Een analyse van de beste steden om te investeren in huurwoningen in 2019

Anthony Guerriero9/30/18 5:00 UUR

Investeren in onroerend goed

Voordat iemand beslist welke stad de beste is om te investeren in onroerend goed, beslissen ze waarom ze moeten kiezen voor onroerend goed in tegenstelling tot bijvoorbeeld aandelen en obligaties. In dit artikel bespreken we het waarom en waar we onze vele huidige klanten, en onze toekomstige klanten, kunnen helpen om verstandige beslissingen te nemen en de beste keuzes te maken.

Geld verdienen aan huurwoningen hangt af van een aantal verschillende factoren. We behandelen de investeringsstrategie in een van onze eerdere blogs. Het maken van geld hangt af van factoren zoals waar de woning zich bevindt, het type woning, de aankoopprijs, de huurinkomsten en de wederverkoopprijs wanneer het tijd is om te liquideren. Het rendement is afhankelijk van zowel de huurprijs als de eigendomskosten.

In dit artikel bespreken we welke steden een verstandige of minder verstandige keuze maken om te beslissen welke steden het beste kunnen investeren in huurwoningen in 2019.

Boem, somberheid, of buste: weten waar het om gaat

Het meeste residentieel vastgoed is te vinden in de meest volwassen markten: Noord-Amerika en Europa. 44% van de totale waarde is in handen van 17% van de wereldbevolking. Azië, met name China, is snel in opkomst naarmate de vastgoedsector groeit.. Interessant is dat de groei van het Chinese residentiële vastgoed vooral wordt veroorzaakt door het overheidsbeleid om meer woningen te bouwen en door de verkoop van braakliggend terrein aan ontwikkelaars.

In veel landen heeft het overheidsbeleid een grote invloed op de groei en op de krimp. Dit betekent dat een langetermijnstrategie voor duurzame vermogensgroei niet langer een zaak is van het uitzitten van een natuurlijke marktcyclus. Overheden beïnvloeden de vastgoedmarkten als nooit tevoren. Sommige in het voordeel van de beleggers, andere niet zozeer. Dit is vooral belangrijk voor beleggers die geen burgers van een bepaald land zijn. Het IMF bestudeerde de mondiale vastgoedmarkt en bepaalde die van de 57 bestudeerde nationale economieën:

  1. 18 De vastgoedwaarden zijn tijdens de financiële crisis van 2007-12 gedaald en zijn sindsdien verder gedaald.
  2. 18 zagen de woningmarkten sterk dalen, maar zijn sinds 2013 weer opgeveerd.
  3. 21 zagen een bescheiden prijsdaling, maar ze zagen ook een snel herstel.

Binnen bepaalde landen hebben sommige steden, zoals hierboven vermeld, het beter gedaan dan andere. Om een duidelijk voorbeeld te geven: Beijing heeft een jaarlijkse stijging van 25% gezien vanwege de verkoop van overheidsgrond, maar Xian heeft een stijging van minder dan 10% gezien (gecorrigeerd voor inflatie.) Veel van de nieuwe ontwikkelingen zullen door de huurders worden genomen, niet door de kopers. Hoe de overheid huurcontracten en belastingheffing op huurinkomsten, dus rendement, mag regelen is onduidelijk.

In Europa hebben steden als Londen, München, Amsterdam, Oslo en Wenen een snelle stijging van de vastgoedprijzen gekend die de nationale gemiddelden ver overstijgt. Deze stijgingen lijken te komen doordat het aanbod de vraag niet heeft kunnen bijhouden. Wanneer het aanbod wel een inhaalslag maakt en de vraag overtreft, zoals gebruikelijk is in onroerend goed, kunnen de beleggers die tijdens de hoogconjunctuur hebben gekocht, de waarde van hun activa meer zien terugvallen dan ze zouden willen. Huuropbrengsten zijn waarschijnlijk lucratief totdat het aanbod een inhaalslag maakt en huurders zich kunnen veroorloven om koper te worden. Overgeprijsde markten zien altijd een correctie, dus de wederverkoopprijzen kunnen in dergelijke steden teleurstellend zijn.

