1031 EXCHANGE RULES
UITSTEL VAN VERMOGENSWINSTBELASTING

Voordelen van een 1031 ruil

Het belangrijkste voordeel van een belastinguitgestelde ruil is dat de belastingplichtige het eigendom kan vervreemden zonder onmiddellijk belasting verschuldigd te zijn. Hierdoor kan een belastingbetaler de verdiencapaciteit van uitgestelde belastinginkomsten behouden en tegelijkertijd activa ruilen. 

In plaats van een vastgoedbelegging te verkopen, de vermogenswinstbelasting te betalen en vervolgens de netto-opbrengst te gebruiken om een ander vastgoed te kopen, kan een belegger via 1031 Exchange rules afzien van het betalen van de vermogenswinstbelasting en de totale opbrengst van de verkoop gebruiken om te investeren in het nieuw eigendomZo wordt de vermogenswinstbelasting uitgesteld tot de verkoop van het nieuwe onroerend goed. 

Bijvoorbeeld, John, die persoonlijk eigenaar is van een vastgoedbeleggingen in New York City ter waarde van $10 miljoen, wil zijn eigendom verkopen en een ander kopen. Zonder de mogelijkheid om een 1031 belastinguitgestelde ruil te gebruiken, zou John de overheid ongeveer $2,34 miljoen aan vermogenswinstbelasting moeten betalen, waardoor het bedrag dat hij kan herinvesteren in het vervangende eigendom slechts $7,66 miljoen bedraagt. Om het eenvoudig te houden, heb ik de behandeling van de afsluitkosten bij het begin en het einde van de investering buiten beschouwing gelaten. Deze kosten kunnen van de vermogenswinst worden afgetrokken om de werkelijke vermogenswinstbelasting te verkrijgen. 

Volgens Revenue procedure 2000-37 van de IRC verwerft John echter het vervangende eigendom en brengt hij de belastinggrondslag van het oude eigendom over naar het nieuwe eigendom. Hij zou kunnen afzien van de belasting van $ 2,34 miljoen en deze kunnen uitstellen tot hij het vervangende eigendom verkoopt, gewoonlijk vele jaren later. Het herinvesteren van dollars vóór belastingen in een ander onroerend goed met behulp van een 1031 belastinguitwisseling heeft grote waarde en de meeste geavanceerde vastgoedbeleggers weten dat dit een van de snelste manieren is om rijkdom te laten groeien. 

De beschermde winst zal uiteindelijk verschuldigd zijn bij de verkoop van het vervangende vastgoed, hoewel dat niet altijd het geval is als het vastgoed wordt geërfd, aangezien de erfgenamen van de belegger een verhoogde basis op dergelijk geërfd vastgoed krijgen. Bij het overlijden van de belegger ontvangen zijn of haar erfgenamen het vastgoed tegen de reële marktwaarde op de datum van overdracht aan de erfgenamen; niet de basis die bij de oorspronkelijke aankoop op het vervangende vastgoed is overgedragen. 

Wanneer de erfgenaam het eigendom gaat verkopen, betaalt hij belasting over het verschil tussen de nieuwe verkoopprijs en de reële marktwaarde van het eigendom op het moment van de erfenis.

Bovendien is een ander voordeel van een 1031-ruil dat het investeringsobject uiteindelijk kan worden omgezet in een hoofdverblijfplaats, zolang dit gebeurt na 2 jaar eigendom volgens de veilige-havenregels. 

Opgemerkt zij dat een 1031 slechts effectief kan zijn indien de eigendomstitel van het vervangende onroerend goed hetzelfde fiscale identificatienummer heeft als het onroerend goed dat werd verkocht.

Soortgelijk bezit

1031 Exchange rules vereisen dat de twee onroerende goederen "soortgelijk" zijn. De regels beschouwen de ruil van residentiële vastgoedbeleggingen tegen residentiële vastgoedbeleggingen, commerciële vastgoedbeleggingen tegen commerciële vastgoedbeleggingen, residentiële vastgoedbeleggingen tegen commerciële vastgoedbeleggingen en vice versa, als soortgelijk.

Het eigendom moet zich echter in de VS bevinden, aangezien een ruil van Amerikaans eigendom tegen buitenlands eigendom volgens de regels niet als "soortgelijk" wordt beschouwd.

