1031 EXCHANGE RULES - BELASTING OVER
VERMOGENSWINST

CONTACT OPNEMEN MET EEN EXPERT

Een 1031-ruil is een fiscale ruil die de IRS toestaat op vastgoedbeleggingen. "Uitwisseling" verwijst niet naar de eigenlijke uitwisseling van eigendommen tussen twee eigenaars, maar naar het proces van de verkoop van een woning en de aankoop van een andere. Artikel 1031 van de Internal Revenue Code regelt deze transacties, vandaar de verwijzing naar 1031 Exchange.

Een meerwaarde ontstaat wanneer de verkoopprijs van een actief hoger is dan de oorspronkelijke aankoopprijs. De meerwaarde is onderworpen aan een minimum van 15% belasting voor particulieren en 35% belasting voor bedrijven. Bij een 1031-beurs wordt de vermogenswinstbelasting uitgesteld tot een latere datum dan normaal gesproken het geval zou zijn. 

VOORDELEN VAN 1031 EXCHANGE RULES

Het belangrijkste voordeel van een belastingfaciliteit is dat de belastingplichtige kan beschikken over onroerend goed zonder dat hij direct belastingplichtig is. Hierdoor kan een belastingplichtige de verdiencapaciteit van uitgestelde belastingdollars behouden en tegelijkertijd activa uitwisselen.

In plaats van bijvoorbeeld een beleggingsobject te verkopen en de vermogenswinstbelasting te betalen en vervolgens de netto-opbrengst te gebruiken om een ander object te kopen, staat het een investeerder 1031 Exchange rules toe af te zien van het betalen van de vermogenswinstbelasting en de totale opbrengst van de verkoop te gebruiken om in het nieuwe object te investeren, waardoor de vermogenswinstbelasting wordt uitgesteld totdat het nieuwe object wordt verkocht.

Een ander voordeel is dat de erfgenamen van de investeerder een verhoogde basis krijgen op een dergelijk geërfd onroerend goed. Terwijl de belegger een verlaagde basis krijgt in het onroerend goed (bv. de basis in het oude onroerend goed), zouden zijn of haar erfgenamen bij het overlijden van de belegger het onroerend goed ontvangen tegen de reële marktwaarde op de datum van de overdracht aan de erfgenamen. Wanneer de erfgenaam het goed gaat verkopen, betaalt hij/zij belasting over het verschil tussen de nieuwe verkoopprijs en de reële marktwaarde van het goed op het moment van de erfopvolging.

 

GELIJKGESTEMDE EIGENSCHAP

1031 Exchange rules vereisen dat de twee eigenschappen "like-kind" eigenschap zijn. De regels beschouwen de uitwisseling van residentiële vastgoedbeleggingen met commerciële vastgoedbeleggingen, en vice versa, als "like-kind". Het onroerend goed moet echter wel in de VS liggen, aangezien een ruil van Amerikaans onroerend goed voor buitenlands onroerend goed volgens de regels niet als "like-kind" wordt beschouwd.


NADELEN VAN EEN 1031-RUIL

De belastingbetaler moet er ook rekening mee houden dat er een paar nadelen zijn aan een belastinguitgestelde ruil, en wel als volgt:

  1. Er zal een verlaagde basis (d.w.z. fiscale waarde) zijn in het vervangende onroerend goed, aangezien de lagere basis van het oude onroerend goed zal overgaan naar het nieuwe onroerend goed. Hierdoor zal de belastingplichtige een lagere afschrijvingsaftrek hebben op het nieuwe eigendom dan hij zou hebben gehad als hij het eigendom had gekocht zonder een 1031-ruil.
  2. Er zullen hogere transactiekosten zijn voor het voltooien van een fiscaal afhankelijke ruil, aangezien de eigenaar extra beroepskosten zal moeten betalen.
  3. De belastingplichtige mag de netto-opbrengst van de vervreemding van het onroerend goed voor niets anders gebruiken dan voor herinvestering in onroerend goed. Anders zullen er fiscale gevolgen zijn voor het bedrag van de opbrengst dat niet als herbelegging wordt gebruikt.

 

GEKWALIFICEERDE TUSSENPERSOON

Voor een 1031-beurs is een gekwalificeerde bemiddelaar, zoals gedefinieerd in artikel 1031 van de Internal Revenue Code, nodig om het hele proces te behandelen.

Alle opbrengsten van de verkoop, inclusief non-cash opbrengsten (zoals een boot die u mogelijk ontvangt in de handel naast het onroerend goed), moeten naar de Gekwalificeerde Tussenpersoon gaan om te worden gebruikt voor de aankoop van het nieuwe onroerend goed. Alles wat de verkoper direct of indirect ontvangt (hoe onbeduidend ook) zal de gehele transactie diskwalificeren, wat resulteert in de erkenning van de gehele winst (en in het geval van een Buitenlandse Koper, wat resulteert in een FIRPTA-inhouding).