In sommige Noord-Amerikaanse steden, zoals San Francisco en Los Angeles, zijn de prijzen zo hoog opgelopen dat deze waarden op de lange termijn niet zo veilig lijken. Een punt om op te merken is dat een studie van UBS Vermogensbeheer een aantal steden in het meest risicovolle gebied op een rijtje gezet voor tekenen van een vastgoedzeepbel.

Deze steden zijn onder andere Hong Kong, München, Toronto, Vancouver, Amsterdam en Londen. De prijzen in deze steden zijn de afgelopen 5 jaar gemiddeld met bijna 35% gestegen, terwijl de prijzen in andere grote steden met 15% zijn gestegen. Investeerders die eigenaar zijn van deze steden kunnen het verstandig vinden om te liquideren voordat een zeepbel barst en hun geliquideerde kapitaal te verplaatsen naar een veiligere locatie.

De nationale en internationale regelgevende instanties zijn waakzamer dan voorheen om de boemeltijden te controleren. Hun "macroprudentiële beleid" wordt gebruikt om de groei te temmen. Landen die in de punten 1. en 3. hierboven zijn genoemd, hebben volgens het IMF het meest uitgebreide macroprudentiële beleid gezien. Prijsstijgingen die te snel versnellen prijzen veel inwoners gewoonweg uit de markt, dus ze worden gedwongen om te huren, of geven er gewoon de voorkeur aan om te huren.

Aangezien het overheidsbeleid zelden of nooit gevoelig is voor "de onzichtbare hand van de markt" is het waarschijnlijk dat het beleid van die landen een groter dempend effect zal hebben dan de bedoeling is. Dit punt is natuurlijk speculatief, maar de geschiedenis heeft de neiging zich te herhalen. Het is dus wellicht verstandiger om te kijken naar landen die de marktwerking stimuleren in plaats van de overheid te domineren als het gaat om de groei van de activa op lange termijn.

 

De beste steden om te investeren in huurwoningen

Dit onderzoek geeft aan waar beleggers, met name niet-ingezeten beleggers, kunnen kiezen om huurwoningen te kopen.

 

1. New York

New York City heeft een groot aantal professionele bewoners met vaste, goedbetaalde banen. De vervoersinfrastructuur maakt reizen in de stad, regionaal, nationaal en internationaal gemakkelijk. Het is een centrum voor cultuur, kunst, eten en vermaak in het algemeen, dus het trekt voortdurend individuen en gezinnen aan om te komen en te blijven. Er is veel meer werkgelegenheidsdiversificatie dan tien jaar geleden en het hoogste aantal werknemers in meer dan 50 jaar maakt de markt stabiel en sterk, inclusief de huurmarkt. Vanwege de hoogbetaalde banen in de stad ondersteunen de prijzen van onroerend goed, wordt New York beschouwd als een relatief laag risico.

 

Best NYC Buurten om een appartement te kopen in 2019

 

Uit het jaarlijkse UBS Global Bubble Report bleek dat de vastgoedprijzen in New York opnieuw vrij gewaardeerd. UBS-economen analyseerden de gegevens van 20 financiële centra, waarvan New York, Boston, Milaan en Chicago niet eerlijk of ondergewaardeerd waren. De overige 16 steden werden geclassificeerd als ofwel in het bubbelgebied ofwel als overgewaardeerd.

Wat betekent het om eerlijk gewaardeerd te worden? Het betekent dat de gepercipieerde waarde van een actief gelijk is aan de markt- of reële waarde van het actief. Een activabel daarentegen doet zich voor wanneer de prijs van het activum hoger is dan de werkelijke waarde. Dit kan om verschillende redenen gebeuren, zoals speculatie, vraag en uitbundigheid. Een zeepbel begint meestal met een toename van de vraag, in het licht van een beperkt aanbod. Speculanten betreden de markt, waardoor de vraag en de prijzen verder stijgen. Op een bepaald moment neemt de vraag echter af of stagneert ze, terwijl het aanbod toeneemt, met als gevolg een sterke daling van de prijzen. Dan barst de zeepbel los! U wilt er zeker van zijn dat u uit de boot valt voordat dit gebeurt.