Nadelen van een 1031 ruil

De belastingbetaler moet er ook rekening mee houden dat er een paar nadelen zijn aan een belastinguitgestelde ruil, en wel als volgt:

1. Er zal een verlaagde basis (d.w.z. fiscale waarde) zijn in het vervangende onroerend goed, aangezien de lagere basis van het oude onroerend goed zal overgaan naar het nieuwe onroerend goed. Hierdoor zal de belastingplichtige een lagere afschrijvingsaftrek hebben op het nieuwe eigendom dan hij zou hebben gehad als hij het eigendom had gekocht zonder een 1031-ruil.
2. Er zullen hogere transactiekosten zijn voor het voltooien van een belastinguitgestelde ruil, aangezien de eigenaar extra honoraria en afsluitkosten zal moeten betalen. 
3. De belastingplichtige mag de netto-opbrengst van de vervreemding van het onroerend goed voor niets anders gebruiken dan voor herinvestering in onroerend goed. Anders zullen er fiscale gevolgen zijn voor het bedrag van de opbrengst dat niet als herbelegging wordt gebruikt.

Gekwalificeerde tussenpersoon

Een 1031-ruil vereist een gekwalificeerde bemiddelaar, zoals gedefinieerd in sectie 1031 van de Internal Revenue Code, om het hele proces af te handelen.

Alle opbrengsten van de verkoop, met inbegrip van de opbrengsten in natura (zoals een auto die u in ruil zou kunnen ontvangen naast het onroerend goed), moeten naar de bevoegde tussenpersoon gaan om te worden gebruikt voor de aankoop van het nieuwe onroerend goed. Alles wat de verkoper direct of indirect ontvangt (hoe onbeduidend ook) zal de hele transactie diskwalificeren, wat resulteert in de erkenning van de volledige winst (en in het geval van een buitenlandse koper, resulteert in FIRPTA inhouding).

1031 Exchange Tijdlijn:

Zeer specifieke regels betreffende de identificatie- en omwisselingstermijnen

1. De nieuwe woning moet binnen de VS gelegen zijn.
2. Vanaf de sluitingsdatum van het oude eigendom heeft de verkoper 45 dagen de tijd om de Gekwalificeerde Bemiddelaar een lijst van eigendommen te bezorgen die hij wil kopen (deze lijst wordt "De 45-dagen lijst" genoemd en er staat meestal meer dan één eigendom op de lijst voor het geval een deal niet doorgaat).
3. Vanaf de sluitingsdatum van het oude eigendom heeft de verkoper 180 kalenderdagen de tijd om één of meer eigendommen op de 45-dagen lijst te kopen;
4. De verkoper van het oude eigendom moet het nieuwe eigendom in eigendom nemen onder dezelfde wettelijke naam als die van het oude eigendom.
5. De verkoper moet een nieuwe woning kopen voor een bedrag dat gelijk is aan of groter is dan de verkoopprijs van de oude woning.
6. Het geld van de verkoop van het oude eigendom moet, na betaling van de afsluitkosten en verplichtingen, naar de erkende bemiddelaar gaan en gebruikt worden voor de aankoop van het nieuwe eigendom.

De termijn van 45 dagen moet strikt worden nageleefd, want hij kan op geen enkele manier worden verlengd, zelfs niet als de 45e dag op een zaterdag, zondag of wettelijke Amerikaanse feestdag valt. 

De Ruilperiode eindigt precies 180 dagen na de datum waarop de persoon de onroerende zaak heeft overgedragen of op de vervaldatum voor de belastingaangifte van de persoon voor dat belastbare jaar waarin de overdracht van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden, als die datum eerder valt. Ook hier geldt dat de termijn van 180 dagen strikt moet worden nageleefd, aangezien deze op geen enkele manier kan worden verlengd, zelfs niet als de 180e dag op een zaterdag, zondag of wettelijke Amerikaanse feestdag valt.

Omgekeerde 1031 ruil

Omgekeerde ruil is een instrument dat beleggers kunnen gebruiken om de vermogenswinstbelasting uit te stellen, zelfs wanneer het vervangende eigendom moet worden gesloten voordat het afgestane eigendom wordt gesloten. 

De De investeerder kan echter geen bezit nemen van het vervangende eigendom in een omgekeerde 1031-ruil totdat de hele transactie is voltooid. In het algemeen moet het vervangende eigendom worden gehouden door een houder van een wisseltitel (vergelijkbaar in concept met de vereiste van een gekwalificeerde tussenpersoon in een 1031-ruil) totdat het afgestaane eigendom is verkocht.

Omgekeerde 1031 ruil Tijdlijn

De tijdlijnen voor een 1031 omgekeerde ruil zijn dezelfde als die voor andere soorten 1031 uitwisselingen: 45 dagen: Het teruggegeven eigendom moet binnen 45 dagen na de sluiting van de aankoop van het vervangende eigendom worden geïdentificeerd, waarbij de sluiting binnen 180 dagen moet plaatsvinden.  

