FISCALE EN JURIDISCHE KWESTIES

Voor buitenlanders die onroerend goed in de VS kopen

EEN VERGADERING AANVRAGEN

ANTWOORDEN OP FAQ'S VAN BUITENLANDSE KOPERS EN VERKOPERS VAN NEW YORK ONROEREND GOED DOOR PIERRE DEBBAS, ESQ., VAN ROMERE DEBBAS LLP

Wilt u meer weten? Kijk dan eens naar onze Foreign Buyer's Guide:

BUITENLANDSE KOPERSGIDS

1. 1. Kan een buitenlandse burger onroerend goed in de Verenigde Staten kopen?

 

Ja, een buitenlandse burger kan onroerend goed in de Verenigde Staten kopen. Coöperaties (coöperaties) kunnen zeer moeilijk zijn voor buitenlanders om te kopen en misschien niet het beste type onroerend goed voor een niet-Amerikaanse burger, omdat coöperaties meestal veel beperkingen hebben, waaronder onderverhuur. Daarom vinden de meeste buitenlanders het gemakkelijker om een condominium (condo) te kopen. Co-op boards interviewen alle kopers, ongeacht hun nationaliteit, en zijn wettelijk in staat om een koper te accepteren of te weigeren zonder enige reden. Dit interview proces vereist een lange herziening van persoonlijke en financiële informatie over de koper, en co-op boards zijn niet waarschijnlijk om tegemoet te komen aan eigenaren die niet wonen in de eerste plaats in het pand. Condos, echter, hebben vaak een veel eenvoudiger beoordelingsproces, waarin de condo raad afstand doet van wat wordt genoemd het "recht van eerste weigering," die hen het voorrecht geeft om appartementen te kopen voor externe kopers. Condo's maken het ook mogelijk voor huizenkopers om hun eigendommen onder te verhuren en hun aankoop te doen met behulp van een trust, een binnenlandse LLC, of zelfs een buitenlandse onderneming. Elk van deze bedrijfsstructuren kan helpen kopers extra bescherming te bieden tegen aansprakelijkheid, en verleent ook fiscale voordelen aan buitenlandse kopers.

 

Meer informatie over het verschil tussen Condo en Coop

2. 2. Wat betekent "FIRPTA"?

 

De Foreign Investment in Real Estate Tax (FIRPTA) is een bronbelasting die alle buitenlandse verkopers van onroerend goed moeten betalen om ervoor te zorgen dat de verkoper op de hoogte is van al hun huidige belastingverplichtingen ten opzichte van de Internal Revenue Service (IRS). Deze belasting bedraagt tussen 10% en 15% van de totale verkoop, maar de belasting wordt ook terugbetaald als de verkoper al zijn belastingen heeft betaald, inclusief inkomstenbelastingen, vermogenswinstbelastingen en andere.

3. 3. Welke belastingen betalen buitenlandse kopers als ze een appartement in NYC willen kopen?

 

De status van een koper als niet-ingezeten vreemdeling leidt op zich niet tot specifieke extra belastingen. Alle kopers van onroerend goed, met inbegrip van Amerikaanse burgers, kunnen mogelijk een aantal van deze belastingen betalen bij het kopen van onroerend goed in Manhattan:

 

  • Voor aankopen boven de $1.000.000 is er een "herenhuisbelasting" van 1%.
  • Sommige eigendommen - sommige types van nieuwe ontwikkelingen - vereisen dat een koper de "overdrachtsbelasting" betaalt, die zowel op het niveau van de stad als op het niveau van de staat wordt geheven. New York City rekent 1% belasting aan voor verkopen onder de $500.000 en 1,425% voor verkopen boven die prijs. De overdrachtsbelasting van de staat New York is een vlakke 0,4% voor alle verkopen. Deze belasting is niet iets waar kopers verantwoordelijk voor zijn als hun eigendom geen nieuwe ontwikkeling is.
  • Voor kopers die zich verzekeren van financiering voor hun aankoop, zal er ook een "hypotheekregistratiebelasting" zijn, waarvan de kredietverstrekker altijd 0,25% betaalt. Bij aankoop van appartement NYC, voor verkopen onder de $500.000, bedraagt die belasting in totaal 2,05% (dus 1,8% te betalen door de koper), en voor alle andere verkopen is de belasting 2,175% (dus 1,925% te betalen door de koper).

 

NYC Vastgoedmarktrapport

4. 4. Welke belastingen betalen buitenlandse verkopers bij de verkoop van NYC Real Estate?

 

De buitenlandse verkopers zullen verantwoordelijk zijn voor de FIRPTA (zie hierboven) en de vermogenswinstbelasting. Op federaal niveau bedraagt de meerwaardebelasting in totaal 21% van de netto meerwaarde, dat is het bedrag dat de verkoper verdient aan een verkoop na aftrek van de oorspronkelijke aankoopprijs die hij heeft betaald, de sluitingskosten en de kosten van eventuele verbeteringen aan het onroerend goed. New York City rekent ook een meerwaardebelasting aan, specifiek voor niet-ingezeten verkopers, van in totaal 8,82%.

5. 5. Zijn buitenlandse eigenaren van Amerikaanse eigendommen verplicht de onroerendezaakbelasting te betalen?

 

De "estate tax" is een belasting die betaald moet worden bij het overlijden van een persoon. Voor buitenlandse burgers die eigendom hebben in de Verenigde Staten op het moment van hun overlijden. In de staat New York is het maximumtarief van de successierechten 16%. Op federaal niveau rekent de Verenigde Staten maar liefst 40%. Amerikaanse burgers en sommige buitenlandse burgers van wie het thuisland bepaalde belastingverdragen met de Verenigde Staten heeft, hebben hoge vrijstellingen, tot 11,2 miljoen dollar per persoon (of 22,4 miljoen dollar per paar). Niet-Amerikaanse burgers hebben slechts een 60.000 dollar vrijstelling. Daarom kan het zijn dat buitenlandse eigenaren de deal zo willen structureren dat de onroerendezaakbelasting wordt ontweken of dat ze zich ertegen willen indekken.

