NYC ONROERENDEZAAKBELASTINGEN 

Informatie over de onroerendezaakbelasting van NYC 

De onroerendgoedbelasting van NYC wordt berekend op de geschatte waarde die door de lokale overheden wordt toegekend. Over het algemeen is het tarief van de NYC onroerendgoedbelasting per maand voor Manhattan onroerend goed is ongeveer 0,075% en voor Miami is dat 0,2%. Aangezien Miami geen inkomstenbelasting heeft, zijn de tarieven van de onroerendgoedbelasting hoger dan in New York.

Manhattan Property Tax Abatements- 421a en 421g

421 a) Belastingvermindering

Wat is een 421a Belastingverlaging? Een ding dat NYC investeerders en bewoners graag willen is de 421(a) belastingaftrek, die werd aangeboden aan appartementeigenaren van bepaalde gebouwen die werden gebouwd tussen 2005 en 2008. De belastingaftrek 421a voorziet in een sterke belastingverlaging voor investeerders in nieuwe ontwikkelingen die tussen 2005 en 2008 zijn gebouwd. Een veel voorkomende vraag van particulieren die willen investeren in NYC onroerend goed is hoe een 421a belastingaftrek te berekenen. Hier is hoe het werkt: Om de twee jaar stijgt de onroerendezaakbelasting met 20% van het normale belastingtarief tot het elfde jaar waarin de belasting het normale tarief wordt. Neem bijvoorbeeld een 1-slaapkamer appartement dat $900.000 kost en een normale belasting van ongeveer $900 per maand zou hebben.

• In de eerste twee jaar van de vermindering zal de onroerendezaakbelasting een nominaal
  bedrag van ongeveer $60 per maand zijn.
• Na het tweede jaar zal de belasting stijgen tot 180 dollar (20% van de 900 dollar).
• Na het vierde jaar zal de belasting stijgen tot $360 (40% van de $900).
• Na het zesde jaar zal de belasting stijgen tot $480 (60% van de $900) en zo verder,
  tot het elfde jaar, wanneer het belastingtarief zal stijgen tot de $900 (of wat
  het normale belastingtarief op dat moment ook is).

421(g) Belastingvermindering

De 421g belastingvoordeel is zeer zeldzaam en geldt alleen voor de selectie van nieuwe gebouwen in de Financial District onderstaande Murray Street in NYC. Een 421g reductie voorziet in GEEN onroerendgoedbelasting voor de eerste 10 jaar en vervolgens verlaagde belastingen voor de resterende vier jaar.

• 11e jaar bedraagt de belasting 20% van de normale belasting.
• 12e jaar bedraagt de belasting 40% van de normale belasting.
• 13e jaar bedraagt de belasting 60% van de normale belasting.
• ^14e jaar bedraagt de belasting 80% van de normale belasting.
• ^15e jaar bedraagt de belasting 100% van de normale belasting.

Recente wijzigingen in de NYC Mansion Tax en Transfer Taxes

Komend 1 juli 2019, zullen de sluitingskosten voor kopers in NYC stijgen via een verhoging van de herenhuisbelasting, een eenmalige belasting op de overdracht van onroerend goed die vergelijkbaar is met zegelrecht in andere landen. Op dit moment, contant geld kopers van onroerend goed $ 1 miljoen of meer oplopen totale sluitingskosten van ongeveer 2,5% van de aankoopprijs. Waarvan 1% de herenhuisbelasting.

De nieuwe wetgeving zal, op een gegradueerde schaal, de herenhuisbelasting voor eigendommen meer dan 2 miljoen dollar verhogen. Er zal geen verhoging zijn tot $2 miljoen, een lichte verhoging (0,25%) van $2 - $3 miljoen en dan nog een lichte verhoging (0,75%) van $3 - $5 miljoen. De stijgingen zijn belangrijker omdat de aankoopprijs stijgt met een top rate van 4.15% voor eigendommen boven $25 miljoen. Hier is de volledige tabel van de tarieven:  

$1 - $2 miljoen = 1%

$2 - $3 miljoen = 1,25%.

$3 - $5 miljoen = 1,75%.

$5 - $10 miljoen = 2,5%.

$10 - $15 miljoen = 3,5%.

$15 - $20 miljoen = 3,75%.

$20 - $25 miljoen = 4%

25+ miljoen dollar = 4,15%

Daarnaast zullen ook de sluitingskosten van de verkoper licht stijgen. Voor eigendommen $3 miljoen of meer zal de nieuwe gecombineerde overdrachtsbelasting van de staat New York en de stad stijgen van 1,825% naar 2,075%.

