FAQ's: Een appartement kopen in NYC

 11. Waar moet ik op letten als ik een appartement in NYC koop?

• Locatie, locatie, locatie - je kunt een appartement altijd renoveren, maar je kunt het niet verplaatsen. 
• Een plattegrond met een efficiënte verdeling
• Bekeken op
• Goed licht - Het Zuiden en het Westen hebben de voorkeur in Manhattan.
• Hoekappartementen bieden altijd een uitgebreid uitzicht
• Als u een wederverkoop koopt, probeer dan te voorkomen dat appartementen die gerenoveerd moeten worden, omdat ze in NYC erg duur kunnen zijn.

12. Hoe vind ik een goed appartement in NYC?

U moet uw eigen kopers makelaar hebben om u te helpen een appartement te vinden. Sommigen van ons hebben jarenlange ervaring en kennen alle goede en slechte gebouwen. Het hebben van een ervaren makelaar zal u niet alleen veel tijd besparen, maar zal u uiteindelijk ook geld besparen. Soms denken kopers dat ze een doe-het-zelf aanpak hebben, maar het kopen van een woning in NYC is waarschijnlijk de duurste financiële transactie van hun leven. Dit is niet iets om lichtvaardig mee om te gaan. Het is niet het nieuwste apparaat van Apple! Voor degenen die gaan de DIY route, vergeet niet dat als je direct te maken met de verkoper makelaar, zult u uw recht op vertegenwoordiging weg te geven als je in een dubbele makelaar situatie, die inherent slecht is voor kopers en laat de verkoper de makelaar te verdubbelen dip op de commissie. 

Nieuwste appartementen te koop in NYC

13. 13. Wat zijn de voordelen van het kopen van een nieuwe constructie?

Het kopen van een nooit gewoond appartement heeft zijn voordelen. Ten eerste is het nieuw, zodat er geen vlekken, krassen, enz. ontstaan, en dus is de woning klaar om in te trekken. De nieuwste technologieën worden meestal gebruikt, dus u zult waarschijnlijk eindigen met een energiezuiniger appartement. Omdat het nieuw is, zullen de onderhoudskosten de eerste tien jaar waarschijnlijk lager zijn. U kunt ook in een gebouw terecht met de allernieuwste voorzieningen. 

Nieuwbouw in NYC te koop

14. 14. Is er een premie die een koper betaalt voor het kopen van nieuwbouw in NYC?

We schatten de premie voor de aankoop van nieuwe ontwikkelingen op ongeveer 25% - 30%. Deze schatting wordt ondersteund door het verschil tussen de prijs psf van een nieuwe ontwikkeling versus het gemiddelde appartement (of $2.541 versus $1.923 in Q1 2020), een verschil van 32%.

Aangezien we ons in een kopersmarkt bevinden, hebben we gezien dat sommige ontwikkelaars de prijzen verlagen, waardoor de kloof tussen de nieuwe en de wederverkoopprijzen kleiner wordt. Dit betekent dat het nu misschien een goed moment is om nieuwbouwprojecten te kopen, omdat de premie voor nieuwbouwprojecten steeds lager wordt (en waarschijnlijk niet lang meer zal duren).

15. 15. Is de premie voor een nieuwbouwwoning de moeite waard?

Het hangt echt af van het nieuwe ontwikkelingsproject. Het is in zekere zin vergelijkbaar met het kopen van een nieuwe auto. Het verschil in techniek in 3 jaar bij de aanschaf van een auto kan groot zijn. 

In de afgelopen jaren hebben we enorme verbeteringen gezien in HVAC-systemen, met diffusors in plaats van in de muur ingebouwde, zelfherstellende units. Ook zijn sommige gebouwen nu voorzien van lucht- en waterzuiveringssystemen die enkele jaren geleden nog niet bestonden. Ten slotte hebben veel nieuwe gebouwen een LEED-certificaat en zijn ze gericht op duurzaamheid. Voor sommigen is de premie dus misschien wel de moeite waard. 

16. Wat betekent het als een appartement een contract heeft?

Een appartement gaat "in contract" zodra de koper en verkoper de koop- en verkoopovereenkomst (d.w.z. de contactpersoon) hebben ondertekend en de koper de aanbetaling, meestal 10% van de koopprijs, heeft betaald.

17. Waarom heb ik een advocaat nodig om een appartement in Manhattan te kopen?

Ja. In New York is het de praktijk dat elke partij zijn eigen advocaat heeft die zijn eigen belangen behartigt. Kopers moeten alleen gebruik maken van een ervaren advocaat die de esoterische kennis van de NYC vastgoedmarkt heeft. 