6. 6. Zijn er manieren om de belasting op onroerend goed te verminderen?

 

De meest gebruikelijke manier voor buitenlanders om te voorkomen dat ze de successierechten moeten betalen, is het oprichten van een naamloze vennootschap (LLC) in de staat New York. Vervolgens wordt een offshorevennootschap opgericht (bijvoorbeeld een Brits bedrijf uit de Maagdeneilanden, of "BVI") om de uitsluitende eigendom van het LLC over te nemen. Wanneer de eigenaar van het onroerend goed overlijdt, is het niet het onroerend goed dat wordt doorgegeven aan hun erfgenamen, maar aandelen in de BVI, die een buitenlandse vennootschap is en dus niet onderworpen is aan successierechten.

7. 7. Welke voor- of nadelen zijn er bij de aankoop van onroerend goed als individu?

 

Particulieren betalen vermogenswinstbelasting tegen een iets hoger maximumtarief (23,8%) dan rechtspersonen die hun federale belastingen betalen (21%). Voor een buitenlandse burger die in de Verenigde Staten onroerend goed zou kunnen verkopen, betekent dit dat de verkoop als BVI die eigenaar is van een binnenlandse LLC een licht voordeel voor de vermogenswinstbelasting oplevert in vergelijking met een particulier. Bovendien zal het structureren van de aankoop met behulp van een BVI die een binnenlandse LLC bezit de eigenaar de successierechten vermijden. Bij aankoop uitsluitend op naam van een LLC is de eigenaar bij overlijden onderworpen aan de successierechten. 

 

De belangrijkste nadelen van het kopen van onroerend goed als individu zijn aansprakelijkheid en een gebrek aan privacy. Particulieren zijn vatbaar voor rechtszaken, terwijl een LLC het buitenlandse vermogen van een buitenlandse koper kan beschermen tegen elke vorm van aansprakelijkheid. Daarnaast zijn individuen verplicht om hun basisinformatie te registreren bij de stad en de staat New York wanneer ze onroerend goed kopen, en die informatie wordt openbaar gemaakt.

8. 8. Wat zijn de voor- of nadelen bij de aankoop van onroerend goed als vennootschap of vennootschap met beperkte aansprakelijkheid?

 

De belangrijkste voordelen van de aankoop als onderneming of LLC zijn extra privacy voor de buitenlandse koper en extra aansprakelijkheidsbescherming (zie hierboven). Er zijn twee primaire manieren om onroerend goed te kopen met behulp van een LLC, en elk daarvan heeft zijn eigen voordeel en nadeel:

 

  • Door als LLC te kopen met de buitenlandse koper als enig lid kan de koper worden belast met een maximaal individueel tarief van 23,8% ten opzichte van het vennootschapstarief van 21%, maar blijft de eigenaar wel vatbaar voor de successierechten.
  • Het kopen als LLC met een buitenlandse entiteit (zoals een BVI) als enig lid stelt de koper in staat om de successierechten bij overlijden te ontduiken, maar stelt hen wel in staat om vermogenswinstbelasting te betalen tegen een vennootschapstarief dat tot 21% kan oplopen.

9. 9. Wat is de invloed van het belastingverdrag van mijn land op mijn belastingverplichtingen?

 

Landen sluiten routinematig belastingverdragen om te bepalen hoe de burgers en bedrijven van elk land door het andere land worden belast. De Verenigde Staten hebben veel van deze verdragen met andere landen, en deze verdragen bepalen de belastingtarieven en vrijstellingen van bepaalde soorten inkomsten. De details van deze verdragen lopen sterk uiteen. Sommige verdragen bieden extra vrijstelling voor buitenlanders als het gaat om de onroerendezaakbelasting, waardoor ze maar liefst 11,2 miljoen dollar kunnen vrijstellen. Andere verdragen hebben helemaal geen betrekking op de onroerendezaakbelasting, waardoor de vrijstelling van de onroerendezaakbelasting voor een buitenlandse vastgoedkoper beperkt is tot 60.000 dollar.

 

Bezoek de IRS website op de volgende link om de details van het verdrag van uw land te zien, als ze zo'n verdrag met de Verenigde Staten hebben. 

10. 10. Wat is een I.R.C. 1031 uitwisseling en kunnen buitenlandse kopers er gebruik van maken?

 

Wanneer een investeerder een beleggingsobject verkoopt, kan hij al zijn vermogenswinstbelasting uitstellen als hij ervoor kiest om 100% van zijn netto winst uit de verkoop te investeren in de aankoop van een nieuw beleggingsobject in de Verenigde Staten. Dit wordt een "1031-transactie" genoemd, en het is iets dat een buitenlandse koper kan gebruiken om vermogenswinstbelasting en FIRPTA-inhouding te vermijden (zie hierboven). Merk op dat als een buitenlandse verkoper ervoor kiest om gebruik te maken van deze ruil, ze moeten hun nieuwe beleggingsobject binnen 45 dagen na een verkoop identificeren, en moeten sluiten op die eigenschap binnen 180 dagen.

 

"Hoe te investeren in onroerend goed"

 

EEN PERSOONLIJKE
ONTMOETING MET ONS TEAM PLANNEN

EEN VERGADERING BELEGGEN

Heb ik een makelaar nodig?