt is sterk. Zij gaan deze weg in omdat zij de meest beschikbare soorten woningen zijn, zodat het voor hen gemakkelijk is om de specifieke woning te kiezen die voor hen geschikt is. Ze zullen de buren "net als zij" vinden, zodat het sociale en gezinsleven aangenaam is.

Het gebouw zal een professionele vastgoedbeheerder hebben om zowel de voorzieningen te onderhouden als om problemen op te lossen.

Meergezinswoningen maximaliseren of, op zijn minst, egaliseren de opbrengstpercentages. Als een eengezinswoning een maand leeg staat, wordt het rendement met 100% verminderd. Als een eenheid van een vier-onder-een-kap maandDe totale opbrengst wordt slechts met 25% verminderd.

Als een familielid in de ene eenheid woont en de beheerder is voor de andere - om de basisprincipes van het beheren en runnen van een bedrijf te leren - dan betaalt het inkomen van de andere eenheden voor, of draagt bij aan, de kosten van de woning van het familielid en genereert het winst om te investeren in de volgende aankoop van onroerend goed. Deze twee factoren zijn een stimulans om het verhuurbedrijf succesvol te laten zijn.

Zodra investeerders de locatie van het onroerend goed en het type onroerend goed kiezen, gaat de volgende beslissing over kiezen het juiste gebouw. Er zijn twee kanten aan deze beslissing; de kant van de investeerder en de kant van de huurder. Zorg dat ze allebei gelijk hebben, en het resultaat is een succesvolle investering.

De investeerders kant

Ook in deze beslissingen zijn de onderliggende doelstellingen opgenomen. In eenvoudige, praktische termen zijn de beslissingen gebaseerd op zaken als:

• Maken de regels en voorschriften aanvaardbare huur- en leasetarieven mogelijk? Een coöperatie kan regels hebben die voorkomen dat de eenheid voor een minimale periode wordt geleased. Coops eist ook dat potentiële huurders worden geïnterviewd en goedgekeurd.
• Zijn er stads- of gemeenschapsregeringen die kunnen beperken hoeveel huur in rekening kan worden gebracht of hoeveel (of hoe weinig) dagen in een jaar het eigendom kan duren? kan elke huurder te huisvesten?
• Hoe snel is de woning klaar om te huren? Is het de moeite waard om een onafgewerkte woning te kopen tegen een uitstekende prijs, om de toekomstige prijsstijging te maximaliseren en de initiële huurinkomsten te missen, of moet u een woning kopen die klaar is voor bewoning om de onmiddellijke opbrengst te maximaliseren en de kosten van de aankoop te compenseren, enz.
• Als de woning compleet is, wat is dan de staat waarin deze verkeert? Een professionele inspectie door een gekwalificeerde huisinspecteur, bij voorkeur werkend aan ASHI-normen (American Society of Home Inspectors) om ervoor te zorgen dat alles wat geïnspecteerd moet worden, wordt geïnspecteerd. Veiligheids- of functionaliteitsproblemen moeten in de koopovereenkomst worden aangepakt en vóór het sluiten ervan worden afgehandeld.

De kant van de huurder

Huurders hebben de neiging om een woning te kiezen op basis van vijf criteria. Ze komen neer op prestige, privacy, ruimte, uitzicht en gemak. "De PPSVC van het huren." Deze factoren zijn niet van belang, omdat sommige huurders een of meer van de andere prijzen geven. Laten we ze bespreken:

• Prestige kan heel belangrijk zijn. Een rijke huurder die op zoek is naar een occasionele stadseenheid, omdat hij de voorkeur geeft aan een huis boven een hotelsuite, kan het prestige van het pand en de ligging ervan hoog op hun lijstje zetten. Een student of professionele familie kan dat niet.
• Privacy is vaak belangrijk voor veel mensen. Een beroemdheid of een gezin met jonge kinderen kan op zoek gaan naar privacy.
• Ruimte is belangrijk voor huurders met kinderen of voor iemand die een thuiskantoor nodig heeft, maar minder voor een student of alleenstaande huurder die gewoon dicht bij de universiteit of het kantoor wil zijn.
• De meningen zijn voor veel mensen van belang. Het kopen van een meergezinswoning die hoog genoeg is om een gevoel van ruimte te geven wanneer men uit de ramen kijkt, draagt vaak een prijsvoordeel met zich mee ten opzichte van een woning op een lagere verdieping met uitzicht op een bakstenen muur. Een uitzicht op Central Park bijvoorbeeld vraagt om een hoge aankoopprijs, genereert een hogere opbrengst en levert een hoge verkoopprijs op als het tijd is om de winst te vereffenen.