Ons huizenjachtadvies op NextAdvisor.com

18. Moet ik naar NYC om een appartement te kopen? 

Hoewel we aanraden om minstens 3 dagen te komen om de woningen te bezichtigen, hoeft men niet naar NYC te komen om een woning te kopen. Met een volmacht of toestemming als men via een LLC koopt, kan alles zonder de fysieke aanwezigheid van de koper gedaan worden. We voeren vaak walkthroughs uit voor onze klanten, vinden ze huurders en beheren hun eigendommen met hen nooit stappen voet in de VS. 

19. 19. Wat zijn de sluitingskosten bij de aankoop van een appartement in Manhattan?

Condo-kopers in NYC zijn verplicht om sluitingskosten te betalen van ongeveer 2-6%. De belangrijkste onderdelen zijn 1) een eigendomsverzekering van .45%, 2) een herenhuisbelasting van 1% - 3,5% en 3) een hypotheekregistratiebelasting van 2,2% van het hypotheekbedrag. 

Bij het kopen van een NYC nieuwbouwwoning is het gebruikelijk dat de koper de overdrachtsbelasting van NY State en NY City van de ontwikkelaar betaalt van ongeveer 2%. Kopers van coops betalen echter geen eigendomsverzekering of hypotheekregistratiebelasting.

Kostencomponenten van een vastgoedbelegging

20. Wie betaalt de sluitingskosten in New York?

Zowel de koper als de verkoper betalen sluitingskosten. De koper betaalt tussen 2-6% van de totale sluitingskosten, zoals beschreven in #19. Verkopers betalen ongeveer 8%, bestaande uit 2% in NY State en NY City overdrachtsbelasting en 6% in verkoopcommissie.

21. Wat is Mansion Tax?

Herenhuisbelasting is een overdrachtsbelasting die door de koper wordt betaald op eigendommen die gelijk zijn aan of groter zijn dan $1 miljoen. De Mansion-belastingtarieven variëren van 1% (voor verkopen tot $2 miljoen) tot 3,9% (voor verkopen van $25 miljoen of meer). De naam van de belasting is een lopende grap in Manhattan onroerend goed kringen, waar een studio appartement vaak meer dan $ 1 miljoen kost.

"NYC kopers haasten zich om te sluiten voor 1 juli mansion tax"

22. Hoe maak je een bod op een appartement?

De makelaar van de koper zal het aanbod schriftelijk doen, meestal via e-mail (al dan niet met een begeleidend telefoontje). Alle voorwaarden dienen in de eerste aanbieding te worden opgenomen, anders kunnen er problemen en misverstanden ontstaan die de deal in de war sturen. 

Het aanbod omvat niet alleen de prijs van het eerste aanbod, maar ook de voorwaarden van de deal, inclusief of het aanbod afhankelijk is van een hypotheek, de LTV-ratio (indien het verkrijgen van een hypotheek), de verwachte sluitingsdatum en eventuele andere onvoorziene omstandigheden. Daarnaast zullen we de contactgegevens van de advocaat van de koper en de hypotheekbrief voorafgaand aan de goedkeuring opnemen. Dit versterkt het aanbod van de koper en laat zien dat ze echt zijn (omdat er veel neppepepe dingen zijn die de markt spelen of testen). 

Vaak zal de verkoper de koper vragen om een REBNY-jaarrekening in te vullen, die in wezen een persoonlijke jaarrekening is, met inbegrip van een overzicht van de activa en passiva, en van de inkomsten en uitgaven. De verkoper zal deze verklaring gebruiken om de financiële draagkracht van de koper te beoordelen. 

23. Wat gebeurt er nadat je een geaccepteerd aanbod hebt op een appartement in NY?

Zodra u een geaccepteerd aanbod heeft, is het standaard procedure om in 5 werkdagen een ondertekend contract en 10% aanbetaling aan de advocaat van de verkoper te leveren. De verkoper zal dan het contract medeondertekenen waarna de koper "in contract" zal zijn. 

Tijdens de 5 werkdagen zal de advocaat van de koper een due diligence uitvoeren en onderhandelen over het contract. Due diligence omvat het beoordelen van het aanbiedingsplan, het analyseren van de jaarrekening van het gebouw en het lezen van de notulen van de raad van bestuur, die aanwijzingen kunnen geven voor mogelijke toekomstige uitgaven die niet eerder zijn besproken. 

Hoewel het gebruikelijk is dat de advocaat van de koper het ondertekende contract en de aanbetaling binnen 5 werkdagen levert, zou men dit kunnen verlengen, zij het met gevaar voor eigen risico. Omdat de verkoper niet verplicht is om de deal te sluiten totdat het contract is ondertekend en 10% is ingediend, kunnen ze tot die tijd verkopen aan een andere koper.