 

Beste steden om te investeren in huurwoningen

 

2. 2. Miami

Miami is een ander belangrijk commercieel en financieel centrum. De stad heeft meer buitenlandse banken en meer commerciële regionale kantoren die het Latijns-Amerikaanse bedrijfsleven bedienen dan enige andere stad in alle zuidelijke staten van de VS. Omdat het het financiële centrum is voor zoveel zaken, geniet het van een lopend aanbod van professionals die, zoals in New York, ervoor kiezen om dicht bij hun zaken te huren dan om verder weg te kopen en te lijden onder lange woon-werkverkeer.

De commerciële en infrastructurele ontwikkelingen in Miami wijzen er sterk op dat de vraag naar woningen en huurwoningen nog heel lang sterk zal blijven en een van de redenen daarvoor is de bevolkingsgroei. Elk jaar komen duizenden buitenlandse immigranten naar de zandstranden van Florida, meestal uit Spaanstalige landen zoals Argentinië, Colombia, Mexico en Venezuela, maar ook uit Europeanen en zelfs recentelijk uit Chinezen. Ook verlieten honderden rijke Brazilianen het land na de onrust van de afgelopen jaren via EB-5-visa en maakten ze van Miami hun hoofdverblijfplaats. Het heeft de hoogste buitenlandse bevolking van alle grote steden in de Verenigde Staten. Het gunstige weer speelt een rol, evenals het feit dat er geen staatsbelastingen zijn.

In het afgelopen decennium Onroerend goed Miami de overgang naar een meer volwassen markt, met name voor de luxesector die de afgelopen jaren een versnelde tweecijferige groei heeft doorgemaakt. Met de instroom van overzeese investeringen ziet het er ook niet naar uit dat het op korte termijn zal vertragen. Dit snelle groeitempo wordt niet alleen gedreven door een verlangen naar zonneschijn en stralende stranden, rijke investeerders vinden het ook een veilige plek om hun geld te houden.

"Miami Appartementen te koop zijn veel minder duur dan andere wereldsteden."

De onderstaande video werd met ons gedeeld door het verkoopteam van Paramount Miami en belicht de top 10 Redenen om te investeren in Miami Real Estate.

Top Tien redenen om te investeren in Miami

 

 

3. 3. San Francisco

San Francisco wordt door UBS gerangschikt als "overgewaardeerd" met een score van +1,44. De huurprijzen en huizenprijzen zijn hoger dan het inkomen. Terwijl de Bay Area huurwoningen voor bewoners zal blijven leveren, zijn er twee factoren die de investeerders doen aarzelen.

Een daarvan is dat Silicon Valley een one-industry gebied is. Er was een "dot com ramp" in het verleden. Een andere terugval voor high tech zou mogelijk een negatief effect kunnen hebben op zowel de waarde van het onroerend goed als de huurinkomsten.

De andere factor is een subtielere. 20 - 30% van de verkoop van high-end vastgoed wordt niet publiekelijk gedeeld in SF. Het is gebruikelijk dat onroerend goed wordt geadverteerd op de multiple listing service (MLS) en op vele andere internetsites. Het wordt steeds vaker voor luxe onroerend goed te worden verkocht "onder de radar" om te voorkomen dat de wereld te zien welke industrie leiders en financiers zijn te verkopen. Hoewel dit niets meer zou kunnen zijn dan een verlangen naar privacy, zou het ook kunnen worden gezien als een manier voor high-tech en andere zakelijke leiders om waarnemers te ontmoedigen om te kijken naar hun bedrijf of de lokale industrie als geheel. Gebrek aan transparantie voorspelt misschien niet veel goeds voor de toekomstige verkoopprijzen.