Over het geheel genomen verwachten we niet dat deze verhogingen van de NYC-vastgoedbelasting enige reële waarneembare invloed op de markt zullen hebben. Vergeleken met andere landen zijn onze sluitingskosten relatief laag, zelfs met deze verhogingen. De vastgoedbelasting van New York City en de sluitingskosten zijn niet bedoeld als een belemmering voor de toegang tot de markt.

Informatie over de onroerendgoedbelasting in Miami

Bij het bezit van onroerend goed in Miami, bonafide bewoners van Florida ontvangen een $ 25.000 vrijstelling voor hun primaire verblijfplaats in het kader van de Homestead Exemption Act. Terwijl de bewoners nog steeds onroerendgoedbelasting betalen, wordt de geschatte waarde verlaagd met $ 25.000 voordat de belasting wordt berekend. Nog belangrijker is dat de Homestead Exemption de verhoging van de onroerendezaakbelasting beperkt, wat de werkelijke waarde is van deze vrijstelling voor de onroerendezaakbelasting in Miami.

"Miami Luxury Real Estate Tax Information You Should Be Aware Of."

Kapitaalwinstbelasting

Het verschil tussen de verkoopprijs en de basis van het onroerend goed wordt gedefinieerd als een meerwaarde. De Amerikaanse overheid legt een belasting van 20% op deze winst op aan Amerikaanse ingezetenen (in de veronderstelling dat het onroerend goed meer dan een jaar in bezit was). Als de winst groter is dan $250K, is er een Obamacare-toeslag van 3,6%. Voor buitenlanders kan de belasting, afhankelijk van het Amerikaanse belastingverdrag met het thuisland van de koper en de structuur die zij gebruiken om het onroerend goed te bezitten, variëren van 21% tot 23,8%.

250.000 DOLLAR UITSLUITING OP DE VERKOOP VAN DE PRIMAIRE WONING

Voor inwoners van de VS kunnen individuen tot $250.000 aan winst uitsluiten van de verkoop van een primair huis (of $500.000 voor gehuwde paren), zolang het huis eigendom was van en bewoond werd door het individu (of het paar) voor twee van de laatste vijf jaar. Als u minder dan twee jaar in het huis heeft gewoond, kunt u mogelijk een deel van de winst uitsluiten. Uitzonderingen zijn toegestaan als u uw huis heeft verkocht omdat de locatie van uw baan is veranderd, vanwege gezondheidsproblemen of als gevolg van andere onvoorziene omstandigheden (zoals gedefinieerd door de IRS). 

Artikel 1031 - Uitstel van vermogenswinstbelasting op onroerendgoedbeleggingen

Een 1031-ruil staat bekend als een fiscaal afhankelijke ruil. Volgens artikel 1031 van de Internal Revenue Code kan een belegger de meerwaardebelasting uitstellen door een beleggingsobject te ruilen voor een ander object, zolang dit object voldoet aan de "like-kind"-definitie van het object in de code. De eigenaar zou zijn eigendom verkopen en binnen een bepaald aantal dagen de transactie op een ander onroerend goed identificeren en vervolgens kopen en sluiten. De regels zijn zeer strikt, dus ze moeten precies worden gevolgd. Zie de 1031 Exchange Rules - Uitstel van vermogenswinstbelasting pagina voor meer gedetailleerde informatie over dit onderwerp.

Geen inkomstenbelasting voor de eerste 10 tot 15 jaar

Bij de financiering van vastgoedaankopen

Buitenlandse kopers die hun aankopen financieren met een aanbetaling van 40% tot 50% zullen de eerste 10 tot 15 jaar waarschijnlijk geen inkomstenbelasting betalen, aangezien de Amerikaanse overheid zeer genereus is als het gaat om de uitgaven die in mindering mogen worden gebracht op de huurinkomsten. Aangezien de hypotheekrente, de gemeenschappelijke lasten, de onroerende voorheffing, de afschrijving van het actief over 27,5 jaar, de verzekering en de afschrijving van de sluitingskosten allemaal aftrekposten zijn ten opzichte van de inkomsten, zal het onroerend goed in de eerste jaren een negatief belastbaar inkomen genereren. In de komende jaren, wanneer het appartement belastbaar inkomen genereert, kan het inkomen worden gecompenseerd door het negatieve belastbare inkomen van het voorgaande jaar (o.a. overdraagbare fiscale verliezen). Dit resulteert in vele jaren geen inkomstenbelasting. Zie de Kostencomponenten van een vastgoedbelegging sectie van deze website voor meer informatie. Buitenlandse kopers moeten tijdig een keuze maken om de huurinkomsten te compenseren met de kosten, anders wordt er een vast bedrag van 30% op de totale ontvangsten in rekening gebracht. Daarom, zelfs in de eerste jaren, wanneer de investering fiscale verliezen maakt en de buitenlandse koper geen belasting op de huurinkomsten van het onroerend goed verschuldigd zal zijn, moet hij of zij tijdig aangifte doen van de inkomstenbelasting, zodat de verkiezing op zijn plaats is.