 

ZEER SPECIFIEKE REGELS MET BETREKKING TOT: DE IDENTIFICATIE-
EN UITWISSELINGSPERIODES

  1. De nieuwe woning moet binnen de VS gelegen zijn.
  2. Vanaf de sluitingsdatum van de oude woning heeft de verkoper 45 kalenderdagen de tijd om de Gekwalificeerde Tussenpersoon te voorzien van een lijst van eigendommen die ze willen kopen (deze lijst heet "De 45-dagen lijst" en er staat meestal meer dan één woning op de lijst voor het geval er een deal doorvalt).
  3. Vanaf de sluitingsdatum van het oude pand heeft de verkoper 180 kalenderdagen de tijd om een of meer van de eigendommen op de 45-dagen lijst te kopen;
  4. De verkoper van het oude eigendom moet het nieuwe eigendom in eigendom nemen onder dezelfde wettelijke naam als die van het oude eigendom.
  5. De verkoper moet een nieuwe woning kopen voor een bedrag dat gelijk is aan of groter is dan de verkoopprijs van de oude woning.
  6. Contant geld uit de verkoop van het oude pand, na betaling van de sluitingskosten en verplichtingen, moet de Gekwalificeerde Tussenpersoon gaan en worden gebruikt voor de aankoop van het nieuwe pand.

De tijdslijn van 45 dagen moet strikt worden gevolgd, aangezien deze op geen enkele manier kan worden verlengd, zelfs niet als de 45e dag op een zaterdag, zondag of wettelijke Amerikaanse feestdag valt. De Ruilperiode eindigt precies 180 dagen na de datum waarop de persoon de afgestaan eigendom overdraagt of op de vervaldag voor de belastingaangifte van de persoon voor dat belastingjaar waarin de overdracht van de afgestaan eigendom heeft plaatsgevonden, indien deze datum eerder valt. Ook hier moet de tijdslijn van 180 dagen strikt worden gevolgd, aangezien deze op geen enkele wijze kan worden verlengd, zelfs niet als de 180e dag op een zaterdag, zondag of wettelijke Amerikaanse feestdag valt.

1031 Exchange Rules - belastinglatentie

 

1031 RUIL VOOR BUITENLANDSE INVESTEERDERS 

Niet-Amerikaanse verkopers kunnen ook in aanmerking komen voor een 1031-behandeling van hun activa. 

De Amerikaanse regering maakt het mogelijk dat een buitenlandse verkoper gebruik maakt van de 1031 Exchange-bepalingen. Naast de hierboven genoemde normale regels legt FIRPTA een extra eis op 1031 Exchange rules om de 10% inhouding te vermijden. De bijkomende eis is dat de persoon die verantwoordelijk is voor de overdracht van het oude eigendom van de buitenlandse verkoper aan de koper/overnemer (zoals een eigendomstitel of een escrow-onderneming) ook van de buitenlandse verkoper moet ontvangen:

  1. Een door de IRS uitgegeven inhoudingsbewijs dat de specifieke ruil bestraft en de verkrijger in staat stelt om de inhouding van enige belasting te vermijden, of;
  2. Bericht van de buitenlandse verkoper die verklaart dat de verkoper een inhoudingscertificaat heeft aangevraagd.

Ten eerste moet elke buitenlandse eigenaar van onroerend goed van tevoren plannen maken om een ITIN te verkrijgen ver voor de overdracht van een onroerend goed, en om een inhoudingscertificaat aan te vragen zodra de overdracht van het onroerend goed is geregeld. Ten tweede is het van cruciaal belang dat elke buitenlandse verkoper die een 1031-beurs wil voltooien, in een vroeg stadium van het verkoopproces overleg pleegt met een deskundige, professionele en gekwalificeerde tussenpersoon, en tevens belastingadvies of financieel advies inwint van ervaren adviseurs, om hen te helpen bij het afsluiten en het indienen van de Amerikaanse belastingdossiers. Als u referenties wilt voor een gekwalificeerde bemiddelaar, laat het ons dan weten. 

Extra bron van onze CPA:

Over het algemeen is een sectie 1031 Transfer, of een Like-Kind Exchange, een methode die wordt gebruikt om de vermogenswinstbelasting op beleggingsvastgoed in de Verenigde Staten uit te stellen wanneer het wordt verkocht, of geruild, voor een andere investering. onroerend goed dat wordt beschouwd als "zoals-soort eigenschap"Wat betekent dat het eigenlijke beleggingsvastgoed moet worden geruild voor beleggingsvastgoed, en niet voor onroerend goed dat om persoonlijke redenen wordt gebruikt of dat niet wordt gebruikt voor de aankoop van onroerend goed. Wij gaan ervan uit, zonder te besluiten dat in het kader van deze notitie aan de eisen van artikel 1031 is voldaan.