Voordelen van Reverse 1031 Exchange 

1. Met een omgekeerde 1031-ruil kan een investeerder de vermogenswinstbelasting op het af te staan vastgoed uitstellen, ook al koopt de investeerder eerst het vervangende vastgoed. 
2. Een omgekeerde 1031-ruil kan de druk verlichten die gepaard gaat met een 1031-transactie omdat de investeerder het vervangende eigendom al op voorhand heeft klaarliggen. 
3. Hiermee kan een belegger een vervangend onroerend goed vastleggen op een tijdstip en tegen een prijs naar keuze van de belegger. 
4. Een investeerder heeft meer controle over de slotkoers wanneer hij zijn eigendom opgeeft.

Nadelen van Reverse 1031 Exchange

1. Er zijn zelfs meer strikte regels rond dit proces dan een normale 1031 Exchange, die veel regels heeft, dus u zult professionele hulp nodig hebben om het uit te voeren. 
2. Mogelijke problemen met de financiering, aangezien het mogelijk is dat men eerst in staat moet zijn het vervangende eigendom te kopen voordat men geld ontvangt uit de verkoop van het afgestaane eigendom. 

1031 Exchange Overwegingen voor buitenlandse investeerders

Niet-Amerikaanse verkopers kunnen ook in aanmerking komen voor een 1031-behandeling van hun activa. 

De Amerikaanse regering maakt het voor een buitenlandse verkoper mogelijk om gebruik te maken van de 1031-ruilbepalingen. Naast de normale regels die hierboven zijn vermeld, legt de FIRPTA een extra vereiste op aan 1031 Exchange rules om de inhouding van 15% te vermijden. De aanvullende eis is dat de persoon die verantwoordelijk is voor de overdracht van het oude onroerend goed van de buitenlandse verkoper aan de koper/ontvanger (zoals een titel of escrow bedrijf) van de buitenlandse verkoper moet ontvangen:

1. A Inhoudingsbewijs afgegeven door de IRS dat de specifieke ruil sanctioneert en de verkrijger toestaat geen belasting in te houden, of;
2. Bericht van de buitenlandse verkoper die verklaart dat de verkoper een inhoudingscertificaat heeft aangevraagd.

Ten eerste moet elke buitenlandse eigenaar van onroerend goed vooruit plannen om een ITIN aan te vragen lang voordat hij onroerend goed overdraagt, en om een bronbelastingcertificaat aan te vragen zodra de overdracht van onroerend goed is geregeld. 

Ten tweede is het van cruciaal belang dat elke buitenlandse verkoper die een 1031 ruil wenst te voltooien, vroeg in het verkoopproces een goed geïnformeerde, professionele, gekwalificeerde tussenpersoon raadpleegt, en ook fiscaal of financieel advies inwint van ervaren adviseurs, om hen te helpen met de afsluiting en het Amerikaanse belastingaangifteproces. Als u referenties wenst voor een gekwalificeerde tussenpersoon, laat het ons weten. 

Extra bron van onze CPA re: Buitenlanders die 1031 uitwisselingen gebruiken:

Het onroerend goed is voor belastingdoeleinden eigendom van een buitenlands individu, waardoor deze ruil onder de FIRPTA zou vallen. Krachtens de FIRPTA moet de koper in de VS, als een eigendom wordt gekocht van een niet-ingezeten vreemdeling, 15% van de waarde van het eigendom in de transactie inhouden om naar de IRS te sturen. Indien echter aan bepaalde voorwaarden is voldaan, is geen inhouding vereist.

Indien de vervreemder de verkrijger een schriftelijke kennisgeving verstrekt waarin staat dat de overdracht niet onderworpen is aan de opname van winst of verlies krachtens een niet-opnamebepaling van de IRC, en de verkrijger de schriftelijke kennisgeving binnen 20 dagen na de overdracht aan de IRS verstrekt, is de verkrijger niet verplicht inhoudingen in te houden.

Naast de hierboven vermelde stappen bepaalt Sectie 1445-2(d)(2)(iv) dat de bovengenoemde inhoudingsvrijstelling alleen beschikbaar is voor deelnemers aan een section 1031 transactie, indien de transactie gelijktijdig plaatsvindt, d.w.z. beide overdrachten in het kader van de section 1031 ruil worden op dezelfde dag van kracht. 