24. 24. Kan een verkoper terugkomen uit een contract als hij een beter aanbod krijgt?

Indien het koop- en verkoopcontract nog niet door de verkoper is medeondertekend, kan de verkoper zich zonder boete uit het contract terugtrekken. Als het contract is uitgevoerd, dan zou de koper moeten aanklagen voor specifieke prestaties en de rechter zou de verkoper dwingen om zijn verplichting tot verkoop van het onroerend goed aan de koper in contract te houden. 

In biedoorlog, waar de verkoper veel biedingen heeft ontvangen, zal de makelaar van de verkoper een "beste en laatste" houden, waar de makelaar alle biedingen verzamelt en een oordeel velt over de financiële situatie van elke koper. Zij bepalen dan welke koper het beste voor het appartement zou zijn. Soms zijn er betere voorwaarden, zoals al het geld en het snel sluiten, die een hogere prijs overtroeven, omdat verkopers ervoor willen zorgen dat de deal wordt gedaan als ze eenmaal hebben getekend.

25. Wat is een bordpakket?

Elk appartement of coöperatie heeft een raad van bestuur. Deze raden van bestuur stellen regels op voor het gebouw, inclusief de goedkeuring van nieuwe kopers van het gebouw. Alle raden van bestuur vereisen een of andere vorm van toepassing die financiële informatie, kredietscore en andere informatie vereist door de staat New York en de stad New York omvat. 

26. 26. Wat is een REBNY-jaarrekening?

Coop- en condo-boards vereisen meestal een REBNY-verklaring die door de koper moet worden ingevuld. Het is in wezen een persoonlijke financiële verklaring die details bevat over de activa en passiva van de kopers, evenals over de inkomsten en uitgaven. De REBNY-verklaring moet vergezeld gaan van bewijsstukken, zoals bankafschriften en investeringsstaten. Dit moet worden opgenomen in het Board Package zodra een aanbod wordt aanvaard.

27. 27. Wat zijn de aanbetalingsvereisten voor het verkrijgen van een hypotheek?

De eisen die aan de aanbetaling worden gesteld, zijn afhankelijk van de kredietverstrekker en van de vraag of de koper een binnenlands persoon, een buitenlander of een bedrijf is. 

Over het algemeen zal een huishoudelijke persoon die een hoofdwoning koopt een aanbetaling van 20% moeten doen. Vreemdelingen die een tweede huis kopen, moeten 30% aanbetaling doen. Voor beleggingsobjecten voor binnen- en buitenlanders is meestal een aanbetaling van 40% nodig. Merk op dat de rentetarieven voor onroerendgoedbeleggingen doorgaans hoger zijn dan voor tweede en primaire woningen. 

Particuliere banken hebben meer speelruimte bij het bepalen van de aanbetalingseisen, tot wel 10% en tot wel 50% voor zeer dure panden.

Hypotheekfinanciering

28. 28. Wat is het verschil tussen een hypothecaire pre-approval en een pre-kwalificatie?

Een pre-kwalificatie is een zeer voorlopige vaststelling door de bank of de koper een hypotheek kan krijgen. De kredietverstrekker zal de beoordeling maken op basis van een mondelinge indicatie van het niveau van het krediet, de activa, de passiva, de inkomsten en de uitgaven en zal een schatting maken van het leningbedrag waarvoor u waarschijnlijk in aanmerking komt. 

Een voorafgaande goedkeuring is daarentegen een verklaring van de kredietverstrekker dat u in aanmerking komt voor een bepaald hypotheekbedrag. Een kredietverstrekker zal al uw financiële informatie, inclusief het kredietrapport, de loonstrookjes, de bankafschriften, het salaris, de activa en de passiva bekijken om te zien of ze aan hun financiële eisen voldoen. Over het algemeen laat een pre-approval letter zien dat uw lening afhankelijk is van twee dingen, a) de woning die u kiest en b) de getaxeerde waarde, ervan uitgaande dat er niets is veranderd met uw financiële positie sinds de pre-approvalval. 

29. 29. Wat is het verschil tussen een hypotheekcrisis en een financieringscrisis?

Een hypothecaire voorziening stelt de koper in staat om zijn aanbetaling terug te verdienen als hij of zij niet in staat is om de financiering van de aankoop veilig te stellen. Gewoonlijk vereist de noodclausule een verbintenisbrief van de bank binnen 45 dagen en een sluiting binnen 60 dagen na de ondertekening van het contract. 

