Verkoop van woningen & appartementen in Miami en New York

Wij raden u aan een makelaar of een agent te kiezen die u bevalt bij de verkoop van uw Manhattan Residential Property. U wilt uzelf niet maanden later vinden in het denken: "Waarom heb ik ooit deze man of meisje ingehuurd? Ik heb ze nooit leuk gevonden." Je weet wanneer je het met iemand doet en wanneer niet. Mensen waar je het mee doet, zullen op de lange termijn harder voor je werken.

Deze verkoopgids is ook geldig als u onroerend goed in Miami verkoopt.

Kijk uit voor rode vlaggen bij het inhuren van een makelaar, zoals het vertellen van wat je wilt horen, zoals het bedenken van een agressief hoge verkoopprijs. Dit is een gangbare praktijk bij beursgenoteerde agenten. Als u voor deze tactiek valt, riskeert u te verkopen tegen een lagere prijs dan wanneer u het de eerste keer correct geprijsd heeft. Dus, val niet voor deze tactiek. 

Houd in gedachten dat uw agent niet altijd een expert hoeft te zijn op alles, maar ze moeten eerlijk zijn over wat ze weten en niet weten en een team van mensen hebben om op te vertrouwen om antwoorden op uw vragen te vinden. Natuurlijk moeten ze enige ervaring hebben. Ze moeten weten welke voorraden er op de markt zijn en in detail. Maar, aan de andere kant, als je iemand inhuurt met te veel aanbiedingen en 300 miljoen dollar in de verkoop vorig jaar, zullen ze je nooit meer zien en nooit meer komen opdagen op een show. Je hebt iemand nodig die komt opdagen en het werk doet. Geef je niet alleen maar een plaatsje!

Uw agent moet u kunnen informeren over het proces. Vaak krijgen agenten een lijst, vertrekken, en vertel nooit een eigenaar wat hij kan verwachten. 

De Amerikaanse vastgoedmarkt is zeer transparant, vooral in vergelijking met veel andere landen. Gesloten verkooptransactiegegevens worden binnen 60 dagen na sluiting openbaar gemaakt. Daarom zou het bedenken van een noteringsprijs niet zo moeilijk moeten zijn. 

DE PRIJZEN VAN VERGELIJKBARE EIGENSCHAPPEN TE ANALYSEREN

Om het hele proces van de verkoop van een woning te beginnen, heeft een verkoper een objectieve waardebepaling van het onroerend goed nodig. Om een dergelijke waardering te verkrijgen, zullen we de verkoper een vergelijkende marktanalyse (CMA) geven die bestaat uit:

1. Huidig vastgoed op de markt.
2. Eigenschappen die onlangs zijn verkocht.
3. Eigendommen die recentelijk zijn verkocht, maar nog niet zijn gesloten.

Vaak zullen we in staat zijn om vergelijkbare informatie te hebben binnen hetzelfde gebouw, naburige gebouwen of concurrerende gebouwen.

De eigendommen die in deze vergelijking worden gebruikt, moeten vergelijkbaar zijn met de eigendommen van de verkoper wat betreft locatie, grootte en type (d.w.z. Coop of Condo). Deze analyse zal de basis vormen voor de prijsstrategie van de verkoper.

BEZOEK HUIZEN TE KOOP ZOALS UW EIGEN HUIS OM DE WAARDE TE BEPALEN

Wij stellen voor dat de verkoper andere huizen op de markt bezoekt om de prijsstelling van de concurrentie te peilen. De verkoper moet elke woning objectief en door de ogen van een koper bekijken, waarbij de emotie buiten beschouwing wordt gelaten.

DE PRIJSSTELLING WORDT ECHT BEPAALD DOOR DE MARKT

De prijsstelling van een woning is echter geen exacte wetenschap, omdat de prijsstelling in de VS zeer transparant is. De markt, die vrij goed op de hoogte is van de huidige huizenprijzen, zal uiteindelijk bepalen wat de prijs van een bepaalde woning waard is.

Het is belangrijk om de prijs van de woning in het begin nauwkeurig te bepalen, anders zal de woning wegkwijnen op de markt. Als dit gebeurt, zullen makelaars en potentiële kopers er rekening mee houden. Zonder de woning te zien, zullen deze makelaars oordelen over waarom het niet verkocht is. Ze zullen bijvoorbeeld waarschijnlijk afleiden dat er iets mis is met de woning en daarom hun klanten wegsturen op basis van deze blinde beoordeling.