Een minder indrukwekkend uitzicht levert misschien niet genoeg rendement op om de aankoopkostenpremie te dekken, maar door de investering als hefboom te gebruiken wordt dat probleem verzacht. Eenheden met een beter uitzicht, vooral als er weinig te kiezen valt in huurbetalingen, zullen altijd een hogere bezettingsgraad kennen dan eenheden met een slecht uitzicht.

• Gemak is voor veel huurders belangrijk. Ze willen dicht bij het kantoor, de universiteit, een speeltuin als ze kinderen hebben, goed vervoer, enz. Convenience is een krachtige motivator en levert vaak een hogere bezettingsgraad op voor de verhuurder.

Als er rekening wordt gehouden met zowel de eigenaar als de huurder, is het makkelijker om het juiste gebouw te kiezen en vervolgens de cashflow en de winst te maximaliseren.

Verstandige beleggers begrijpen de kosten van zowel het kopen van onroerend goed in NYC als het daarna bezitten ervan. Kostencomponenten vallen in drie hoofdcategorieën:

• Kosten van de overname
• Operationele kosten
• Kosten van de verkoop

De aankoopkosten omvatten de prijs die voor het onroerend goed is betaald plus de aankoop van zaken die nodig zijn om het te verhuren. In Manhattan en Miami zijn keukenapparatuur meestal inbegrepen in de aankoop. In Manhattan vloeren in een nieuw appartement zal worden, maar in Miami, kan het niet zijn. Deze opmerkingen op de lagere aankoopprijzen voor Miami appartementen zal interesseren investeerders voor wie de initiële kosten zijn een prioriteit.

Kopers betalen voor hun inspecties, titel verzekering, titel agent kosten, en sluiten advocaat kosten, plus pro rata kosten, zoals belastingen of beheerskosten de verkoper heeft vooruitbetaald. De exploitatiekosten omvatten posten zoals beheerskosten, verzekeringen, belastingen, nutsvoorzieningen, hypotheekkosten, enz. Deze moeten worden gedekt door de huur van de huurders. Eigenaars kunnen ook verantwoordelijk zijn voor hun eigen marketingkosten bij het zoeken naar huurders.

Wanneer eigenaren hun beleggingsobject verkopen, betalen ze de makelaarskosten om het object op de markt te brengen en om een klaarstaande, bereidwillige en bekwame koper te vinden. Zij kunnen ook hun eigen juridisch adviseur inhuren, en ook verantwoordelijk zijn voor eventuele reparaties om de woning veilig en functioneel te maken.

Hoewel er kosten zijn, zijn er ook waardevolle belastingvoordelen die investeerders gebruiken om hun kosten te minimaliseren. Het betaalt investeerders om te begrijpen regelgeving op het gebied van onroerendgoedbelasting omdat de aankoop en het beheer van het onroerend goed een zakelijke transactie is, zodat alle geldige kosten fiscaal aftrekbaar zijn.

De IRS-regels zijn zeer pro-investeerder in tegenstelling tot in veel landen. Niet alleen zijn de directe kosten van aankoop en eigendom fiscaal aftrekbaar, een eigenaar kan ook de waarde van het onroerend goed in 27,5 jaar afschrijven. Dus zelfs als het onroerend goed in marktwaarde stijgt, kan het nog steeds voor belastingdoeleinden worden afgeschreven. Wanneer het tijd is om te verkopen, kan door gebruik te maken van een 1031 ruil (zie hieronder) de potentiële belasting worden uitgesteld zolang de verkoopopbrengsten worden geïnvesteerd in een ander "soortgelijk" item. "Soortgelijk" betekent voor belastingdoeleinden niet noodzakelijkerwijs een ander stuk onroerend goed.