Een financieringsvoorwaarde stelt de koper in staat om een contract te annuleren en de 10% aanbetaling terug te verdienen als de financiering niet wordt nagekomen. Er zijn gevallen waarin een geldschieter zijn verbintenis kan intrekken (meestal op basis van nieuwe informatie) nadat hij de verbintenisbrief heeft afgegeven. Het is breder dan een hypotheekcrisis. Vanwege het hoge risico zijn financieringen zeer zeldzaam in NYC, dus niet echt een optie. 

Merk op dat als de koper een hypotheekcrisis heeft en niet meewerkt aan het hypotheekproces en de verkoper kan aantonen dat hij of zij een bewijs van niet-medewerking heeft, de koper zijn of haar aanbetaling zal verliezen. 

30. Moet ik een huisinspecteur inhuren bij de aankoop van nieuwbouw?

Voor de sluiting zal uw vertegenwoordiger een wandeling maken. Voor al onze New Development deals raden wij onze kopers aan om een huisinspecteur in te huren. Zij kunnen gemakkelijker problemen met de bouw en afwerking opsporen. Het is een manier om ervoor te zorgen dat de ontwikkelaar levert wat in het aanbodplan is beloofd. Omdat ze dit elke dag doen, weten ze het verschil als het gaat om de bouw, afwerking en materialen. Ze rekenen ongeveer 650 dollar per inspectie, wat een lange weg kan gaan. Wij begeleiden hen meestal op het terreinbezoek. 

31. Wat gebeurt er bij de afsluiting?

De sluiting is de plaats waar de koper en zijn of haar geldschieter de fondsen aan de verkoper overhandigen. De titel wordt dan overgedragen en de sleutels worden aan de koper overhandigd. Aan de tafel zitten de advocaat van de koper en de verkoper, de koper en de verkoper (als ze besluiten aanwezig te zijn), de vertegenwoordiger van het titelbedrijf, de vertegenwoordiger van de geldschieter, de makelaars van de koper en de verkoper, en af en toe een vertegenwoordiger van het condo of co-op board. 

De meeste sluitingen verlopen soepel, maar er kunnen problemen ontstaan als de doorloop niet volgens plan verloopt, de verkoper iets heeft genomen waar hij mee heeft ingestemd, er een probleem is met de titel of de verzekering, of de fondsen niet op tijd zijn aangekomen.

32. Hoe kom ik erachter welke openbare scholen er in de buurt zijn waar ik naar kijk?

Fair Housing Laws beletten uw makelaar om scholen te bespreken, maar u kunt het onderzoeken op websites als InsideSchools en GreatSchools. 

Voordat u een aankoopcontract ondertekent, moet u bevestigen en herbevestigen dat het gebouw zich in de schoolzone bevindt die u denkt dat het is. In theorie kunt u erachter komen voor welke school een gebouw is bestemd door te bellen naar 311 of door de website van het ministerie van Onderwijs te raadplegen, maar door de voortdurende herbestemming is deze informatie niet altijd accuraat geweest. We stellen voor om het kantoor van de schooldirecteur te bellen om te bevestigen dat uw gebouw in de zone van die school valt.

33. Welke wijken zijn het meest populair voor pied-a-terre?

MidtownCentral Park en sommige gebieden in het centrum van de stad zijn de meest populaire wijken in Manhattan voor pied-a-terres. Een pied-a-terre is een appartement dat geen hoofdverblijf is en in plaats daarvan wordt gebruikt in het weekend en voor vakanties. Veel mensen uit Westchester of New Jersey hebben pied-a-terres om de stad in het weekend of zelfs af en toe in de week na het werk in de stad te bereiken, maar hun hoofdwoningen liggen in de burbs. 

SoHo Appartementen te koop Gids

Upper East Side Appartementen te koop Gids

34. 34. Is het kopen van onroerend goed in New York om te verhuren een goede investering?

Volgens het laatste UBS Global Bubble Report worden de prijzen van het onroerend goed in Manhattan ondersteund door hoge lonen. Daarom zijn duurzame huurinkomsten voorspelbaar, misschien wel de belangrijkste factor bij het kiezen van een locatie om een vastgoedbelegging te kopen. Dit gezegd zijnde, zijn de opbrengsten bescheiden, met een netto-opbrengst (huur minus onroerendezaakbelasting en gemeenschappelijke lasten of onderhoudskosten) van ongeveer 2,8%. 

Investeren in NYC Vastgoed

35. Wat is het vacaturepercentage in NYC?

De leegstand in Manhattan schommelt rond de 2%, wat relatief laag is in vergelijking met andere grote steden. De meest recente leegstand kwam binnen met 1,1%, omdat de verkoopmarkt de laatste jaren haperde en meer mensen besloten om appartementen te huren.