Het is ook zeer belangrijk voor de verkoper om de reactie van de markt op het huis te bekijken zodra het te koop staat en hun verwachtingen dienovereenkomstig aan te passen.

Gerelateerd:

Kapitaalwinstbelasting op onroerend goed

"Manhattan Condo Marktanalyse"

Om er zeker van te zijn dat het eigendom van de verkoper op de meest effectieve manier op de markt wordt gebracht, zullen we ervoor zorgen dat de verkoper een zo breed mogelijk publiek bereikt. We doen dit door te netwerken met andere makelaars, het ontwikkelen van aantrekkelijke en effectieve elektronische en gedrukte marketing materialen, het hosten van open huizen voor zowel makelaars in onroerend goed als kopers, het ontwikkelen van direct-mail campagnes en vooral het verkrijgen van maximale web exposure door middel van verschillende prominente websites, waaronder onze eigen site, www.ManhattanMiami.com.

LOKALE AGENT EN MAKELAARSNETWERK

Het onroerend goed van de verkoper wordt samen met elke vastgoedonderneming in Manhattan bemiddeld en zal ter beschikking worden gesteld aan alle 28.000 makelaars met een vergunning om hier in New York zaken te doen.

In meer dan 90% van de verkoop zal een andere agent dan de listing agent de koper brengen. Daarom is het van cruciaal belang voor de agent van de verkoper om de entiteit die verantwoordelijk is voor het vinden van een koper te bereiken: de makelaarsgemeenschap.

OPEN HOEVEELHEDEN

We zullen open huizen hosten die gericht zijn op de makelaardij gemeenschap waar we makelaars inbrengen om de woning te bezichtigen.

We zullen ook regelmatig geplande algemene open huizen houden om het grote publiek te informeren en voor te lichten over het onroerend goed van de verkoper.

MARKETINGMATERIALEN ONTWIKKELEN

We gebruiken alleen professionele foto's en plattegronden van de eigendommen die we op de markt brengen. We zullen ook ander professioneel promotiemateriaal ontwikkelen, inclusief virtueel geënsceneerde foto's als het appartement vacant is. Wij vinden dit belangrijk om een potentiële koper te helpen begrijpen hoe het appartement er volledig gemeubileerd uit zou zien. 

WEBEBUITBREIDING

90% van de kopers gebruikt het internet als integraal onderdeel van het zoekproces van hun huis. Daarom zal elke aanbieding prominent worden weergegeven op:

• www.ManhattanMiami.com
• www.NYTimes.com
• www.Streeteasy.com
• www.olr.com (On-Line Residential)
• www.REBNY.com (Onroerend goed raad van New York) Listing Service
• www.realtor.com 
• www.WorldProperties.com
• www.Trulia.com
• www.Zillow.com

En, als het eigendom van de verkoper meer dan 5.000.000 dollar kost, zal het automatisch op de meest prominente luxe onroerend goed websites worden geplaatst:

• www.LuxuryPortfolio.com
• www.UniqueGlobalEstates.com
• www.ExceptionalProperties.com (door The Robb Report)

DIRECTE MARKETING

Bij de verkoop van een Manhattan of Miami Luxury Condo is direct marketing een effectieve methode om belangstelling te wekken voor het eigendom van een verkoper. We hebben eigen mailinglijsten met honderdduizenden potentiële kopers aan wie we de aanbiedingen van de verkoper zullen verspreiden.

Wij zullen er nauwlettend op toezien dat potentiële kopers die wij naar uw woning brengen financieel gekwalificeerd zijn om te kopen, zodat verspilling van tijd tot een minimum wordt beperkt. We zullen de nodige vragen stellen om te bepalen of de koper goed geschikt is voor onze klanten. Dat zullen we bijvoorbeeld doen:

• Vraag hypotheekvoorbereidingsbrieven aan van potentiële kopers.
• Stel relevante vragen over de inkomsten en het vermogen van de potentiële koper.
• Vraag of de potentiële koper zijn huis verkoopt om te beoordelen of hij klaar is om te kopen.
• Vraag of zij eigenaar zijn of zijn geweest van onroerend goed in het verleden.
• Verkrijg een bewijs van geld voor de storting als de potentiële koper een hypotheek krijgt, en een bewijs van geld voor de totale aankoopprijs als de deal helemaal contant is.

