KOSTENCOMPONENTEN VAN
EEN VASTGOEDINVESTERING

OPERATIONELE KOSTEN (KASUITGAVEN)

GEMEENSCHAPPELIJKE KOSTEN (OF ONDERHOUDSKOSTEN)

Voor Condos lopen de gemeenschappelijke kosten over het algemeen van $0,80 tot $1,25 per m2 per maand. Dergelijke kosten omvatten verwarming, elektriciteit en schoonmaak; water; kabel; veiligheid; verzekering van het gebouw; en de exploitatie van voorzieningen (fitnesscentrum, conciërge, lounge, zwembad, speelkamer, etc.).

Coops rekent een onderhoudsvergoeding aan, die alle gemeenschappelijke lasten omvat plus belastingen (die niet afzonderlijk door de eigenaar worden betaald) en eventuele hypotheekrente op het gebouw. De Coop-vennootschap kan uitstaande hypotheken op het gebouw hebben (voor een dakreparatie of een andere reden) en de rente zou worden doorberekend aan de Coop-aandeelhouders. Daarom zult u vaak zien dat de onderhoudskosten van een Coop hoger kunnen zijn (zelfs na correctie voor de belastingen die in de onderhoudskosten zijn inbegrepen), omdat Condos volgens de wet geen schulden mag aangaan.

ONROERENDEZAAKBELASTINGEN

Onroerendgoedbelasting (of Property Taxes) worden berekend op de taxatiewaarde - een waarde die door het stadsbestuur aan het onroerend goed wordt toegekend. Op deze taxatiewaarde wordt vervolgens een tarief toegepast. Het proces is enigszins esoterisch, maar de vuistregel is 0,1% van de aankoopprijs per maand in Manhattan en 0,2% van de aankoopprijs per maand in Miami.

Manhattan heeft een aantal belastingverlagende programma's voor bepaalde gebouwen die de belastingen voor 10, 15 of 20 jaar in sommige gevallen verlagen. Zie de Onroerendgoedbelasting pagina voor meer informatie.

Miami heeft een homestead vrijstelling voor primaire huizenkopers van 25.000 dollar, maar de waarde van zo'n vrijstelling is vrij onbeduidend. Zie meer discussie hierover op de Onroerendgoedbelasting pagina.

MORTGAGE

Als de eigenaar besluit om een hypotheek te verkrijgen, dan heeft hij of zij een maandelijkse uitgave die zowel de rente als de hoofdsom omvat. Door de aard van de hypotheekberekeningen zal de koper in de eerste jaren vooral rente betalen, die voor Amerikaanse belastingdoeleinden aftrekbaar is. In de latere jaren zal de koper vooral de hoofdsom betalen.

Als de koper bijvoorbeeld voor $1.000.000 aan onroerend goed zou kopen en $500.000 zou financieren tegen 5,5% voor een vaste termijn van 30 jaar, zouden de totale hypotheekbetalingen voor het jaar $34.067 bedragen (of $2.839 per maand). Van dit bedrag zou $27.332 fiscaal aftrekbare rente zijn. Na verloop van tijd, naarmate de hoofdsom van de lening wordt afbetaald, zal het bedrag van de fiscaal aftrekbare rente dalen. In de beginjaren is het echter een zeer grote uitgave om de huurinkomsten te compenseren.

Voor meer informatie over hypotheken, ga naar de Hypotheekfinanciering pagina.

VERZEKERING

Een eigenaar moet een verzekering op het terrein zelf afsluiten en een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten. Deze kosten zijn slechts een paar honderd dollar per jaar. Vaak zal de verhuurder eisen dat zijn huurders ook een verzekering afsluiten, zodat het risico voor de verhuurder wordt beperkt.

In Florida zou de eigenaar van een vrijstaande woning een overstromings- en orkaanverzekering willen afsluiten.

BROKERAGE FEES

In de VS betalen verkopers altijd de commissie bij een aankooptransactie. De verkoper betaalt over het algemeen een commissie van 6% van de aankoopprijs, die gelijkelijk wordt verdeeld tussen de makelaar van de koper en de makelaar van de verkoper. Kopers betalen dus niets om ons namens hen te laten werken in een aankooptransactie.

Als de koper besluit dat hij zijn nieuwe appartement wil verhuren, zou hij in Manhattan een makelaarscommissie betalen die gelijk is aan één maand huur (alleen voor het eerste jaar). In Miami is het echter gebruikelijk dat de eigenaar de commissie (10% van de jaarhuur, gelijkelijk verdeeld tussen de makelaars van de koper en de verkoper) betaalt om een huurder te vinden.

Meer informatie over het verhuren van uw woning vindt u op de pagina Property Management.

NIET-OPERATIONELE KOSTEN

AFSCHRIJVING

De Amerikaanse overheid staat de eigenaren van onroerendgoedbeleggingen toe de aankoopprijs en de niet-financieringsgerelateerde sluitingskosten over 27,5 jaar af te schrijven. Bijvoorbeeld, als de koper een woning koopt voor $1.000.000 en niet-financieringsgerelateerde sluitingskosten heeft van $25.000 ($1.000.000 maal 2,5% zoals hierboven vermeld), kan de koper $37.273 per jaar, of $3.106 per maand, aftrekken als afschrijving. Dit is een aanzienlijke non-cash uitgave die kan worden afgetrokken van de huurinkomsten.

AMORTIZATIE

De Amerikaanse overheid staat ook toe dat een eigenaar van een vastgoedbelegging de afschrijving van het financieringsgedeelte van de sluitingskosten over de looptijd van de lening aftrekt. Dit is ook een niet-geldelijke uitgave die kan worden afgetrokken van de huurinkomsten.

NEGATIEF BELASTBAAR INKOMEN

Uiteindelijk zal een belegger die zijn aankoop van onroerend goed financiert, met alle aftrekposten (zowel contant als niet-geldelijk) die de Amerikaanse overheid toestaat, in de beginjaren een negatief belastbaar inkomen (of fiscale verliezen) hebben. Dit is niet te verwarren met cash verliezen, aangezien met een 40% aanbetaling een eigenaar waarschijnlijk break-even zal zijn voor cash doeleinden (bv. geen cash inkomsten of verliezen genereren). Deze fiscale verliezen kunnen worden overgedragen naar de jaren waarin het onroerend goed fiscale winst maakt, waarbij deze inkomsten worden gecompenseerd en de belastingen voor die jaren worden geëlimineerd. In de loop van de tijd zullen de inkomsten in contanten echter toenemen, evenals de waarde van het onroerend goed.

GERELATEERDE INHOUD:

Hoe te investeren in onroerend goed

FAQ's: Een appartement kopen in NYC

Checklist voor buitenlandse kopers voor de aankoop van New Yorkse Condooms