New Yorkse vastgoedmarktanalyse

36. Welke grootte appartement werkt het beste voor de investering?

Over het algemeen zijn één- en twee slaapkamers de beste beleggingsobjecten, met twee slaapkamers die de ene slaapkamer uitspannen voor een hoger rendement. Terwijl de kosten onbetaalbaar zijn, doen vier slaapkamers het zeer goed, omdat er maar weinig van zijn. Het gaat allemaal om vraag en aanbod...

Beste NYC Buurten om een Condo te kopen in 2020

37. Welke wijken zijn het meest populair voor investeringen?

Wij zeggen altijd dat de veiligste buurten om te kopen die zijn waar New Yorkers graag wonen, op die manier zal er altijd vraag zijn naar het appartement. Sommige delen van de stad, zoals de Financial District, trekken geen New Yorkers aan, dus de vraag kan drastisch veranderen afhankelijk van of het in of uit de gratie is. Buurten die locals aantrekken, zoals de West Village, Greenwich Village, Chelsea, Flatiron, Soho, Noho, UES en UWS. U kunt hieronder meer lezen:

Appartementen te koop in Manhattan: Waar te Koop 

38. Welke wijken zou u aanraden gezien het prijspunt en het feit dat we het appartement minstens 10 jaar niet gaan gebruiken?

In dit geval zou men kunnen kiezen voor een wijk die bezig is met gentrificatie, meestal vanwege een rezoning of toevoeging van een nieuwe metrolijn. 

Op dit moment is West Soho onder een recente herindeling van industrieel naar residentieel gegaan en de buurt is snel aan het veranderen, vooral nu Google en Disney er campussen zullen hebben. Gezien het feit dat het slechts enkele minuten van West Village, SoHo en Tribeca, het gebied is zeer wenselijk en een no brainer als op zoek naar een beleggingsobject. Hetzelfde gebeurde in West Chelsea langs de hoge lijn, want het is nu een van de duurste/wenselijke buurten in New York NY.

Hudson Yardseen geheel nieuw stuk van de stad dat over treinsporen is gebouwd, is een andere optie. Over 10 jaar, als de bouw in de buurt is gezakt, zijn de Hudson Yards appartementen de plek voor een wenselijke locatie. De Second Avenue metro lijn heeft enorme delen van de UES toegankelijker gemaakt en zal gentrificatie zien in de oostelijke delen van de buurt. Ten slotte heeft de Lower East Side gentrificatie reeds ingang gevonden en verandert die buurt in hoog tempo.  

39. 39. Biedt u een dienst aan om als onze agent op te treden bij het beheer van het onroerend goed en de huurder? Zo ja, wat is de commissie die daarvoor in rekening wordt gebracht?

Ja. Wij beheren veel van de eigendommen van onze investeerders en brengen geen kosten in rekening voor het lopende beheer. We behandelen geen huurinkomsten of betalingen van gemeenschappelijke lasten en belastingen, maar we doen al het andere. Afhankelijk van de markt betaalt de huurder of de eigenaar de makelaarscommissie. In het verleden was het gebruikelijk dat de huurder 15% van de eerste jaars huur betaalde, verdeeld over de makelaar van de huurder en de makelaar van de verhuurder. Als er veel eenheden in een gebouw zijn, kan het zijn dat de eigenaar het appartement als No Fee wil aanbieden, wat betekent dat de eigenaar de vergoeding betaalt. In dit geval brengen wij meestal 1 maand kosten in rekening. 

40. 40. Wat zijn de fiscale gevolgen die we als buitenlandse eigenaars moeten kennen?

De belangrijkste belastingkwestie met betrekking tot buitenlanders is de successierechten (ook wel de doodsbelasting genoemd), een fikse belasting van bijna 50% (combinatie van federale en staatsbelasting). Zowel Amerikaanse personen als buitenlanders zijn verplicht om de vermogensbelasting te betalen. Terwijl Amerikaanse burgers en houders van een groene kaart een vrijstelling van $5,45 miljoen hebben, hebben buitenlanders slechts een vrijstelling van $60K. Daarom moet een koper enige financiële planning maken om de belasting af te schaffen of te verzachten. Voor meer informatie kunt u terecht op onze pagina Belasting & Juridische Zaken voor buitenlandse kopers.

Kapitaalwinst en onroerendgoedbelasting zijn hetzelfde voor Amerikaanse burgers en primaire inwoners en buitenlanders.

Checklist voor buitenlandse kopers voor de aankoop van New Yorkse Condos