De stad New York biedt mogelijkheden tot belastingvermindering en Florida heeft geen inkomstenbelasting van de staat. Buitenlandse investeerders moeten advies inwinnen over de oprichting van een vennootschap en andere belastingzaken, zodat ze de Amerikaanse belastingschuld vermijden of minimaliseren.

De 1031 Tax Deferred Exchange (genoemd naar artikel 1031 van de US Internal Revenue Code) stelt een investeerder in staat om een onroerend goed te verkopen en alle verkoopopbrengsten te gebruiken voor de aankoop van een of meer "like-kind" eigendommen van gelijke of grotere waarde, binnen een goedgekeurd tijdsbestek, zonder enige meerwaardebelasting te betalen op het onroerend goed dat wordt verkocht. De belasting wordt uitgesteld tot een definitieve vereffening zonder verdere investering.

De 1031-regel is daarom een uitstekende manier om het rendement op de investering te maximaliseren, omdat alle winst kan worden gebruikt om de volgende woning (of eigendommen) te kopen zonder de winst door te geven aan de overheid.

Beleggers kunnen dit voordeel gebruiken om de huidige beleggingen te consolideren of te diversifiëren, het beste uit een opkomende markt te halen, elders een beter rendement te behalen of de afschrijvingsklok opnieuw in te stellen. Brownstones in New York kunnen bijvoorbeeld worden "geruild" voor een luxe appartement in Miami. Leegstaande grond of een commercieel gebouw in Miami kan worden "geruild" voor ander beleggingsvastgoed in New York. De mogelijkheden zijn talrijk, de regels voor het ruilen zijn streng en de transacties moeten worden afgehandeld door een erkende tussenpersoon.

Door te vertrouwen op gedegen advies van de makelaar of vastgoedbeheerder kunnen beleggers hun rendementen maximaliseren. Dit brengt ons bij de volgende sectie.

"Kapitaalwinstbelasting op onroerend goed"

Uiteraard zijn er drie belangrijke componenten om het grootste rendement uit uw investering te halen. De eerste is de prijs die u betaalt. Rekening houdend met de uiteindelijke wederverkoop tijdens het aankoopproces is een teken van een succesvolle investeerder. Het artikel in the link richt zich op Miami, maar de besproken principes zijn onderdelen van elk investeringsproject voor de aankoop/verkoop van onroerend goed.

De kosten van, en de inkomsten uit, het eigendom zijn van cruciaal belang voor het uiteindelijke rendement. Een vraag die onze klanten vaak stellen is hoe ze de meeste klappen voor hun rekening kunnen krijgen - naast het onderhandelen over een goede aankoopprijs voor het juiste eigendom op de juiste locatie. Een krachtige manier om daar voor te zorgen is door gebruik te maken van de aankoop.

Twee benaderingen van het hefboomeffect

De eerste, en voor de hand liggende, is het nemen van een hypotheeklening op het terrein. Buitenlandse investeerders leren dat er gevestigde en bereidwillige Amerikaanse geldschieters zijn bij het zoeken naar vastgoedleningen. Binnenlandse investeerders zetten vaak 20% neer en lenen de rest. Overzeese investeerders doen vaak een aanbetaling van 50%.

De aanbetaling kan afkomstig zijn van winstnemingen op de beurs, of van de verkoop van een bestaand onroerend goed om optimaal te profiteren van de koersstijging en de 1031-voordelen van de beurs. De afschrijvingskosten zijn uiteraard fiscaal aftrekbaar en de huurder is er om de leningskosten te dekken via zijn huur.

De tweede meest voorkomende manier is het gebruik van het eigen vermogen in een bestaand onroerend goed als aanbetaling. De tweede meest voorkomende manier is om het eigen vermogen van een bestaand onroerend goed te gebruiken als aanbetaling. De twee manieren om dit te doen zijn het afsluiten van een hypotheeklening met het eigen vermogen als zekerheid. De tweede manier is het gebruik van een eigen vermogen kredietlijn (HELOC.) Het belangrijkste verschil is dat de kredietlijn voor alles kan worden gebruikt en dat de rente alleen wordt betaald op het gebruikte krediet. Het maakt het dus mogelijk om op een subtielere manier te zoeken naar de juiste beleggingsobjecten, en om de aankoopkosten en die van een eventuele renovatie te dekken, enz.