De FIRPTA inhoudingsplicht treedt in werking als een buitenlandse natuurlijke persoon contanten (of andere goederen) ontvangt als onderdeel van een transactie, en de waarde van het door de buitenlandse natuurlijke persoon afgestane eigendom groter is dan de waarde van het ontvangen eigendom. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als het afgestane onroerend goed geen hypotheek heeft, maar het ontvangen onroerend goed een hypotheek heeft die wordt aangenomen.

Indien wordt voldaan aan de bijzondere beperkingen van sectie 1031, d.w.z. de gelijktijdige vereiste en de "no-boot rule", is de enige manier om de FIRPTA-inhouding te voorkomen het verkrijgen van een inhoudingscertificaat van de IRS.

Samenvattend zijn de volgende stappen noodzakelijk, ervan uitgaande dat voor het overige aan de vereisten van sectie 1031 is voldaan:

1. Zorg ervoor dat er absoluut geen boot is, d.w.z. dat er geen contant geld wordt overgemaakt in de uitwisseling met de buitenlandse persoon.
2.  Zorg ervoor dat het ruilcontract en de slotdocumenten er specifiek in resulteren dat beide overdrachten op dezelfde dag van kracht worden.
3. Zorg ervoor dat een schriftelijke kennisgeving van niet-erkenning wordt verstrekt door de buitenlandse natuurlijke persoon de andere partij bij de uitwisseling, met de hierboven vermelde vereisten voor de kennisgeving.
4. Zorg ervoor dat de andere partij bij de uitwisseling die de kennisgeving ontvangt, de kennisgeving doorstuurt naar de IRS, op het volgende adres: P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586

N.B.: Een juridisch adviseur moet worden geraadpleegd en juridisch advies verstrekken om ervoor te zorgen dat deze zaken bij de sluiting worden geregeld.

1031 Exchange Florida en New York 

Terwijl de federale belastingregels nog steeds van toepassing zijn, waardoor de vermogenswinst kan worden uitgesteld, zoals hierboven vermeld, moeten degenen die niet in New York wonen volgens de regels van New York 7,7% staatsinkomstenbelasting betalen op elke winst die bij de verkoop wordt gerealiseerd. Echter, voor een 1031 uitwisseling nyc regels 

Voor een 1031 ruil heeft Florida geen staatsinkomstenbelasting, dus er is geen staatsinkomstenbelasting op de winst die bij de verkoop wordt gerealiseerd. 

Vakantieverhuur in Florida

Om te voorkomen dat de IRS betwist of een vakantiewoning in aanmerking komt voor een 1031-ruil, moet deze gedurende een periode van twee jaar ten minste 14 nachten per jaar worden verhuurd.

Uw persoonlijk gebruik van een vakantiewoning mag niet meer bedragen dan 14 nachten per jaar of 10% van het aantal dagen in een periode van een jaar dat de woning wordt verhuurd. De tijd die u in de woning doorbrengt om reparaties uit te voeren, jaarlijks onderhoud te verrichten, enzovoort, wordt niet meegerekend voor de limiet van 14 dagen.

Manhattan Miami Real Estate LLC kan u helpen met uw 1031 uitwisseling

Op zoek naar 1031 Exchange bedrijven in Florida of NY? Hieronder ziet u hoe wij u als vastgoedbelegger kunnen helpen.

Dat kunnen we wel:

1. U helpen opwaarderen of afwaarderen via een Florida 1031 ruil of New York 1031 ruil;
2. Noteer en verkoop uw eigendom in NYC of Miami op een exclusieve basis;
3. Zoek individuele beleggingspanden, bulk aankoop mogelijkheden van condominiums en meergezinswoningen; 
4. Vergemakkelijk de verhuizing van uw huurders;
5. Vind en screen gekwalificeerde huurders;
6. Beheer de omzet van het eigendom; 
7. Het verlenen van diensten op het gebied van beheer van het onroerend goed terwijl het wordt verhuurd (waarvan wij sommige zonder kosten voor de eigenaar doen);
8. Begeleid eigenaren door het gehele 1031 proces samen met ons team van advocaten en gekwalificeerde tussenpersonen die vele jaren ervaring hebben met 1031 uitwisselingen. 

Wij hebben veel ervaring met 1031 transacties en kunnen op elk moment in de levenscyclus van een vastgoedbelegging bijstand verlenen.

Wat is de volgende stap?  

Maak een afspraak om met onze Managing Broker Anthony Guerriero, MBA, CPA te praten, zodat we uw behoeften beter kunnen begrijpen. En in de tussentijd, hieronder kunt u bladeren residentiële appartementen eigenschappen in zowel Manhattan en Miami.