We zouden onze verkopers nooit toestaan een contract te tekenen met een potentiële koper totdat we kunnen bewijzen dat de koper financieel gekwalificeerd is.

In New York worden aanbiedingen mondeling gedaan tussen kopers en verkopers. In Florida worden aanbiedingen schriftelijk gedaan en wordt een aanbetaling van 10% bij het bod gedaan. In New York is het aanbod dus niet bindend voor de koper, omdat het aanbod mondeling is gedaan. In Miami echter, aangezien het aanbod schriftelijk wordt gedaan en vergezeld gaat van een aanbetaling, is het aanbod in Florida bindend voor de koper.

• Wij zullen alle biedingen of offertes van kopers en kopersmakelaars in de praktijk brengen en deze onmiddellijk doorsturen naar de verkoper.
• Wij zijn wettelijk verplicht om alle aanbiedingen aan de verkoper te presenteren.
• Zodra een aanbod is ontvangen, bespreken we met de verkoper niet alleen de prijs die wordt aangeboden, maar ook de andere voorwaarden van het aanbod en de kwalificaties van de potentiële koper, zoals de waarschijnlijkheid van het sluiten, de sluitingsdatum, de financieringsmogelijkheden, enz.
• Het is onze taak om de beste prijs en voorwaarden voor onze klant te krijgen, dus we zouden de verkoper waarschijnlijk aanmoedigen om een tegenbod te doen en het onderhandelingsproces te beginnen, zodat beide partijen het eens worden over de prijs, de voorwaarden en de sluitingsdatum.

Houd er rekening mee dat, hoewel een aanbod een geweldige zaak kan zijn, een aanbod niets betekent als de koper niet gekwalificeerd is om te kopen of de Board Approval (vooral in het geval van een Coop) te passeren.

EEN ONROEREND GOED ADVOCAAT ZAL HET CONTRACT VOORBEREIDEN

Het is gebruikelijk in New York City voor kopers en verkopers om een New Yorkse vastgoedadvocaat in te schakelen voor de transactie. Terwijl het minder gebruikelijk is in Florida, onze klanten altijd een Florida onroerend goed advocaat in te schakelen voor hun transacties. We adviseren onze kopers en verkopers altijd om juridische vertegenwoordiging te hebben in elke transactie, zodat ze goed beschermd zijn gedurende het hele proces.

We hebben veel advocaten die zowel in Manhattan als in Miami werken, dus we kunnen u in contact brengen met zeer bekwame advocaten om u te vertegenwoordigen in de transactie. We stellen voor om uit de buurt te blijven van de grote advocatenkantoren, omdat zij tonnen geld in rekening kunnen brengen om een van hun paralegals een eenvoudige sluiting te laten doen.

Zodra u met een koper in het reine bent gekomen, zal uw advocaat beginnen met het opstellen van een koopcontract. Nadat de advocaat van de koper tot de conclusie is gekomen dat de financiële toestand van het gebouw bevredigend is en dat de statuten van het gebouw en het koopcontract aanvaardbaar zijn, zal de advocaat van de koper de koper toestaan het contract te ondertekenen.

HET DEPOT VAN DE KOPER ZAL DOOR DE ADVOCAAT VAN DE VERKOPER IN BEWARING WORDEN GEGEVEN.

Wanneer de koper het contract ondertekent, zal hij of zij ook een aanbetaling van 10% van de koopprijs moeten doen. Het contract plus de aanbetaling wordt dan doorgestuurd naar uw advocaat voor ondertekening. De aanbetaling wordt op de geblokkeerde rekening van uw advocaat bewaard tot het moment van sluiting.

Het is belangrijk om op te merken dat u, totdat het contract is geleverd en ondertekend door alle partijen, nog steeds andere aanbiedingen kunt ontvangen en accepteren.

Als de financiering, moet de koper verder gaan met zijn of haar leningaanvraag. Er wordt geadviseerd dat de koper zich vooraf kwalificeert voor een hypotheek voordat hij/zij begint met het zoeken naar een woning.

"Fiscale en juridische kwesties bij het kopen en verkopen van onroerend goed"

De toepassingsmaterialen kunnen vergelijkbaar zijn voor een coöperatie en een condominium. De koper zal het Board Package moeten voorbereiden, dat vergelijkbaar is voor zowel Condos als Coops.