Een duidelijk voordeel van de financiering van de aankoop is dat de prijsstijging van het onroerend goed wordt gefinancierd door de aanbetaling en de huurinkomsten. Een aanbetaling van $600.000 op een pand van $3 miljoen met een prijsstijging van 5% ($150.000) betekent dat de waardestijging een 25% rendement op het aanbetalingsbedrag vertegenwoordigt.

Financiering voor geaccrediteerde investeerders is zakelijk gezien een goede zaak.

Het gebruik van de juiste vastgoedbeheerder zal de bezettingsgraad maximaliseren, omdat de beheermaatschappij het pand aan potentiële huurders zal verkopen, hen zal doorlichten en het huurcontract zal beheren terwijl het actief is. De beslissing om die activiteit uit te besteden levert vaak betere huurders en een hogere bezettingsgraad op. Beide resulteren in een hoger rendement.

Het derde element van het krijgen van het juiste rendement is om de verkoop in handen te leggen van een bekwame en succesvolle makelaar die het op de juiste manier op de markt zal brengen. De agent zal helpen om te onderhandelen over de beste prijs die de markt zal dragen, op de beste voorwaarden voor de huidige eigenaar, en binnen de voorkeur van de eigenaar tijdschaal.

Voeg deze drie elementen samen, met inbegrip van een 1031 Exchange indien van toepassing, en het onroerend goed zal het hoogste rendement op de investering genereren. Dat is waar het maken van de beste vastgoed investeringsbeslissing over gaat.

Het beheer van onroerendgoedbeleggingen vergt tijd, vaardigheid en ervaring. Er zijn twee soorten vastgoedbeheer, "licht vastgoedbeheer" en "volledig vastgoedbeheer". Licht vastgoedbeheer is een route die veel klanten nemen omdat het zorgt voor de initiële, kritische elementen, en kan beginnen zodra de gekozen vastgoedbelegging onder contract staat.

Beheer van lichte eigendommen

Deze dienst beheert alle stappen die beginnen met het vinden van de juiste huurder. De vastgoedbelegging wordt gecommercialiseerd aan kandidaat-huurders, de huurder wordt gescreend, de huurovereenkomst wordt voorbereid, de aanvragen voor de bouwplaten worden ondersteund, en de nodige herstellingen worden geregeld, enz. Het beheer van de lichte woning is exclusief het beheer van het geld van de huurder of de verhuurder, maar omvat wel het opzeggen en vernieuwen van de huurcontracten.

Volledig eigendomsbeheer

Deze dienst omvat de behandeling van huurgelden en het betalen van rekeningen, enz. met volledige boekhoudkundige diensten en financiële rapportering. Hij zorgt ook voor de ontruiming van huurders als dat ooit nodig mocht zijn.

Manhattan Miami Property Management Services

Het kopen en bezitten van vastgoedbeleggingen is een winstgevend bedrijfsmodel, en een beproefde manier om vermogen op te bouwen en te beschermen. Door investeringen als hefboom te gebruiken, gebruik te maken van alle mogelijke belastingvoordelen en -uitstel, en de juiste huurders te installeren, maximaliseert u de opbrengst en de prijsstijging. Investeren in onroerend goed in NYC is altijd een solide gok.

Het kiezen van een ervaren vastgoedbeheerder om de vastgoedbelegging op de markt te brengen, huurders te selecteren en huurdocumenten te regelen die de eigenaar van de vastgoedbelegging beschermen, is een ander verstandig element om een succesvolle eigenaar van een vastgoedbelegging te worden. Vastgoedbeleggingen bewijzen dat ze een solide manier zijn om vele doelen te bereiken.

Neem vandaag nog contact met ons op en leer hoe u kunt investeren in onroerend goed in Manhattan of Miami.