BUITENLANDSE INVESTERINGEN IN ONROERENDGOEDBELASTING (FIRPTA)

Wanneer een niet-ingezetene onroerend goed in de VS verkoopt, wil de Internal Revenue Service er zeker van zijn dat ze betaalde vermogenswinstbelasting krijgen. Daarom houdt de IRS 10% van de bruto aankoopprijs van het onroerend goed in. Wanneer een Amerikaanse belastingaangifte wordt ingediend waarin de vermogenswinstbelasting wordt gemeld, zal dit geld worden terugbetaald aan de archiefverstrekker als er een terugbetaling verschuldigd is. Dit kan worden voorkomen als de buitenlandse koper een 1031 Uitwisseling.

Buitenlandse kopers moeten van plan zijn om de Amerikaanse vermogensbelasting te vermijden

Wanneer een buitenlandse koper overlijdt, wordt zijn of haar nalatenschap door de Amerikaanse overheid belast tegen bijna 45%. Dit is gemakkelijk te vermijden als de buitenlandse koper wat vooruitplannen maakt. De planning omvat het opzetten van een Limited Liability Corporation (LLC) en een Foreign Corporation. De LLC zou het eigendom bezitten, het Buitenlandse Bedrijf zou de LLC bezitten, en de koper zou aandelen van de voorraad in het Buitenlandse Bedrijf houden. In dit scenario, aangezien het eigendom "eigendom" is van het buitenlandse bedrijf, zou de Amerikaanse overheid niets ontvangen bij de dood van de buitenlandse koper. Dit is een grote belastingbesparing voor Buitenlandse Kopers en is niet erg duur om uit te voeren.

Het is raadzaam voor elke eigenaar van vastgoedbeleggingen in de VS om ten minste een LLC te creëren om het actief aan te houden, aangezien de aansprakelijkheid van de koper beperkt zou zijn tot de waarde van het actief (aangezien het LLC geen andere eigendommen of activa zou aanhouden). Het nemen van deze een stap verder door het gebruik van een buitenlandse onderneming om de LLC te bezitten zou bescherming bieden aan de buitenlandse koper tegen de onroerende voorheffing.

Als een buitenlandse koper de LLC en de Foreign Corporation niet wil handhaven (misschien omdat de investering klein is), zou een alternatieve aanpak zijn om een termijn-levensverzekering te verkrijgen om het eigen vermogen in het onroerend goed te dekken (marktwaarde minus de resterende hypotheek). Een gezonde 38-jarige man of vrouw die een 10-jarige termijn-levensverzekering koopt, zou $650 per jaar betalen voor elke $1 miljoen aan dekking (of $500K aan eigen vermogen). Wij beschouwen dit als een zeer goedkope hedge om te ontsnappen aan de effecten van de onroerendezaakbelasting zonder de buitenlandse vennootschapsstructuur op te zetten. Terwijl de buitenlandse eigenaar de boedelbelasting niet zou ontlopen, zouden zijn of haar erfgenamen heel gemaakt worden van de verzekeringsopbrengst.

Buitenlandse ouders kopen onroerend goed voor kinderen

Veel van onze buitenlandse klanten hebben onroerend goed gekocht voor hun kinderen die in de Verenigde Staten werken of naar school gaan. De vraag of ouders die voor kinderen kopen een belastbaar feit in de VS zouden kunnen veroorzaken, is dan ook vaak aan de orde gekomen.

Helaas zou het schenken van onroerend goed aan uw kind worden beschouwd als een belastbaar feit voor de ontvanger. Daarnaast zou ook de verkoop van aandelen in een LLC aan een kind een belastbaar feit zijn. Daarentegen zou de verkoop van aandelen van een buitenlandse vennootschap aan uw kind geen belastbaar feit zijn, zodat men op deze manier aandelen aan een kind zou kunnen overdragen. De structuur is echter een beetje ingewikkeld en niet voordelig op het vlak van de meerwaardebelasting. Er zijn andere manieren om te voorkomen dat u wordt belast en om daar meer over te weten te komen, kunt u zich hieronder inschrijven.