Het invullen van het Bestuurspakket omvat het opstellen van een aanvraag en het indienen van een door de CPA van de koper ondertekende financiële verklaring, documenten ter ondersteuning van de financiële verklaring met inbegrip van bankafschriften en dergelijke, drie jaar belastingaangiften, persoonlijke en financiële referentiebrieven, professionele referentiebrieven, het verkoopcontract en een bank-verbintenisbrief waarin staat dat een hypotheek is goedgekeurd, indien er sprake is van een financiering.

Terwijl de agent van de koper het pakket daadwerkelijk voorbereidt, werken we samen met de agent van de koper om ervoor te zorgen dat het best mogelijke Board Package wordt voorbereid en ter beoordeling aan de Managing Agent wordt voorgelegd.

Zodra het bestuurspakket is voltooid, wordt het doorgestuurd naar de algemeen directeur van het gebouw, die het zal beoordelen. Zodra de Managing Agent vaststelt dat de aanvraag van de koper is afgerond en alle kredietcontroles zijn goedgekeurd, wordt het pakket doorgestuurd naar de Raad van Bestuur.

In het geval van een Condo is er over het algemeen geen formeel interview. De aanvraag van de koper zal worden beoordeeld, en als alle benodigde materialen zijn opgenomen en in orde zijn, wordt meestal een goedkeuring verleend.

In het geval van een Coop wordt de koper, als het bestuur het goed vindt wat het ziet in de informatie in de aanvraag en de bewijsstukken, uitgenodigd voor een gesprek met de leden van het bestuur.

De Managing Agent zal ons in het algemeen informeren wanneer de potentiële koper is goedgekeurd door de Raad van Bestuur. Na goedkeuring door het bestuur zijn alle partijen klaar om te beginnen met het plannen van een closing.

Het hele proces kan in een Condo snel verlopen en, ervan uitgaande dat een lening tijdig kan worden afgesloten, kan het proces van contract tot sluiting in ongeveer 60 dagen verlopen. Het Coop proces is meer betrokken en kan langer dan 60 tot 90 dagen duren.

In het geval van een Condo is er over het algemeen geen formeel interview. De aanvraag van de koper zal worden beoordeeld, en als alle benodigde materialen zijn opgenomen en in orde zijn, wordt meestal een goedkeuring verleend.

In het geval van een Coop wordt de koper, als het bestuur het goed vindt wat het ziet in de informatie in de aanvraag en de bewijsstukken, uitgenodigd voor een gesprek met de leden van het bestuur.

De Managing Agent zal ons in het algemeen informeren wanneer de potentiële koper is goedgekeurd door de Raad van Bestuur. Na goedkeuring door het bestuur zijn alle partijen klaar om te beginnen met het plannen van een closing.

Het hele proces kan in een Condo snel verlopen en, ervan uitgaande dat een lening tijdig kan worden afgesloten, kan het proces van contract tot sluiting in ongeveer 60 dagen verlopen. Het Coop proces is meer betrokken en kan langer dan 60 tot 90 dagen duren.

DE AFSLUITING, OF SOMS OOK WEL DE AFREKENING GENOEMD, IS DE LAATSTE STAP IN EEN VASTGOEDTRANSACTIE.

Op de sluitingsdatum gaan de partijen het koopcontract volledig na en dragen ze de eigendom van het onroerend goed over van de verkoper naar de koper.

• De koper (of de bank van de koper) levert de betaling van het verschuldigde saldo op de aankoop, dat is meestal de resterende 90% van de aankoopprijs plus sluitingskosten van 3,5% (zonder hypotheekfinanciering) tot 5,5% (met een hypotheek).
• De verkoper ondertekent de akte aan de koper en levert de sleutels van het huis.
• Een titelbedrijf zal de nieuwe akte registreren bij het lokale kadaster.
• De verkoper ontvangt de verschuldigde gelden uit de opbrengst van de verkoop, verminderd met de sluitingskosten en de hypotheekuitkeringen indien de verkoper bij de sluiting een bestaande hypotheek had.

Voor buitenlandse kopers kan de sluiting plaatsvinden zonder dat de koper fysiek in de VS aanwezig is. De koper zou eenvoudigweg volmacht geven aan de advocaat van de koper of een andere vertegenwoordiger die dan de deal namens de koper zou sluiten. Dit is een gangbare praktijk.

"Vastgoedbeheer voor beleggers"