 

 

4. Boston

Boston is gerangschikt als "fair-valued" met een score van +0,45 door UBS. De prijzen van luxe onroerend goed zijn in het tweede kwartaal van 2018 met 16,7% gedaald ten opzichte van het tweede kwartaal van 2017. Het gebied rond Greater Boston heeft een groot aantal professionals die hun huizen verhuren. Een recent rapport zegt dat het aanbod van beschikbare woningen de vraag niet heeft kunnen bijhouden, ook al zijn er in het afgelopen decennium duizenden nieuwe woningen gebouwd.

Een groot probleem is dat de verkeerde soort huizen zijn gebouwd. Ze waren te klein. Dit impliceert een slechte langetermijnplanning. Een van de gevolgen is dat veel Bostonianen gewoonweg zijn verhuisd en lange tijd dagelijks moeten pendelen. Meer dan 50% van de mensen die in Boston werken, besteden drie uur per dag aan het woon-werkverkeer. In de koude en natte winters kan dit een ernstig probleem zijn.

Met de technologie van vandaag worden mensen telewerkers en kunnen ze ver weg van Boston gaan wonen, waardoor de noodzaak om te huren nog verder afneemt. Een lokaal gevestigde huurwoning investeerder kan mogelijk micro-trends volgen en precies het juiste gebied kiezen om hun volgende huurwoning te kopen. Een overzeese of buitenstaatse belegger kan er de voorkeur aan geven zich te richten op een breder, stabieler gebied.

 

5. Londen

Londen, Engeland is lange tijd een geweldige plek geweest om huurwoningen te bezitten. UBS scoort nu Londen +1,61 waardoor het goed in de categorie "Bubble-risk" valt. De zes belangrijkste redenen hiervoor zijn een overaanbod aan kwaliteitswoningen gekoppeld aan een daling van de vraag ernaar, een stijging van de rentetarieven, hoge zegelrechten voor de aankoop van onroerend goed door een bedrijfsentiteit, een nieuwe vermogenswinstbelasting voor niet-ingezetenen van tussen de 18% en 28%, Brexit, en de vrees dat een hard-linkse regering de volgende verkiezingen zal winnen en de belastingen nog hoger zal optrekken.

Beste steden om te investeren in onroerend goed

Brexit zorgde ervoor dat enkele grote bedrijven Londen verlieten. Brexit zorgde ervoor dat de munt 13% van zijn waarde verloor ten opzichte van de Amerikaanse dollar, en er wordt gevreesd dat na de scheiding het pond sterling nog eens 12% zal dalen. Deze factoren hebben samen een negatieve invloed op aankopen, huurrendementen en doorverkoopwaarden.

Verschillende Aziatische landen maken een snelle economische ontwikkeling door die een positief effect heeft op de vastgoedprijzen. Het overheidsbeleid heeft ook gevolgen voor de markten, in sommige gevallen om een marktcorrectie af te dwingen.

 

6. 6. Hongkong

HK is al lang aantrekkelijk voor rijke Chinese investeerders op het vasteland. UBS beoordeelde Hongkong als overgeprijsd, en in het gebied van het bubblegevaar met een score van +2,03 (een stijging ten opzichte van +1,74 in het vorige UBS-rapport.) De vastgoedmarkt van Hongkong is oververhit en heeft geen prijscorrectie gezien, wat suggereert dat er een zal gebeuren. De prijsstijging van 18% in 2017, gekoppeld aan het gemiddelde van 8% op jaarbasis sinds 2012, wordt niet duurzaam geacht.

Buitenlandse investeerders betalen 30% zegelrecht op hun aankopen. De huurbelasting bedraagt 11,4% en het bruto huurrendement bedraagt 2,75%. Dit is geen hoog rendement in vergelijking met sommige andere steden, of met staatsobligaties. Omdat de HK-dollar gebonden is aan de Amerikaanse dollar, kunnen renteverhogingen, gekoppeld aan de andere kosten van aankoop en eigendom, nadelig zijn voor buitenlandse investeerders.