In dit geval is het onroerend goed echter eigendom van een niet-Amerikaanse persoon voor fiscale doeleinden (een buitenlandse persoon), waardoor deze uitwisseling ook onder de FIRPTA zou vallen. De inhouding van de FIRPTA wordt geregeld door de regels van artikel 1445. Onder FIRPTA, als een onroerend goed wordt gekocht van een niet-ingezetene vreemdeling, moet de Amerikaanse koper 15% van de waarde van het onroerend goed in de transactie inhouden om het naar de IRS te sturen. Aangezien het echter om een 1031-transactie gaat, is in beperkte gevallen, als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, geen inhouding vereist.

Als algemene regel geldt dat een verkrijger op grond van artikel 1. 1445-2(d)(2) niet verplicht is om een inhouding in te houden als er een inhoudingsuitzondering beschikbaar is, bijvoorbeeld als de overdrager een schriftelijke kennisgeving aan de verkrijger verstrekt waarin staat dat als gevolg van een niet-erkenningsbepaling van de IRC, de overdrager niet verplicht is om enige winst of verlies met betrekking tot de overdracht te erkennen, en de verkrijger de schriftelijke kennisgeving aan de IRS verstrekt binnen 20 dagen na de overdracht op het volgende adres:

Postbus 21086, afgiftepunt 8731, FIRPTA-eenheid, Philadelphia, PA 19114-0586.

Deze schriftelijke kennisgeving moet overeenkomstig artikel 1445-2, onder d), punt 2, onder iii), de volgende gegevens bevatten en door de cedent, de niet-ingezetene, op straffe van meineed worden gecontroleerd en ondertekend:

  1. a) Een verklaring dat het ingediende document een kennisgeving van een niet-erkenningstransactie of een verdragsbepaling overeenkomstig de vereisten van §1.1445-2(d)(2) vormt;

  2. b) De naam, het socialezekerheidsnummer (of een ander identificatienummer) en het thuisadres van de buitenlandse persoon;

  3. c) Een verklaring dat een buitenlands persoon niet verplicht is om enige winst of verlies met betrekking tot de overdracht te erkennen;

  4. d) een korte beschrijving van de overdracht; en

  5. e) Een korte samenvatting van de wet, artikel 1031 in onze zaak, en feiten die de bewering ondersteunen dat de erkenning

    van winst of verlies is niet vereist met betrekking tot de overdracht.

 

Naast de hierboven genoemde stappen, bepaalt artikel 1445-2(d)(2)(iv) dat de bovengenoemde uitsluiting van deelname alleen beschikbaar is voor deelnemers aan een artikel 1031-transactie, indien de transactie gelijktijdig plaatsvindt, d.w.z. dat beide overdrachten op grond van de artikel 1031-ruil op dezelfde dag van kracht worden. Bovendien mag de buitenlandse persoon in het kader van de transacties niet worden opgestart, bijv. in contanten. Als het door de buitenlandse persoon ingeleverde goed dus meer waard is dan het goed dat de buitenlandse persoon ontvangt, en er is een contante betaling aan de buitenlandse persoon om de tegenprestatie te vereffenen, wordt de FIRPTA in werking gesteld en is het achterhouden van het goed verplicht. Dit kan ook gebeuren als het door de buitenlandse persoon ingeleverde onroerend goed geen hypotheek heeft, maar het ontvangen onroerend goed wel een hypotheek heeft die wordt verondersteld.

Indien niet wordt voldaan aan de speciale artikel 1031-beperkingen, d.w.z. de gelijktijdige verplichting en de niet-opstart verplichting, is de enige mogelijkheid om te voorkomen dat FIRPTA een inhoudingsbewijs van de IRS ontvangt. De details en de planning voor een dergelijk certificaat vallen buiten het bestek van deze nota.
Samenvattend zijn de volgende stappen noodzakelijk, in de veronderstelling dat aan de eisen van artikel 1031 wordt voldaan:

  1. 1) Zorg ervoor dat er absoluut geen boot is, d.w.z. dat er geen contant geld in de uitwisseling wordt overgemaakt aan de buitenlandse persoon.

  2. 2) Zorg ervoor dat het uitwisselingscontract en de afsluitingsdocumenten er specifiek toe leiden dat beide overdrachten op dezelfde dag van kracht zijn.

  3. 3) Zorg ervoor dat een schriftelijke kennisgeving van niet-erkenning wordt verstrekt door de buitenlandse persoon die de andere partij bij de beurs is, waarin de vereisten voor de bovengenoemde kennisgeving zijn opgenomen.

  4. 4) Zorg ervoor dat de andere partij bij de uitwisseling die het bericht ontvangt, het bericht naar de IRS stuurt, op het volgende adres:

              a. Postbus 21086, afgiftepunt 8731, FIRPTA-eenheid, Philadelphia, PA 19114-0586.

Juridische adviseurs moeten worden geraadpleegd en juridisch advies geven om ervoor te zorgen dat deze zaken bij de afsluiting worden afgehandeld.

 

Investeer in Miami

 

EEN PERSOONLIJKE
ONTMOETING MET ONS TEAM PLANNEN

EEN VERGADERING BELEGGEN

Heb ik een makelaar nodig?