 

7. Singapore

Singapore is geografisch goed geplaatst en is een financieel centrum. Het heeft gezien een recente prijscorrectie, dus residentieel vastgoed is gerangschikt door UBS als reële waarde (+0,44.) Recente macroprudentiële maatregelen van de overheid, zoals de 25% koperszegelrecht, ingevoerd om de markt te stabiliseren, hebben een negatieve invloed gehad op buitenlandse investeerders. De overheid stelde ook 15,1% huurinkomstenbelasting in, wat bijdraagt tot een huurrendement van slechts 2,54%. Het beleid van de overheid was bedoeld om de vastgoedprijzen te beteugelen, en dat hebben ze ook gedaan. Binnenlandse primaire huizenkopers zullen profiteren ten koste van zowel buitenlandse kopers als degenen die willen investeren in tweede en derde woningen.

 

8. Ho Chi Minh Stad

Saigon - HCM City heeft een gemengde geschiedenis, maar in juli 2018 op het "Crisis Cycle and Investment Opportunity in the Property Market" seminar, deskundigen zei een crisis is "onwaarschijnlijk tijdens de komende twee jaar", omdat het aanbod nu lager is dan in 2017. Vietnam heeft eerder een vastgoedcrisis gezien om de tien jaar of zo. Het BBP groeit in hetzelfde tempo als toen er eerdere crises waren, maar deze keer neemt de regering maatregelen om de markt te dempen om een eventuele toekomstige crisis af te wenden.

Saigon Ho Chi Minh Stad

Onder de stappen zijn een vennootschapsbelastingtarief van 20%, een meerwaardebelasting van 20%, een 5%-zegelbelasting op aankopen en een huurinkomstenbelasting van tussen de 10% en 20%. En vanaf 2019 zullen de banken niet meer dan 40% van hun kortetermijnkapitaal kunnen gebruiken om leningen op middellange tot lange termijn te verstrekken.

Het belangrijkste kenmerk van de huidige Ho Chi Minh City vastgoedmarkt is een gebrek aan woningen voor bewoners met een laag inkomen en een overaanbod aan hoogwaardige appartementen. De vicevoorzitter van het Volkscomité een waarschuwing gegeven over een zeepbel, en stelde ook dat makelaars en speculanten valse informatie geven om de prijzen te verhogen. Officiële verklaringen zoals deze kunnen beleggers tot nadenken stemmen.

 

9. Tokio

De vastgoedprijzen in Tokio zijn de afgelopen vijf jaar jaar met ongeveer 5% gestegen en zijn volgens UBS overgewaardeerd, waardoor ze een score van +1,09 halen. De huurprijzen in het tweede kwartaal van 2018 zijn in alle 23 afdelingen gestegen en de verwachting is dat het niveau van 2008 in 2020 voor het eerst sinds de financiële crisis zal worden gehaald of overschreden. Naarmate de bevolking ouder wordt, kan het kleine eengezinsappartement minder aantrekkelijk worden. In dat geval zou de bezettingsgraad samen met de huurinkomsten moeten dalen. De Japanse inflatie bedroeg in augustus 2018 2,54%. De Japanse belastingheffing is vrij complex, vooral voor niet-ingezetenen. Aan- en verkoopbelasting wordt geheven, evenals een belasting op de huurinkomsten, en er wordt een bronbelasting van 20,42% geheven voordat de inkomsten worden overgemaakt.

 

10. 10. Seoel

Seoel De prijzen op de vastgoedmarkt zijn in 2018 met 6,9% gestegen. Om deze stijgingen te beteugelen heeft de overheid ingegrepen door nieuwe vastgoedbelastingen op te leggen, vooral aan eigenaars van meerdere eigendommen. De regering is van plan om 300.000 nieuwe woningen te bouwen in Seoel om de markt te helpen stabiliseren. De verantwoordelijke minister heeft gezegd dat als de huidige maatregelen niet het gewenste effect hebben, er meer nieuwe maatregelen zullen worden genomen.

 

11. 11. Phnom Penh

De hoofdstad van Cambodja, ligt in het centrum van een enorme economische expansie. Het BBP van het land schommelt bijna 7%. Een groot deel van de groei wordt gevoed door buitenlandse investeringen uit Japan, China en andere landen. De vastgoedmarkt, vooral voor land, ziet er op korte termijn positief uit. Maar er lijken onderliggende problemen te zijn.

De groei is niet organisch, maar wordt gevoed door investeringen van buitenaf. Veel nieuwe huizen passen niet in de Cambodjaanse cultuur en spreken dus veel burgers niet aan. De verstedelijking gaat veel verder dan de broodnodige infrastructuur, waardoor de watervoorziening, de afvalwaterzuivering, het transport, enz. sterk achterop zijn geraakt. Bovendien vreest de regering, aangezien de traditionele bankwetten van Cambodja zwak zijn en veel rijke Chinezen contant betalen voor de nieuwe appartementen, dat de aankopen worden gedreven door witwaspraktijken. Het nettoresultaat, binnen afzienbare tijd, zou wel eens later investeerders kunnen zijn die eronder zullen lijden.

 

12. 12. São Paulo

SP is de laatste stad waar we naar zullen kijken. Het politieke profiel van Brazilië zal waarschijnlijk een sterke invloed hebben op de markt. De woningmarkt in Sao Paulo laat een stabiel profiel zien, maar met veel woningen die voor veel bewoners buiten bereik zijn. Buitenlandse investeerders hebben veel woningen gekocht en worden nu door illegale bezetters als kraakpanden behandeld. Ze zeggen dat het deels is omdat ze zich de huurprijzen niet kunnen veroorloven, en deels om te protesteren tegen de markt in het algemeen. Inflatiecijfers dragen niet bij aan de betaalbaarheid, die sterk uiteenloopt. In 2012 bedroeg de inflatie 5,4 procent en in 2015 bereikte ze een piek van 9,03 procent. Uiteindelijk is de inflatie gedaald tot 3,5% in 2018. Bij een te hoge inflatie zijn de reële koerswinsten veel lager dan ze op het eerste gezicht lijken.

Het uitgebreide corruptieschandaal, "Operation Car Wash", heeft een verkoelend effect gehad op het land, waardoor het in een van de ergste recessies ooit is terechtgekomen. De verkiezingen in oktober geven een signaal van politieke en marktonzekerheid, omdat veel politici niet goed worden ontvangen. Met rentetarieven van 6,5% en een inflatie van 15 maanden hoog, kunnen investeerders in huurwoningen ervoor kiezen om er enige tijd niet in te springen.

 

Laatste opmerking

Het kiezen van een stad om huurwoningen te kopen moedigt moedige speculatie of een evenwichtige afweging aan. Sommige steden hebben te dure woningen en sommige zijn goed geprijsd. Sommige hebben een geschiedenis van het verdienen van investeerders goede inkomens, hebben lage belastingen en moedigen investeerders van over de hele wereld aan. Sommige steden en nationale overheden ontmoedigen niet-ingezeten investeerders en remmen zowel het rendement vóór belasting als het potentieel om na belasting te verdienen.

Als we goed kijken naar de mogelijkheden, kiezen veel investeerders - voor het eerst en doorgewinterd - voor Amerikaanse steden, met name New York en Miami, als ze op zoek zijn naar de beste steden om te investeren in onroerend goed.

 

Casestudies - Huiskopers en vastgoedbeleggers

 

Vastgoedbeleggingsnieuws:

"Waarom in Manhattan Vastgoed investeren?" 
"Top 5 Redenen om te investeren jn Vastgoed"
"Uitstekende prijzen bij het eerste aanbod van Lantaarnhuis Condo."
"US Tax Reform Effects on Real Estate Investors and Home Owners" (Beleggers in onroerend goed en huiseigenaren)

 

EEN PERSOONLIJKE
ONTMOETING MET ONS TEAM PLANNEN

EEN VERGADERING BELEGGEN